连云港市房地产市场报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    一、城市概况
    连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部，东与日本、韩国、朝鲜隔海相望,西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻，北与山东省日照市、莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。连云港市地处海陆、南北过渡的结合部，是中国沿海首批14个对外开放城市之一，地理位置十分优越。总面积7444平方公里，其中水域面积1759.4平方公里，市区面积880平方公里，市区建成区面积65平方公里。下辖东海、赣榆、灌云、灌南４县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区，2005年末，全市户籍总人口 为472.18万人。新浦区为市政府所在地。
     
    
     
    连云港是全国十大海港之一，同时也是中国五大交通枢纽之一。港口作为一种资源是连云港市最具有特色的一大优势，同时连云港又拥有辽阔、稳定的经济腹地，即整个“陇海--兰新”经济地带，对中国腹地丰富的物产资源及广大的消费市场有着较强的凝聚力和消化力，以港口为中心的海陆空立体交通网络已经初步形成，将成为中国重要的综合性国际贸易枢纽港。
     
    二、城市规划
    1、东部城区规划——建设国际化海滨城市
    东部城区是连云港港口优势最为集中的地方，新的东部城区将按照沿海伸展、组团递进、带状发展的格局推进，由内至外形成港湾服务区、中央商务区、滨海居住区、高新产业区、外围产业区五个层次和多个组团，东部城区逐步建设成为江苏省的国际商务次中心、高端旅游度假区、产业发展及配套服务核心区，从而打造一个组团式的国际化海滨城市。
     
     
    
     
    2、产业布局规划——搭建生产力发展平台
    ① 沿海产业走廊
    以市开发区为中心，以现有一定基础的赣榆经济开发区、海洋开发区、灌南的堆沟化学工业园为基础，再行布点燕尾港，徐圩、板桥，海头、柘汪产业区，形成沿海产业走廊，见下图：
     
     
    
     
     
    ② 沿东陇海线产业走廊
    以市开发区为主轴，着力提升海州、东海都市型工业园区，形成沿东陇海线产业走廊，见下图：
    
    3、港口功能布局规划——构筑组合型深水大港
    利用绵长的岸线资源，依据规划和现状条件，建设亿吨大港，充分发挥港口的龙头带动作用，提升整个区域经济实力，见下图：
    
    三、土地市场
    2002年，连云港市国土资源局及其下属的土地收购储备中心，开始对土地实行有计划有步骤的供应，土地出让主要采取协议出让、拍卖出让、招标出让及挂牌出让等几种方式。2003年，连云港市市区土地出让全部系招标挂牌，土地出让成交骤然放量，不管是成交面积还是成交金额都翻了几番，土地成交量放大。
    2004年，市国有土地储备中心通过挂牌方式公开出让居住用地22宗，面积142.9万平方米，计2144亩。而进入到2005年后，随着城市东进的新规划初现端倪，新海城区市行政中心周边基础设施配套逐步完善，市区的土地出让状况是一片大好，成交量成倍增长。2006年，随着国家有关宏观调控政策的进一步出台及相关实施细则的制定，房地产开发商的投资决策一定程度上趋向谨慎，表现在土地出让上，公开出让的国有土地价格趋向稳定，地块的竞争没有以往激烈。2006年土地成交中，居住用地(部分兼商业)为373.48万平方米。2007年一季度，连云港市土地市场再次挂牌成交31幅土地，成交总面积225.02万㎡，接近去年总体成交量的三分之二，且6月份再次就19块地块进行公开出让，共计约153万平方米的土地上市（成交信息尚未公布）。
     
    
    分析：
    近年来，连云港市房地产业处于飞速发展阶段，土地供应量也在逐年加大，房屋供应量也在逐年大幅加大，各个楼盘项目之间所形成的竞争压力也越来越大。短期来看，无论是哪一次大规模的挂牌土地，都会对房地产市场的后市产生不小的震荡。
     
    四、房地产市场
    1、开发投资情况
    从2003年开始，随着土地市场的集中放量，连云港市的房地产开发规模不断扩大，开发投资额也随之快速增长，年增幅在25%至56%之间。但2005年的宏观调控仍然对开发投资产生了一定的影响，开发投资增幅一度下降，但2006年出现了55.7%的历史最高增幅，这一现象反应了2005年增幅下降只是一个短期的市场观望过程。
     
    
     
    同样是在宏观调控的2005年，连云港市房地产施工面积和销售面积也都不同程度的受到了一定影响，施工面积和销售面积增幅明显放缓，但这种局面只是买卖双方暂时的观望心态的体现，2006年施工面积和销售面积的强势增幅说明了这种心态已并非市场主流，见下图：
     
    分析：
    2005年是宏观调控之年，而2006年作为国家宏观调控的落实之年，连云港市的商品房施工面积的增幅却远远高于往年，一方面这是土地市场在高位放量后市场新增开发量的表现，另一方面也是开发商对市场预期前景的看好，而销售面积增幅的回升，也基本印证了开发商对于市场回暖的预期。
     
    2、近年房价走势
    近年来，连云港市房地产市场需求十分旺盛，这主要是由于近年旧城区危旧房屋较多，加上拆迁量较大，外来人口购房及城市居民结婚分居和改善住房质量需求等因素，造成了一定的市场缺口。紧张的供求矛盾和地价快速上涨带动了连云港市商品住宅价格的快速上涨。
        虽然2005年受宏观调控的影响，房价的上涨大幅度放缓，但随着沉积的刚性需求在2006年的释放，连云港的房价又重新回归到了高位涨幅的阶段，。 
    供求决定价格，不管这当中的需求是出于自住目的，还是出于投资目的。直到2006年来连云港市刚性购房需求非常坚挺，而近年来房价的连续快速上涨正是受这种刚性需求推动。
     
    3、近期市场分析
    ① 销售配比分析
    2007年上半年连云港市共销售商品房7349套房源，其中，普通住宅5733套，约占销售总套数的77%，办公用房153套，约占销售总套数的2%，商业营业性用房1563套，约占销售总套数的21%。商品房成交面积共760888平方米，其中，普通住宅631731平方米，办公用房23958平方米，商业营业性用房105199平方米。
    上半年6个月市区普通住宅套均面积依次为110平方米、113平方米、109平方米、120平方米、106平方米和106平方米。由此可见，上半年连云港市市区普通住宅套均面积正在越变越小，一方面这也是为了与国家的“90/70”相对应，另一主面也是因不断攀升的房价和购房者能承受的总房价所决定的。
    
     
    ② 月度销售量分析
    2007年上半年连云港市房地产市