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总体市场与环境
1 . 总体市场分析
宏观环境
有利因素
※ 国内经济平稳增长，国民生产总值继续保持着良好的增长态势，江西省今年前三季度国内生产总值增幅达10.1％，比去年同期增加1.6个百分点。上半年，南昌市实现地区生产总值411.48亿元，比上年同期增长16.1%。
※ 8月7日，南昌市政府出台《关于进一步促进房地产持续健康发展的补充通知》，从增加土地投放量、扩大购房贴息受惠范围、实行交易手续费减半等方面，做出了许多新规定。受政府出台利好政策等因素影响，南昌及周边地区楼市重新开始活跃，成交量大幅回升。
※ 随经济的健康发展，高尚品质住宅主力消费群体范围日渐扩大。
※ 市政交通逐步完善，住宅郊区化已被市场所接受。
不利因素
※ “国八条”政策的出台及其相关新闻媒体的不断报道，使得并不专业的消费者对未来的房价走势看不准，摸不透，绝大多数有购房需求但又不迫切的消费者，选择的是观望和持币待购，这在一定程度上弱化了楼盘的去化速度。
※ 随着南昌市这几年房地产市场的快速发展及楼盘的不断增多，竞争日趋激烈，消费者的选择也越来越多，越来越理性。
1-1 近年南昌市房地产相关数据汇总表（2002-2004年度）
项目
年度
| 房地产投资额
（亿元）
| 住宅竣工面积
（万平方米）
| 住宅销售面积
（万平方米）
| 销售收入
（亿元）
|
2002年
| 35
| 210.41
| 126.9
| 26.18
|
2003年
| 56
| 250
| 203.9
| 49.71
|
2004年
| 85.2
| 257.1
| 244.82
| 63.92
|
※ 三年内各种指标呈现持续加速态势——平均增长率：年销量40%，销售收入59%。
※ 三年内共出售商品住宅575.62万平方米，平均年销量为191.87万平方米，其中2004年销量最多。
※ 年均竣工面积239.17万平方米。
1-2 2005年市场现状分析
1-2-1供应情况（1-8月份）
截至8月底房地产开发统计
主要指标
| 合计
| 上年同期
| 增幅
|
完成投资额（亿元）
| 42.6
| 41.38
| 2.95%
|
住宅
| 32.6
| 29.63
| 10.02%
|
商品房施工面积（万平方米）
| 622.78
| 795.38
| -21.7%
|
竣工面积（万平方米）
| 63.85
| 130.04
| -50.9%
|
※ 依据数据显示，在经历一系列国家宏观调控政策的“洗礼”后南昌房地产前8个月，开发力度有所减缓，完成投资42.6亿元，投资增幅较上年同期增长2.95%，较上半年增幅提高9.73%。
※ 受调控政策的影响，截至8月底南昌房地产市场供应量与去年同期相比有所下降。
1-2-2 未来潜在供应情况
※ 2005年全市计划供地4000-4500亩，南昌市区增加交通便利、配套设施完善的中低价位普通商品住房用地供应。对于类似别墅等高档住宅项目用地，将鼓励安排在南昌市周边区县。
※ 8月7日，南昌市政府出台《关于进一步促进房地产持续健康发展的补充通知》，从增加土地投放量、扩大购房贴息受惠范围、实行交易手续费减半等方面，做出了许多新规定。受政府出台利好政策等因素影响，南昌楼市重新开始活跃，成交量大幅回升。间接拉动了市场的供应量的提升。
1-2-3 需求情况
8月份当月份相关数据统计（含四县）
主要指标
| 合计
| 上年同期
| 增幅
| 较上月增长
|
商品房交易面积
| 24.91
| 24.7
| 0.84%
| 45.76%
|
住宅
| 23.97
| 20.77
| 15.39%
| 51.23%
|
商品房交易金额
| 7.08
| 6.42
| 10.3%
| 60.18%
|
住宅
| 6.5
| 4.57
| 42.33%
| 69.97%
|
2005年1-8月份成交套数图示（市区）
※ 今年3月份国家出台了一系列宏观调控政策。这些政策的出台，让全国的房地产市场都受到了一定影响。尤其是今年6月和7月，南昌市房地产市场消费者观望气氛浓厚，成交量大幅萎缩。据统计，6、7两个月市区商品住房的成交量仅为1052套和685套。
※ 相关资料显示：多数城市房地产市场截至8月底仍处于观望期，未能走出低谷。而整个市场开始重新启动且商品房销售量环比增幅超过50%的仅有4个城市，包括南昌1.2倍、合肥79.26%、无锡62.75%、哈尔滨57.84%。这表明南昌房地产市场复苏快速，排在全国前列。商品房交易量大幅回升。
1-2-4 需求总量预测
※ 2005前三季度年南昌市经济发展，国内生产总值比上年同期增长16.5%，综合考虑国家宏观经济调控对全国房地产市场的影响，预测南昌市（含周边地区）城镇居民基本的住房需求为260—310万平方米。
※ 按照南昌市城镇居民住房的年需求量按预计10%的递增比例，可预测2005年城镇居民住房的年需求量约为260-310万平方米。
1-2-5 需求结构
※ 南昌市平均年净增人口约10万人，按40%新增人口需新建住宅，每人20-25平方米的标准计算，对住房的需求量约为80-100万平方米。
※ 2005年1-5月全市市区交易的91.6万平方米商品住宅中，外地居民购买的为24.5万平方米，比重为27%。保守估计2005全年以及未来几年内外地居民在南昌购房比例可保持25%，预计其对南昌市住房的消化量约为65-80万平方米。
※ 南昌正在进行的花园城市建设和改造旧城工程，将产生大量的拆迁户需要重新安置，致使今年拆迁安置用房的需求量大增。预计拆迁、危改户以及原无房户和未达标户对住房的年度需求量约为115-130万平方米。其中约60%此类人群意向选购经济适用房产品。
价格
（元/m2）
| 预销售量
（万m2）
| 所占比例
（%）
| 单套面积
（m2）
| 预销售量
（万m2）
| 所占比例
（%）
|
1500元以下
| 10.7
| 11.7
| 60平方米以下
| 2.99
| 3.3
|
1500-2000元
| 6.97
| 7.6
| 60-80平方米
| 1.67
| 1.8
|
2000-2500元
| 7.82
| 8.5
| 80-100平方米
| 14
| 15.3
|
2500-3000元
| 20.2
| 22.1
| 100-120平方米
| 14.6
| 15.9
|
3000-4000元
| 34.31
| 37.5
| 120-150平方米
| 33.42
| 36.5
|
4000-5000元
| 7.31
| 8.0
| 150-180平方米
| 13.74
| 15.0
|
5000元以上
| 4.28
| 4.6
| 180平方米以上
| 11.2
| 12.2
|
1-2-6 市场需求特点（2005年上半年）
※ 上述数据显示南昌市商品房市场高价位、大户型住房所占比例较大，从商品住房供应情况看，2005年1-5月单价在每平方米3000元以上的高价房供应量占总量的47.9%，单套面积在120平方米以上的占总量的65.1%；从预销售情况看，2005年1-5月单价在每平方米3000元以上的占总销量的72.2%，单套建筑面积在120平方米以上的占总销量的63.7%。
※ 结合图表分析120-150平方米为南昌市场热销户型。
※ 总价30-50万元是目前购房者能够承受的房屋总价范围。
※ 其中南昌高收入阶层、二次置业（卖旧房买新房）群体、外来购房者消化的中高档楼盘占有相当一部分比例。
1-2-7 价格走势
※ 南昌房价经过连续三年大幅攀升，今年上半年增速开始放慢，房价增幅有较大回落。总体看来，南昌市房地产市场将呈现平稳发展的态势，房地产投资增幅较上年有较大回落，逐渐趋于理性，房价涨幅逐渐趋缓，供求关系将逐渐趋于平衡。
※ 根据调查今8月份全市市区商品房预销售均价为3239.74元／平方米，较上年1至7月预销售均价高出26.18元／平方米，增幅为0.85%，其中，商品住房预销售均价为3127.20元／平方米，较今年1至7月份预销售均价高出76.78元／平方米，增幅为2.52%。
※ 南昌房地产市场已由8月份呈现出了回暖态势。依据8月南昌房地产市场价格指标种种数据显示，南昌楼市已经走出6、7月的“阴霾”，开始“拨云见日”，利好政策刺激消费也同时得到了体现。可以预测，南昌房价今年仍将有小幅上升，但会逐渐趋于稳定。
1-2-8 市场走势分析图
南昌市商品住宅施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积情况
