泰州市场考察报告
     
    第一部分  泰州城市概况
    一、地理位置
    泰州市地处江苏省中部、长江北岸,西面连接扬州市、北面和东北毗邻盐城市、东面紧依南通市、南面与苏州、无锡、常州三市以及镇江市所辖扬中市隔江相望。全市南北长而东西窄，南北最大直线距离约124公里，东西最窄处约19公里，最宽处也仅55公里，全市总面积5790平方公里，其中市区面积428平方公里，总面积中，陆地面积占82.74%，水域面积占17.26%。
    
 
    二、行政区划
    泰州市行政区划设海陵、高港2个区，兴化、靖江、泰兴、姜堰4个县级市，共有91个镇、8个乡、6个街道办事处、338个居民委员会、1578个村民委员会，其中海陵区、高港区下辖9个镇、2个乡、6个街道办事处、87个居民委员会、127个村民委员会。 
    
     
     
     
     
     
    三、交通情况
    泰州水陆交通便捷，区位优势明显。苏中入江达海的5条重要航道在此交汇，是沿海与长江“T”型产业带结合部。以国家一类开放口岸——泰州港为主体的内河港口群初具规模，万吨级以上泊位5个，泰州港集装箱码头年吞吐能力达到10万吨标箱。泰州引江河集引、排、航等功能于一体，被誉为“中国的莱茵河”。江阴大桥使长江天堑变通途，是泰州与上海、苏南的快速通道。
    328国道、宁通高速公路、广靖高速公路、宁靖盐高速公路、京沪高速公路，全市公路通车总里程5693公里。新长（新沂——长兴）铁路、宁启（南京——启东）铁路在泰州境内纵横交错。
    泰州城与水紧密相连，城内外水网密布，街渠相依，形成了以稻河为南北长轴，两座城池为其双翼，外城河与城内的玉带河交错环绕，水绕城、城抱水、街河并行、水城一体的城市格局。
    扬州泰州机场场址日前获得民航总局批复，批复原则同意机场建在江都丁沟。 新建的扬州泰州民用机场，泰州市区公路距离约20公里。扬州泰州机场为支线机场，是《全国民用机场布局规划》确定的新建机场之一，飞行区等级为4C级，年吞吐量50万人次。扬州泰州机场的兴建将为泰州的出行提供便利。
    四、面积与人口
    1、地域面积
    泰州市南北长而东西窄，南北最大直线距离约124公里，东西最窄处约19公里，最宽处也仅55公里，全市总面积5790平方公里，其中市区面积428平方公里，总面积中，陆地面积占82.74%，水域面积占17.26%。
    2、人口现状
    至2007年末，全市户籍总人口为503万人，市区人口62万人。
    2007年末全市人口分布状况:

    　　                              数据来源于泰州市民政局
    3、城市化水平目标
    泰州5年规划：到2012年，城市化水平由现在的48%，提高到57%。
    4、简要分析
    从泰州的人口现状和未来发展规划来分析，在规划的指引下，泰州市城镇人口为214万人，若按全市人口503万人计算，每年约将10.5万农村人口转化为城镇人口。这样的人口转移将为泰州市房地产市场的发展提高比较好的需求保证。
     
     
     
    第二部分  城市投资环境分析
    一、宏观经济发展状况
    1、城市类型
    泰州区位优越，地势平坦，有良好资源条件和经济基础，目前已聚集春兰集团、扬子江药业集团、LG等世界知名企业。东西承接上海、南京两大经济圈，南北联接苏南、苏北两大经济板块，是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一，已逐步形成了一个以工业为主商贸并存发展的新兴商贸城市。
    2、城市总体经济情况
    2007年泰州市国民经济快速增长, 国内生产总值达580.04亿元，国内生产总值年均增长13.4%，占全省的比重4.7%。其中，第一产业增加值72.62亿元，增长3.0%；第二产业增加值300.37亿元，增长17.6%；第三产业增加值207.05亿元，增长11.7%。人均国内生产总值11513元，增长13.3%。三次产业构成比例由上年的14.2∶49.5∶36.3调整为12.5∶52.8∶35.7。
    3、历年GDP增长情况
    表3、泰州市历年GDP增长情况统计
     

                                   
                                     数据来源于泰州统计年鉴
    

    GDP
    增长图
    580.04
    705
    819.6
    1002.5
    13.40%
    14.70%
    15.00%
    15.20%
    0
    200
    400
    600
    800
    1000
    1200
    2003
    2004
    2005
    2006
    12.50%
    13.00%
    13.50%
    14.00%
    14.50%
    15.00%
    15.50%
    系列2
    系列1
    
    根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系为：
    表: 人均GDP与房地产市场发育状况的关系表

        根据以上的标准判断，泰州市2006年人均GDP为3006美元的水平下，房地产已经进入到快速上升阶段。同时告诉发展的泰州经济也将为泰州房地产的发展提供强大的动力。
    4、泰州市产业结构情况
    1）、现状
    从总体三产结构来看，泰州的2007年的三次产业构成比例由上年的14.2∶49.5∶36.3调整为12.5∶52.8∶35.7，说明泰州的农业占GDP比重在逐渐下降，同时泰州工业化水平比较高，第三产业（特别是服务业）的正在处于积极发展阶段。
     
    2）、展望
    从泰州市政府制定的未来五年发展规划来看：努力成为苏中率先发展重要板块，努力成为全省科学发展先行地区，努力成为全国和谐发展知名城市。
    特别是在城市建设方面：五年内，中心城市建设累计投入800亿元，重点实施周山河街区、城北街区、火车站街区和市文化中心、园博园、市体育中心等一批重大工程，继续加强城市道路、基础设施和景区景点建设。到2012年,“一城三区”组团发展格局基本形成，中心城市建成区面积扩大到90平方公里，城市载体功能和综合服务功能更加完善，“水亲、绿透、文昌、城秀”的城市风貌进一步凸现，跻身长三角最适宜人居、创业和发展的现代化城市行列。加快辖市城区建设步伐，引导重点中心镇向小城市和城市片区方向发展,“一大三中两小多片”的市域城镇体系、大中小城市和小城镇协调发展的新格局初步形成。2012年城市化率提高到57%。
     
     
     
     
     
     
     
    5、固定资产投资中房地产投资的比重
                                               单位：亿元
    

    306.24
    403.13
    532.56
    338.74
    39.28
    47.62
    63.08
    39.28
    7.80%
    8.47%
    8.44%
    0
    100
    200
    300
    400
    500
    600
    2004年
    2005年
    2006年
    2007
    上半年
    固定资产投资
    房地产投资
    
                                     数据来源于泰州统计局和统计年鉴
    备注：2007年上半年房地产投资比2006年上半年房地产投资同比上涨47.9%，高出全社会固定资产投资18个百分点。（数据来源于江苏省发展与改革委员会）                                                  
    分析：
    1）、从上表可以看出，2004年—2006年泰州的房地产投资和固定资产同时增加，增幅保持在25％左右，增幅较快。
    2）、2004年—2006年房地产投资占固定资产投资的比例保持在9％左右，投资过少。
    3）2006年房地产投资大幅度提高， 2007年房地产投资比重的增幅已有一个大的提升，仅2007年上半年就比2006年上半年房地产投资比重增幅47.9%。
        由此可见泰州房地产市场发展空间较大，预计今后房地产投资仍有一定的上涨空间。同时房地产市场的竞争程度将有加大。
    二、泰州居民生活水平
    1、泰州居民生活水平概述
    根据统计数据结合实地考察情况，我们认为：
    1）泰州全市范围内居民平均收入处于江苏中下游，同时泰州的整体居民消费水平也在江苏整体范围内相对比较低。
    2）泰州市区居民平均收入水平大大高于农村水平，城乡收入水平有进一步拉大的趋势。
    3）泰州居民居住水平无论从质还是量上来看处于一个教低的水平，特别是泰州的人口密度比较大的情况下。随着城市化的发展，居民的居住质量将进一步提高。
    2、泰州居民收入情况
    表：泰州居民收入统计表
                                  单位：元

     
                                                  数据来源于泰州统计年鉴
    
    2006年江苏各市城镇居民收入统计表

                                                     数据来源于江苏省统计局
         我们以上述的统计资料来看，苏南的城镇居民收入整体高于苏中、苏北的城镇居民收入。泰州的人均可支配收入在整个江苏省内属于落后水平。但泰州城镇居民收入正处于高速的提高过程中，特别是刚刚过去的2007年，增速高达38%，这将为泰州房地产的发展提供一定的需求保证。同时泰州的农民纯收入也在稳定的上升中，在2007年农民纯收入也达到了33%的增速，这也将促进泰州的城市化进程。
     
     
    3、恩格尔系数水平（城市）