前言

    在我司前期提交的营销方案和价格实施策略中，对长沙融科智地东塘项目营销推广和价格体系构成进行了详尽的阐述和模拟，并提出了适合本项目的价格制定办法和原则，本报告是在凌峻前期提交的报告上，结合市场和年度要求，制定切实可行的销售实操方案和具体的价目表，同时制定稳妥的推货节奏和策略，全力保障融科智地东塘项目开盘成功，完成年度回款的指标和任务，为后期的持续推货打下坚实的基础。

一、营销目标

1、品牌目标

1) 项目品牌

知名度：“三万英尺”品牌名称被消费者普遍知晓；
认知度：项目的区位、特点、理念等被消费者深刻认知；
美誉度：长沙房地产标志性项目；长沙房地产划时代的经典作品。

2) 企业品牌

知名度：“融科智地”企业名称被广泛知晓，并清楚地了解到企业与联想之间的关系；
认知度：消费者对融科智地的企业追求、在长沙的长远发展规划等充分了解；
美誉度：消费者及业界认可企业在长沙房地产市场上影响力，消费者对企业所开发的后续项目有所期待。

2、销售目标

    年度（06年）销售目标：实现约2亿元的销售额。
    说明：
    项目计划于11月18日正式开盘，在2006年实现1—4＃楼的销售，1—4＃楼的整体均价定在3800—3900/㎡，总建筑面积为76779㎡。结合长沙房地产市场一般销售情况、销售的季节性及公司财务回笼资金的指标要求，把本次开盘的销售目标定在年度（2006年）总推货量的65%左右。

二、营销阶段划分

1、阶段划分思考

项目的工程进度及预售证的申办进度影响并决定了06年的开盘时间后滞。从现在到项目正式开盘只有三个多月的时间，必须在上半年粗略的市场认知基础上，强化、压缩消费者对项目的认知——认同——认购过程。
下一步营销阶段的划分主要考虑项目既定的进度要素，以项目会所正式对外开放（9月20日）、开盘（11月18日）作为重要的营销节点，而按照一般房地产营销规律，内部认购在开盘前两周左右最合适，因此将11月5日作为内部认购的节点。

2、营销阶段划分

市场预热期	8月20日——9月19日
强力推广期	9月20日——11月4日
内部认购期	11月5日——11月17日
开盘强销期	11月18日——12月31日

    根据以上安排，从项目正式开始强力推广，到开盘，将形成以下5个重要节点，而每个节点之间相隔都在10天到2周之内，可以形成连续不断的、渐趋高潮的营销攻势。


    10月下
    秋季房交会

    09.20
    会所开放

    11.05
    内部认购

    11.18
    开盘

    10.01-10.07
    十一黄金周




    12天

    约13天

    约11天

    10天

三、阶段营销主题

客户对项目价值的判断高于其心理价格就容易促使其产生购买行为。因此，房地产营销的关键在于对项目价值的宣传和解读。

1、项目价值体系

    项目价值可归纳为三重价值体系：即外层价值、中层价值和内层价值。
    ?      外层价值是项目的区位和开发组合等外在优势，中层价值是产品品质，内层价值是项目的核心理念。
    ?      三者相互关联、互为表里，是密不可分的一个整体。
    ?      外层价值是基础，中层价值是关键，内层价值是核心。








    地段：地处城市中心的东塘，大长沙地理坐标原点
    配套：周边生活配套齐全、市政配套完善
    交通：韶山路是城市主干道，交通便利
    开发组合品牌
    开发商：联想控股子公司融科智地
    规划设计：澳大利亚柏涛
    园林设计：美国奥斯本
    物业管理：第一太平戴维斯
    全程策划：凌峻（中国）





    外层价值



    卓越的产品品质：
    总体规划：庄园式城市高地
    建筑布局：点阵式T型短板
    园林设计：三大东南亚风情园林组团
    创新户型设计：空中庭院、入户花园、高得房率等
    会所：城市地标
    ……

    中层价值



    内层价值





    项目核心理念：“生活向上，无限联想”

2、项目价值点发布策略

    （1）总体策略
    项目从区位、品牌、产品各细节到生活理念等有多个价值点，在项目开盘前的这段时间里，在不同阶段将各价值点有步骤地、充分地与客户沟通，以使客户充分理解、认同项目价值，积聚起越来越强烈的购买欲望，心理价位越来越高，最后公布合适的价格，积聚起物超所值的强大市场势能，最终在开盘时释放形成抢购热销，从而达成年度销售计划。

    （2）策略部署
    内层价值（核心理念）始终贯穿整个营销期——
    先行强化最直观的外层价值（品牌、区位）——
    强力诉求中层价值（产品）——
    公布价格——
    项目价值整合推广……

项目核心理念——生活向上，无限联想
第一阶段	第二阶段	第三阶段	第四阶段
品牌地段 ……	会所规划园林户型价格 ……	综合卖点性价比 ……	开盘信息综合卖点 ……

    （3）入市策略
    八月中下旬项目推广将正式展开，在项目入市阶段，建议先通过媒体记者对项目的区位价值等项目价值点进行软文（新闻）炒作，以引起市场关注，达到“未见其人先闻其声”的铺垫作用。

3、各阶段营销主题

    1)      市场预热期（8月20日——9月19日）
    经过之前的宣传推广（如工地围墙、地产杂志、少量户外等），融科智地企业品牌和三万英尺项目品牌已经在长沙市场初步建立起了一定的知名度，但是一方面因为前期推广力度不大，项目的知名度和认知度都还不够；另一方面，随着大规模推广的到来，将有更多客户接触到项目信息，这时需要对新客户灌输、向老客户强化项目的品牌和区位信息，为即将到来的项目强力推广做足准备。
    阶段推广主题方向：
    生活向上  无限联想
    东塘——大长沙坐标原点

    2)      强力推广期（9月20日——11月4日）
    9月20日，项目的会所正式投入使用，特殊造型的会所对客户具有很强的吸引力，此时也是项目开始发力推广的契机。但项目的产品价值点并不是一次性全部展现，而是由浅入深地逐次展示，全面、充分地诠释出产品的内涵。
    产品卖点展现节奏：
    总体规划——园林景观——户型创新点——项目价格
    阶段推广主题方向：
    三万英尺——庄园式城市生活高地
    东南亚风情园林——让心回家
    板楼革命——点阵式T型短板
    （产品各卖点）

    3)      内部认购期（11月5日——11月17日）
    超高性价比将成为项目成功认购的杀手锏。前两个阶段充分的品牌加产品卖点的高端造势，提高了客户对项目价值的认同，并提升了其心理价位，而项目以适中的价格推出，性价比优势非常明显突出，将会给客户造成巨大的心理震撼，使客户采取出现“抢购”行动，这样以来将为项目正式开盘热销埋下成功伏笔。
    阶段推广主题方向：
    价值超越想象！

    4)      开盘强销售期（11月18日——12月31日）
    在产品全部展现，销售势能充分积聚后，项目正式公开发售，通过对良好销售情况的渲染，全面震撼长沙！此阶段的产品价值提升到表现项目综合素质、社区生活理念追求的高端层面。
    阶段推广主题方向：
    开盘即封盘，三万英尺创造长沙地产销售新高度
    询众期待加推XX套，现正抢购中……

四、目标客户群再解析

在前期的相关报告中已就项目的目标客户作出定位，在此结合项目前期蓄客情况，对目标客户群的主要定位特征再次明晰，以为后期营销推广的媒体选择、活动制定等提供方向性的参考依据。

1、客户层次定位

从年龄构成分析：

客户年龄	组数	比例
25－30岁	49组	20%
30－40岁	141组	57%
40－50岁	37组	15%
50岁以上	19组	8%
合计	246组	100％

    （数据来源：销售部《五、六月份客户来访来电统计分析报告》）

    由以上统计数据可以看出，登记客户中80%为30岁以上客户，他们都是有相当工作经验的客户，这与前期定位为中高端客户的年龄特征相符。


    从销售一线判断分析：
    从销售第一线判断，本项目客户群体具有如下特征：
    ?      思想具有高度，积极面对自身事业，对高度定位的案名呈共鸣态势。
    ?      经济基础稳固，具有一次置业一步到位的理性购买动机。
    ?      投资观念成熟，对二次置业普遍的愿望是希望能改善居住环境和居住条件。
    ?      三万英尺的产品能满足精英人群的心理尊崇。

    以上登记客户的实际情况，很好地印证了本项目客户群的档次定位——中高端客户。