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    连云港市场考察报告
     
    第一部分  连云港城市概况
    一、地理位置
    连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部，东临黄海，西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻，北与山东省日照市、莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。连云港市地处海陆、南北过渡的结合部，是中国沿海首批14个对外开放城市之一、新亚欧大陆桥东方桥头堡。
    
    二、行政区划
    连云港辖东海、赣榆、灌云、灌南４县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区，共有56个镇、31个乡、14个街道办事处，204个居民委员会、1437个村。新浦区为市政府所在地。
     
    三、交通情况
    1、公路交通
    连云港市作为新丝绸之路中国公路大通道东起点，是全国45个公路主枢纽之一，长三角国家级综合运输枢纽，国道主干线“两纵两横”中的同三、连霍“一纵一横”两条高速公路在境内交汇。已建成的连徐、汾灌、淮连三条高速公路在境内244公里，在建的连盐高速公路在境内43公里，已规划的临沂至连云港约39公里高速公路正在开展前期准备工作，全市高速公路密度达3.27公里/百平方公里，为江苏省最高。 
        全市境内有3条国道、7条省道，国省干线公路里程达513公里。全市农村公路达7066公里，其中等级公路4594公里。初步构建了以高速公路为主骨架，10条国、省道干线公路为依托，县、乡公路为支脉的四通八达的公路网络。全市内河航道总里程1127.5公里，其中等级航道449公里。全市共有公路客运班线252条、客运班车1236辆，公交线路42条。
    2、铁路
    国家的东西方向的铁路大动脉—陇海线东起连云港，连云港是亚欧大陆桥的东起点。
    3、航空
    连云港白塔埠机场为军民合用机场，占地5平方公里，位于连云港市西25公里处。1984年经中央军委、国务院批准，使用白塔埠机场开展航空运输业务。1985年3月26日开通第一条民用航线。
     连云港白塔埠机场航站区于1989年12月竣工。1993年9月，机场二期工程扩建后，达到国家4D级标准。飞行区地势平坦，净空良好，拥有2500米长，50米宽的跑道和2500米长、23米宽的联络道各一条，停机坪2.04万平方米。
    4、港口
    连云港港务局是一个大型港口运输企业，是“中国500家最大服务企业”之一。港口现有各种生产性泊位30个，其中万吨级以上泊位25个。
    连云港港已和世界上150多个国家和地区的近1000个港口有贸易运输往来。按照总体规划，连云港至21世纪中叶，最终将形成老港区、庙岭港区、墟沟港区、北港区和东港区五大港区，码头岸线长大25公里，可建成泊位100多个，吞吐能力达6000万吨至1亿吨。
    四、面积与人口
    1、地域面积
    连云港东西最大横距129公里，南北最大纵距约132公里。总面积7444平方公里，其中水域面积1759.4平方公里，市区面积880平方公里。
    2、人口现状
    至2006年末，全市户籍总人口为472万人，市区人口70万人。平均每户人口3.46人。　　
    3、人口发展与城市化水平目标
    连云港的“十一五”规划：到2010年，城市化水平达到48%。人口规模达到500万人，中心城市人口突破100万人，人口自然增长率控制在8‰以内。建成区面积达到100平方公里以上。
    4、简要分析
    从连云港的人口现状和未来发展规划来分析，在规划的指引下，城市人口在未来三年内将有小幅度的增长，但是市区人口将有明显的增长，而涨幅将达到40%以上。城市化进程带来的城市人口的激增和城市建设将为当地房地产业的发展提供有力的后续支撑。
     
    第二部分  城市投资环境分析
    一、宏观经济发展状况
    1、城市总体经济情况
    连云港市江苏北部，北临山东省，西临黄海，地理位置优越。但在经济上，连云港市是我国14个首批沿海对外开放城市中经济发展最落后的城市，是江苏省经济最落后的城市之一。在国家发展连云港的关注下和江苏扶持苏北发展的政策下，具有后发优势的连云港近年来经济发展速度比较快。
    2、历年GDP增长情况
    表3、连云港市历年GDP增长情况统计
     

     
    
     
    根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系为：
    表: 人均GDP与房地产市场发育状况的关系表

        根据以上的标准判断，连云港2006年人均GDP为1493美元的水平下，房地产已经进入到快速上升阶段。
    3、连云港产业结构情况
    1）、现状
    从总体三产结构来看，连云港的2006年的三产结构比例为18.2∶45.9∶35.9，说明连云港的工业化水平比较高，第三产业（特别是服务业）的正在处于积极发展阶段。
    2）、展望
    从连云港市政府制定的产业发展规划来看，未来连云港将加快产业调整，大力引进外资发展工业和高新技术产业，在“稳固、提升、活跃”服务业。促进第三产业的持续发展，特别是旅游业的发展。积极拉动地方经济增长、实现工业化和城镇化。
    4、连云港民营经济发展状况
    从各方面了解到的信息来看，连云港民营经济发展情况总结如下：
    ● 私营个体企业发展加速，从业人员呈现快速增长。2006年，全市新注册私营个体企业35279户，较上年增长40.8%；其中私营企业5098户，增长62.1%，个体经营户30181户，增长37.8%。全市私营个体企业总数达到10.32万户，跨越10万大关，增长21.3%。全市私营个体企业累计吸纳就业人员达40.61万人，增长53.9%。
● 民营经济占据全市 “半壁江山”，税收保持较高增幅。全市实现民营经济增加值268.44亿元，增长19.2%，占GDP比重为50.9%。民营经济对全市经济增长的贡献率为62.5%。全年民营经济实现税收27.66亿元，增长29.4%，占全市税收总额的52.5%。
     ● 民营外贸业绩继续增长，规模以上工业成长壮大。全市共有民营外贸企业296户，占全市外贸企业数量的68.0%，当年净增92户，增长45.1%；实现进出口额6.70亿美元，增长93.1%，占全市外贸的24.7%。全市共有规模以上民营工业企业591户，占全部规模企业的70.5%；实现工业总产值206.27亿元，增长38.4%；完成利税总额20.80亿元，增长40.7%。
5、连云港对外经济和旅游业的发展情况
    1）对外经济发展情况
    口岸规模再创新高，地方外贸超常发展。连云港口岸进出口总值完成93.99亿美元，增长11.0%；其中出口总值47.23亿美元，增长30.4%。关税总额70.16亿元，在全省海关系统排名跃升至第3名。全市地方外贸完成进出口总额27.13亿美元，增长33.1%；外贸依存度首次突破40%，较上年提高5.6个百分点。全市出口14.48亿美元，增长55.4%，高于全省平均增幅26个百分点。有出口实绩企业435家，较上年新增112家；其中1千万美元以上的企业28家，增加10家。外商投资企业完成出口6.53亿美元，增长65.4%。

　　利用外资继续上升，对外投资实现突破。2006年新批利用外资项目221个，合同利用外资9.64亿美元；注册外资实际到帐3.46亿美元，增长25.8%。完成外派劳务营业额1.98亿美元，增长19%；全市新办10家境外投资企业，境外投资总额1820万美元，分别是2005年的2.5倍和3.9倍。全年引进内联客方到位资金200.83亿元，增长32.9%。
    2）、优越的投资环境
    2006年，连云港市荣获 “中国优秀旅游目的地”及“中国旅游竞争力百强城市”称号，花果山入选 “外国人最愿意去的中国50个地方”称号。全年接待国内外游客816.29万人次，增长15.7%；实现旅游总收入80.55亿元，增长24.4%。其中入境旅游者和旅游外汇收入分别为6.89万人次和6096万美元，分别增长28.2%和32.5%。旅行社总数达96家，其中新成立旅行社23家。
    二、连云港居民生活水平
    1、连云港居民生活水平概述
    根据统计数据结合实地考察情况，我们认为：
    1）连云港全市范围内居民平均收入处于江苏下游，同时连云港的整体居民消费水平也比较低。
    2）连云港市区居民平均收入水平大大高于农村水平，城乡收入水平有进一步拉大的趋势。
    3）连云港居民居住水平无论从质还是量上来看处于一个教低的水平，随着城市化的发展，居民的居住质量将进一步提高。
    2、连云港居民收入情况
    表：连云港居民收入统计表

     
    
    2006年江苏各市城镇居民收入统计表

     
         我们以上述的统计资料来看，苏南的城镇居民收入整体高于苏北的城镇居民收入。而连云港的人均可支配收入在苏北中也处于下游水平，在整个江苏省内属于绝对的落后水平。这表明连云港总体的购买能力比较弱，但是连云港的消费水平也比较低。结合连云港的私营经济和外向型经济发展水平，连云港存在着一定数量的高收入阶层，同时旅游等资源给连云港带来大量外来的高收入阶层。总体来说在经济和消费水平都比较低的情况下，对房地产的消费不构成直接