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    市 场 情 况 简 介
     
     
     
     
     
     
                        汉 舍 · 中 国
                                2009年5月
     
    第一章  南京别墅市场分布简析
            根据目前南京别墅在售及前期具有一定影响别墅地理位置特征，在区域相对集中基础上对于南京别墅项目分部区域进行总结，并根据不同区域自然条件特征寻求南京别墅分布 ；
    第二章  南京别墅市场定位研判
            不同区域别墅由于定位的不同，造成了别墅售价及客户的巨大差异，结合南京目前重点别墅项目市场定位的差异，寻求不同区域内别墅的共性，为服务项目寻求准确市场定位提供充足依据；
    第三章  南京别墅市场价格分析
            别墅市场由于消费群体的特征差异以及项目本身定位差异在价格上拉开较大的空间，从最便宜的远郊百万级别墅到300万左右主要别墅价格区间甚至千万级拥有独特资源的顶级别墅，其价格存在一定通性，研究后对于项目定价提供一定的市场依据；
    第四章  南京别墅开发企业概览
    别墅的开发与开发企业的企业特质具有一定的关联，对于别墅项目具有深刻认识并能够有效整合优质团队的开发商在别墅品质打造方面必然拥有其他项目所难以比拟的优势，不同的团队对于项目的打造也会产生重大影响，通过对于南京在售别墅团队整合特点寻求关键所在；
     
    第五章   南京城中区域重点别墅介绍
    针对目标项目处于城中板块之特性，对于目前南京市场在售及售罄城中别墅项目中较有影响力或具有一定代表性的项目进行情况简介，对于项目今后定位提供市场实际参考。
     
     
    第一章  南京别墅市场分布简析
     
       依据目前登记在售别墅的主要分布区域来看，南京的别墅市场依据不同地理位置主要可以分为以下四大板块：
    ?      主城板块：主城区域，城东区域，仙林区域，河西区域
    ?      新区板块：江宁区域，浦口区域，六合区域
    ?      郊县板块：溧水区域，高淳区域
    ?      外地板块：镇江句容等···
    
    从别墅的主要分布区域来看，除了城中区域依靠成熟的生活配套为基础外，其他区域的别墅都或多或少拥有独特的自然资源，虽然从位置上及生活配套上来看与主城的别墅难以比较，但是独特的山水资源成为吸引客户最主要的手段，再加上其相对低廉的价格使得各项目都对于城中的别墅消费群产生了足够的吸引力。由于别墅用地的叫停以及越来越稀缺的主城别墅供应量，新城、郊县的别墅凭借价格及资源优势取得了良好的销售成绩，特别是新区的别墅以仙林区域为例，在招商地产、栖霞地产等国内知名地产企业以及本地实力开发商的介入，已经成为别墅市场的主要消费区域。
    南京别墅主要分布区域及规模简图

     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    南京别墅区域特点

1. 板块聚集；

     
    南京纯别墅项目都因自然资源及土地开发原因形成了聚拢态势，目前已经形成的成熟别墅板块为：三山板块，百家湖板块，环紫金山板块，老山珍珠泉板块，仙林板块，汤山板块，卧龙湖板块（近期形成），非本埠板块。
     
    板块发展时间较长，规模较为成熟的有三山板块，百家湖板块，环紫金山板块，老山珍珠泉板块，仙林板块。
     
        各别墅板块逐渐形成了各自的开发轴线，例如三山板块的将军路沿线，百家湖的沿湖线（利源、胜太、双龙、天元路），环紫金山沿线（环陵路、绕城环紫金山一线），老山的环山路沿线（沿山大道、环山路）,仙林板块仙林大道沿线。
    



    
    三山板块的将军路沿线
    以韩府山、翠屏山、将军山的三山为独特山景资源为主要卖点的沿将军大道两侧进行分布的别墅轴线是江宁区域最具有代表性别墅分布区域，该区域别墅借助山景以及日渐成熟的江宁区域的生活等方面的配套加上相对与主城较为接近的地理位置及便捷的交通在南京别墅市场占据重要地位，该别墅区域由于众多项目的共同营造已经成为别墅消费群体认可度较高的别墅分布轴线。
     
     
    



    
    百家湖沿湖线—利源路、胜太路、双龙大道、天元路
    百家湖沿岸的水景资源是该区域别墅获得认可的基础，由于该区域在江宁新城建设中处于较早开发区域，在市民中认可度较高，与老江宁中心较为接近较江宁其他区域相比生活配套等更加成熟。
     
     
     
     
     
    



    
    环紫金山沿线—环陵路、绕城公路环紫金山一线
    南京较早的别墅区域的辐射区域，紫金山对于南京特殊的意义以及拥有的良好山景等自然景观资源在该区域得到充分的体现，最早的帝豪花园等项目在市民中留有良好的口碑，钟山美庐等项目对于该区域近年来不遗余力的宣传，再加上钟山高尔夫的落户，使得该区域的别墅品质得到进一步的提升，并且出现千万级别墅，该区域为南京目前顶级别墅的集中地。
     
     
     
     
     
     
    



    
    老山的环山路沿线—沿山大道、环山路
    江北新城别墅聚集地，拥有良好的老山山景资源，附近虽然生活配套等较为缺乏，但是拥有独特的老山林场以及温泉等自然资源配套，使得该区域的别墅居住认可度不断提高，加上该区域的项目打造方面密度较低且产品具备较强个性，成为南京别墅市场的新贵。
     
    



    
    仙林板块—仙林大道沿线
    仙林大学城的不断完善以及交通等配套的成熟，使得区域的生活便捷度得到有效提高，再加上新近居民的居住需要以及仙林区域较为良好的空气质量以及人文气息使得该区域的别墅得到别墅消费群体的追捧，知名开发企业诸如栖霞建设、招商地产等项目获得了市场良好的口碑加上媒体对于该区域的不断意识强化，使得该区域成为新的南京别墅的重点分布区域。从最近几个项目的销售情况来看，对于该区域的别墅市场得到了客户群体的有效认可并取得了较好的销售业绩。
                  
     
     
     
     
     
     
     
    2. 土地供应聚集——新区聚集
    目前可开发大规模土地，主要集中于新区，市场已售及在售别墅楼盘同样集中于南京江宁、仙林、浦口三个重点区域。
    
    别
    墅
    项
    目
    集
    中
    区
    



    浦口
    仙林
    江宁
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    3.自然条件聚集
    江宁：卧龙湖、百家湖、翠屏山、将军山、韩府山；
    城东（仙林）：紫金山、跑马场、灵山；
    浦口：老山、珍珠泉、温泉。