07年全年苏州吴江房地产市场分析报告
     
     
     
     
    目录
    1、      宏观综述
       1.1、经济环境——
       1.2、07年宏观政策汇总分析
    1.3、吴江07大事记
    2、      土地市场
    2.1、07年土地供应汇总
    2.2、07年各乡镇土地市场分析
    3、      房产市场
    3.1、07年吴江房产发展分析
    3.2、07年吴江各乡镇房产市场汇总
    四、市场展望
    4.1、08年房产形势预测
    4.2、08年吴江房产关注焦点
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    一、宏观综述
       1.1经济环境——
      
     
     
     
    1.2、07年宏观政策汇总分析
    2007年对中国房地产业来说是极不寻常的一年，物业税、加息、房贷成为今年地产圈内曝光率最高的词汇，上市、融资、圈地成为开发商最热衷的事情。国家宏观调控政策相继出台，各类与民生息息相关的热点问题不断出现。使得一线大城市不断上涨的房价得到一定的抑制，也使中国房地产业的发展步伐更加稳健。走过2007年，让我们一起回顾那些让人兴奋、让人无奈、让人忧愁、让人震惊的房地产宏观调控政策。
     
    加息
    年内的频繁加息，对于房地产市场的影响相应其他行业更为明显。如今按揭置业是投资置业者购买房产的主要方式，连续的加息，增加投资置业者的投资成本，加之目前“股市”“基金”的火热局面，投资将资金者转向股市，楼市的观望气氛逐渐加重。
    政策简述：
    央行在07年3月18日、5月19日和7月21日、8月22日、9月15日，12月21日已经连续进行6次加息,并10次上调银行准备金利率。

    商业银行缴存准备金的比例，就是准备金率。存款准备金，就是中央银行（中国人民银行）根据法律的规定，要求各商业银行按一定的比例将吸收的存款存入在人民银行开设的准备金账户，对商业银行利用存款发放贷款的行为进行控制。
    现在的准备金率是14.5%，就是说，你存100元钱到银行，银行要拿出14.5元存入人民银行。他的作用是控制商业银行的信用创造能力。通俗的说，就是现在商业银行贷款放的太多了，容易造成社会信用膨胀，把一部分钱吸收到人民银行里来。
    政策影响：
    对消费者：由于自2004年10月以来10次加息，今年以来六次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本开始明显。在这种情况下，两年前已经贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。
    　　对开发商：开发商们受到的影响要大一些，上调存款准备金利率将迫使银行减少对开发商的放贷，而贷款利率的上升又加重了开发商的财政压力。这将让更多的开发商选择上市或与外资合作。
    　　    此次调控对房地产市场影响效果似乎是“温水煮青蛙”。实际上小幅加息与上调准备金率对房地产市场的影响不大。不过在最近的时期里，央行频频轮番使用这两招，大概是想既让每一次造成的冲击降到最小，又慢慢达到目的。在12月21日的加息中5年以上期贷款利率保持不变，同时住房公积金贷款利率也保持不变，此外还首次降低了活期存款利率，更见国家宏观调控方向。
     
     
    第二套房政策
    政策简述：
    中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1．1倍。
    12月5日下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》对9月27日《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的补充。此次补充通知要求，商业银行第二套房贷标准以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。各商业银行应制定具体实施细则，并向央行、银监会报备。补充通知要求，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次申请住房贷款，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其他的均按第二套房贷处理。对于已经利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。
    政策影响：
    　 疑问界定仍存漏洞执行仍有难度 ：有业内人士认为，通知虽然严厉，执行起来却有一定难度，只有实现房地产市场登记网、户口结构网和银行系统网联通，才能保证落实。比如一个家庭买了一套房，但如果没有按揭贷款，购买第二套房时就查不出买房记录。又比如一个家庭在深圳已购买了一套房子，在广州再购入一套房子，由于城市之间没有联网，也查不出是购买了第二套房。
    　　分析补充通知出台加速房价下跌：业内人士认为，央行的补充通知将对珠三角楼市再次造成降温效应，加速房价往下走，但只会打击投资性需求，对改善型换房和自住的市民影响不大。
    　　打击投资性购楼：以户为单位认定第二套房，首先会对购房需求和换房需求造成影响，这项政策将对楼市造成降温效应。补充通知出台，会加速房价往下走，但是否会出现拐点则还要观察一段时间。在9·27房贷新政出来后，深圳上海等地的楼市已经有所降温，二次置业受到控制。
    　　让中小户型难卖：明年开始会有大批中小户型推出，约占市场份额的50%。原先有开发商打算将中小户型用两套打通的方式出售，在补充通知出台之前，夫妻二人可以以个3人名义各买一套房，然后再打通居住，但现在这种做法将受到限制。此外，通知对改善性居住需求也有一定影响，造成中小户型需求下降，可能也会使房价适当回调。
    物业税开始空转
    政策简述：
    国家税务总局和财政部、安徽批准首批包括北京、河南、福建、天津辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆十省市为房地产模拟评税试点地区，开始物业税“空转”运行。
    物业税，即对于财产的征税，又称为不动产税， 以土地、房屋等不动产为课税对象，要求承租人或所有者每年都要缴付一定税款，同时所缴纳的税值会随着其市值的升高而升高。即对于拥有的不动产所需缴纳的税费，属于持有税。在西方发达国家，不动产税一般是地方政府的主要财政收入，所占比重为４０％到７０％左右，其和所得税、增值税一起被称为国际通行的三大税种。            
     
    政策影响：
    （1）      物业税对政府的影响：物业税开征以后，在政府财政尤其是地方政府财政中的比重会不断增加。政府为了增加财政收入，在“盯紧”纳税企业的同时，也不会放过不动产税。为了增加财政收入，政府完全有理由千方百计地改善当地环境，不管是硬环境还是软环境。只有各方面的环境变好了，人们才会在这里居住下去。在当地居住的人越多，物业税就越多，个人所得税也会增加，政府财政收入就会相应增加。　　
    物业税的征收，加强了政府的税收收入，为政府进行各方面基础设施投资，建立完善的社会保障体系，以及积极行使政府服务社会的职能提供了更加充足的资金保证，为整个国家，整个社会的良好发展打下了基础。而经济和社会的发展又会反过来促进房地产的发展，提高人民的生活水平，进而形成良性循环。所以，物业税的征收对政府来说是有积极意义的。
    （2）      物业税对房地产商的影响：房地产开发门槛降低，巨大的行业利润会吸引众多产业包括民间资本进入房地产开发领域。征收物业税后，开发商为获取开发土地而需预先支付的成本大大降低，这些年所显示出的巨大利润空间由于行业进入壁垒降低必然会使更多资本进入，资金实力将不再是房地产企业竞争的重点，房地产行业的平均利润将大幅度下降。
    对于房地产商而言，物业税的征收也意味着房地产商的负担将进一步降低，房地产市场也将进一步规范。房地产商投资的负担降低，将有利于房地产商盘活现有资产，积极投资建设。另一方面，银行信贷的压力也将进一步减轻。同时，房地产投资门槛的降低将有利于房地产商将更多的精力放到房地产本身的产品质量竞争上来，加剧竞争。物业税的征收还有利于减少土地交易的灰色成分，进一步规范市场。所以，物业税的征收对房地产商来说是有积极意义的。
    （3）      物业税对消费者的影响：总体来说，物业税的征收确实会降低消费者在初期购买房子的门槛，让消费者能够真正的买得起房。但是物业税的征收其实也只是将本来一次付清的钱款分期交付而已。而且根据已经普遍成熟的分期付款的经验和时间价值的考虑，消费者购房的总支出将超越物业税征收之前的总支出，具体物业税征收之后消费者购房的总支出还有待物业税具体征收方法的确定。
    不过政府在制定一项政策前必将会充分考虑各种因素，相信物业税的征收不会出现过激现象，政府会充分考虑各方面因素，制定一个合理可行的方案。而且从投资的合理程度来讲，物业税征收后的消费者购买行为将变得更加合理，更适合国内大多数消费者的实际承受能力。
    （4）      物业税对二手市场的影响：国内房地产市场的二手交易市场一向不活跃，结果导致大量空置房出现，生产力的不到最大发挥。物业税的征收将产生“买房容易养房难“的现象。这样消费者在投资房地产的时候就会更加理性的考虑自己的投资行