江苏省盐城市阜宁县市场报告
    2008年3月27日提交
    目录
    壹、江苏省盐城市阜宁县概况
    贰、阜宁县房地产市场分析
    叁、阜宁县镇区域房地产市场分析
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    壹、江苏省盐城市阜宁县概况
    一、阜宁县概况
    

阜宁县位于江苏省盐阜平原北部，南北长约52.5公里，东西宽约48公里，总面积约1438.29平方公里。其下设1个开发区和20个乡镇。
    其东与射阳县相连，南与建湖县交界，西与淮安、涟水县毗邻，北与滨海县接壤。
    全县地势平坦，地形西高东低，河渠纵横交错，射阳河贯穿中部，204国道、盐淮和省道215、309、310线贯通全境。
    截至2007年底总人口约108万，总户数约36万，平均户量约3人/户。  
     
     
     
     
     
     
    二、阜宁县国民经济简析
     分析：
    1、随着城市化建设，全面发展小康的深入，其第一产业的比重自2005逐年下降，从2004年的28.7%下降至2007年的21.6%。
    2、自2004年起随着省级阜宁开发区的建设，大批工业项目的陆续上马，第二产业比重则逐步上调，由2004年的41.1%上调至2007年的48.3%。
    3、因当地尚处于城市基础建设阶段，故第三产业的调整幅度较小，发展缓慢，基本维持在30%左右。
    4、在人均GDP方面呈现出逐年增长的态势，从2004年的6765元上升至2007年的11981元，平均年增幅约为17.4%。
     
     
    三、阜宁县人民生活水平
    分析：
    1、阜宁县的人民的生活水平在全省中处于中下游，社会生活和繁荣程度较低，尚处于奔小康的状态中。 
    2、阜宁县目前的城镇在岗居民的收入呈现出逐年增长的态势，尤其从2005年起进入高速增长期，平均年增幅为17.9%，但低于全省年均增长幅度6个百分点，发展速度相对全省较慢。
    3、至2007年阜宁县在岗居民收入已达到15735元/年/人，如考量其3人/户的户量，若在岗为2人/户，则其家庭年均收入约为31464元/户，故如结合江苏省省份平均房价比(1:6)，可预判其所能承受的房屋总价约在18.8万左右区间。
     
     
     
     
    贰、阜宁县房地产市场分析
    一、房地产市场的供求关系
    
    分析：
    1、总体上来看，当地房地产市场的供应量始终高于需求量，市场竞争较为激烈。
    2、2004年至2006年，受宏观调控，严控土地供应等政策影响，供应量和销售量均逐年回落，而至2007年起随着当地政府对部分大块土地的解冻，外埠开发商的介入，供应量和销售量则有大幅攀升。
    3、2007年较2006年供应量和销售量分别上涨54.4%和63%，由此可遇见在大幅增长的背后不排除泡沫成份的存在。
     
     
     
     
     
     
    二、房地产市场价格走势
    
    分析：
    1、近四年来，阜宁县的房价总体走势一路上扬。
    2、从2004年至2007年整体房价均价涨浮约为23.9%，涨幅较大，尤其在2006年，在开发量大幅减少的情况下较2005年上涨近200元、上涨幅度达到10.9%。
    3、随着2006年起，城区大幅土地的释出，房价增长势头趋于平缓，2007年较2006年上涨4.5%，预计其未来一段时间内必将呈现稳步调整上扬的运行态势。
     
     
     
     
     
     
     
    叁、阜宁县镇区域房地产市场分析
    一、区域市场构成
    阜宁镇是阜宁县的政治、经济、文化中心，县政府所在地，区域内第三产业较为发达，教育及生活配套设施齐全，依据目前的房地产开发特征可将其市场划分为以下三块：
    1、城南区域
    该区域即指射阳河以南区域，涵盖省阜宁经济开发区，作为近几年城市发展的新重点，区域内道路宽敞，大量政府机关纷纷设立于此，此外还有新阜中南校区，体育公园，商贸中心等，社会规划功能完善，同时也为该区域提供了良好的客源基础，代表楼盘：碧水豪苑、清华明仕园等。
    ◎主力价格范围
    多层：2200～2600元/㎡
    小高层：2800~3200元/㎡
    ◎主力房型及面积
    二房半二厅一卫：105~115㎡
    三房半二厅一卫：120~130㎡
    ◎主力总价
    多层：24~28万
    小高层：30~38万 
    ◎客源：周边政府机关公务员，周边乡镇私营业主。
     
     
    2、城中区域
    即指射阳河以北至城河路区域，该区域是当地的传统行政、经济、文化中心，县政府就座落于该区域，区域内还拥有当地最繁华的阜城大街，商业、生活配套设施齐全成熟，但可供开发的地块资源较少，上市项目体量均较小。代表楼盘：城中花苑、东方广场等。
    ◎主力价格范围
    多层：2600～3400元/㎡
    小高层：3200~3800元/㎡
    ◎主力房型及面积
    二房半二厅一卫：95~100㎡
    三房半二厅一卫：115~130㎡
    ◎主力总价
    多层：22~30万
    小高层：32~42万 
    ◎客源：本地及周边乡镇私营业主、教师。
     
     
     
     
     
     
     
    3、城北区域
    即指城河路以北区域，该区域由于建设发展力度小，环境复杂，比较脏乱等原由。因此，成为当地低价房的的集中地，以其相对低廉的价格吸引了不少中低收入家庭，且上市项目体量均较大。代表楼盘：天宇华庄、清华家园等。
    ◎主力价格范围
    多层：1900～2100元/㎡
    小高层：2450~2600元/㎡
    ◎主力房型及面积
    二房半二厅一卫：90~100㎡
    三房半二厅一卫：108~120㎡
    ◎主力总价
    多层：16~18万
    小高层：26~28万 
    ◎客源：当地工薪阶层，拆迁户。 
     
     
     
     
     
     
     
     
    二、典型案例分析
    1、清华名仕园
    ◎区域概况：位于城南板块核心区域，地块由大关南路、新兴路、城南五路、纬二路围合而成仅一街之隔。总建筑面积约150000㎡，西侧为新建的阜宁中学南校区。
    ◎产品及价格：产品形态丰富。规划有多层、小高层、商铺、单身公寓。产品主要定位于周边工作的教师及公务员。现所推出的小高层均价在2800元左右，实行一房一价，楼层差价在30～50元/㎡。
    ◎主要卖点：外在依托城南发展的前景，内在注重景观设计，规划有水韵清华中心水景及六大主题景观公园，突显出良好的居住环境，同时建筑外观中西合璧，聘请南京设计院设计，大方优雅，使其明显跳脱出区域市场。
    ◎主力面积：110~120㎡的三房半二厅一卫
    ◎主力总价：30.8~33.6万
    ◎去化：该案由苏州安腾投资咨询有限公司营销代理，故能树立较好的销售理念，无论从企划还是现场销售流程都比较规范，因此去化情况良好，现已即将推出第三期。
    ◎客源：周边教职工及公务员。
    ◎重点简讨：由于城南板块处于建设中期故周边生活便利性较差，新建道路比较宽阔，周边开发的基本都是期房，居住人气稍显不足。
     
     
     
    2、东方广场
    ◎区域概况：位于城中板块，东风路以西、阜城大街以北。
    ◎产品价格：以城市中高层次人群为主的高档社区，小区规模较小，由2栋9～12层的小高层、4栋5.5层的多层外加1栋5层的单身公寓组成，现阶段为准现房发售。小高层3800元/㎡，多层3400元/㎡的均价,远远高出同区域其他项目。
    ◎主要卖点：位于阜城大街，无疑使其处于阜宁城区的核心位置，阜宁目前唯一的大型卖场——世纪联华与其仅一路之隔，生活便利性极佳，此外3.2米的层高，大理石的门厅，中空玻璃，铸铁阳台栏杆等高档配置，完全强调了其高档住宅的定位，为当地市场指标性个案。
    ◎主力面积：108～118㎡的三房二厅一卫
    ◎主力总价：36.7~44.8万
    ◎去化：黄金地段的优势、当地知名开发商富建集团的实力，高档的产品定位，使其高档住宅的形象深入人心，且体量小，整体销售平稳，故目前已进入尾盘阶段。
    ◎客源：政府官员以及私营业主为主力购买群体。还有少部分的周边城镇的企业主。
    ◎重点简讨：由于占地小，容积率高，使得小区绿化规划欠缺，只能做到基本的宅间绿化，居住的生态环境差。 
     
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