无锡华府庄园案市场分析
    第一部分 惠山区规划发展
    一、惠山综合发展区规划
    惠山区现状： 
    惠山区位于无锡市西部，由锡山市撤市设区而来。北邻江阴，西靠武进，东与锡山区、崇安区接壤，南与滨湖区、太湖水仅一山之隔，全区总面积328.8平方公里，总人口53.24万，户籍人口36.89万，外来人口16.35万左右，人口密度1619人/平方公里，惠山区辖6个建制镇，其中省级重点中心镇1个（洛社），130个行政村,16个社区居委，1631个自然村。
    规划功能定位：
    惠山区是无锡市“产业北移”的重要区域，规划功能定位是：
    1、      主城区制造业转移的重要区域以及无锡大力发展制造业的后方基地。
    2、      大型的交通枢纽和商贸、物流的集散地。
    3、      城市中心区人口疏散提供宜人的居住地。
    4、      重要的都市农业观光区和市级公建配套区。
    空间布局结构：
    “1城1区3镇16个农村社区集群”的整体形态。
    1城：惠山新城，是惠山区行政、文化、体育、商贸等的区级中心，是惠山区的新城区。
    1区：钱桥地区，惠北分区的西向延伸，沿山发展，形成本规划中的沿山带状片区，是本区域南部地域中心。
    镇：前洲-玉祁新市镇（惠山区西北部的城镇组团。以工业为主导，二、三产业共同繁荣的城镇；洛社新市镇（惠山区副中心，锡西地区中心，现代化的产业和滨水城镇）；阳山新市镇（惠山区西南部以旅游和生态农业为特色产业，以工业为辅助产业的功能相对独立完善的城镇）。
    16个农村社区集群：主要从事农业生产配套和服务。
    产业布局规划：
    惠山区产业布局呈以下空间布局结构。 
    先进制造业集中区：惠山经济开发区（省级）及堰桥工业集中区、玉祁-前洲工业集中区、洛社工业集中区、惠北工业集中区（含钱桥、西漳工业企业集中园区）、（胡埭）阳山工业集中区。 
    现代服务业集聚区：两大道口经济区、三大物流市场集群、三大城镇中心。 
    现代都市农业集中区：玉祁-前洲新市镇外围农业区、洛社新市镇外围农业区、阳山新市镇外围农业区、惠山新城外围农业区、钱桥地区外围农业区。
     
    二、惠山新城规划
    惠山新城座落在无锡市正北，地处惠山区堰桥镇，位于沪宁高速、锡澄高速和锡宜高速的交汇处，有着显著的区位优势，交通十分便捷。它北接江阴腹地，南连中心城区和锡东新城。规划范围东至惠山区与锡山区交界，南到北环路一线，西临锡澄运河，北至市区与江阴交界；新城距无锡市中心商务区仅为10公里，首期规划面积为36平方公里，总体规划面积为76平方公里。现有人口约11万人，其中堰桥街道下辖3个社居委、16个村委、人口6.47万人；以外为惠山经济技术开发区；现状城市化水平52.91%。
    目前本区域已经逐步形成了“三大板块，两大特色”土题鲜明的“生命与汽车” 特色产业园区。即：
    1、以行政、服务、贸易等功能为主的新城区板块。
    2、以现代生物制药、医疗器械为主的无锡生命科技板块。
    3、以及以汽车及汽车零配件为土的惠山科技工业园板块。
    功能定位：
    依托中心城区、服务惠山区、辐射江阴腹地、面向苏北地区的无锡北部副中心；惠山区的行政文化经济中心；重要的现代制造业和研发转化基地；市区北部交通枢纽和物流集散地；环境优美宜人的都市化社区居住地。
    发展规模：
    惠山新城总用地76.75平方公里，规划建设用地61.64平方公里，占总用地的80.32%。可容纳居住人口约为40万人，就业岗位容量约为25万人。
    空间布局结构：规划惠山新城“一核三片、三带六区” 的结构：
     “一核”： 惠山行政中心、吴文化公园和商业中心组成的具有较强辐射力的核心区域。 
     “三片”： 堰桥、西漳、长安三大都市化居住片。 
     “三带”： 沪宁、锡澄高速公路和锡北运河生态绿带。
     “六区”：堰桥工业配套区、新城产业集聚区、锡北物流集聚区、惠东物流集聚区、锡澄物流集聚区和科创农业园。
    惠山新城优势：
    惠山新城与无锡其他新城区相比，有着许多独特之处：
    1、惠山新城是惠山区的政治、经济和文化中心，是惠山区政府所在。
    2、惠山新城的配套设施较为完备：城区内不仅有全国重点中学省锡中，在建的还有惠山人民医院、新世纪商业广场、赛维拉金融广场、无锡皇冠大酒店、天一大酒店，而且还将建造歌剧院、体育馆、图书中心等项目。
    3、惠山新城有相应的产业园区作支撑，园区的存在不仅可以集聚城区的人气，而且可以提供更多的商机，也为在这里工作、居住的人们提供许多方便。
    4、随着惠山大道和无锡轻轨一号线的建设，出入惠山新城将变得更加快捷、方便。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第二部分 无锡联排别墅市场特征
    无锡联排别墅在售楼盘一览表

    1、      联排别墅呈南北竞争之态势，主力供应在惠山区及滨湖区
    联排别墅供应量图：（单位：套）
    区域联排供应量对比图：（单位：套）
    
     
    由上两图可以看出，全市联排别墅总供应量在822套，主要分布在北部惠山、锡山区以及南部滨湖区。
    未来3-5年内，由于无锡市场大规模楼盘开发居多，供应量趋于稳定，预计联排别墅开发量应有每年16-20万平方米的增加。从长远角度来看，随着无锡市场别墅的进一步消化，加上国家对别墅用地的严格控制，使得别墅的未来供应量体逐步减少，本案的优势也将进一步从各个方面体现，对高端客户的吸引力也将越来越强，从而在品质拉开了与其他混合型楼盘的差距。
    总市场呈现南北竞争态势：
    1、南部滨湖及其南部远郊区域，包括：山水茗苑（滨湖区）、蠡湖尚郡（滨湖区）、吉祥国际花园（硕放镇，新区机场南部），联排别墅供应量共计331套，占总体供应量的41％。
    南部环湖地区，属于高档休闲住宅区，相对于其他区域，这里拥有较完善的周边配套，良好的依山面湖的自然景观。与其东部相接的新区，拥有大量的高新外资企业，使得这里的房源在一定程度上得到