目录
    2007年南京房地产市场运行情况报告
    目   录
    第一部分   宏观篇              4
    1、宏观经济环境分析              4
    1.1  2007年南京市宏观经济运行的主要特征              4
    1.2  2007年南京基础设施建设推进状况              6
    2、政策及效应分析              8
    2.2  2007年度出台的主要政策回顾              12
    第二部分   土地市场              17
    3、土地市场分析              17
    3.1 整体市场表现              17
    3.2 区域供应表现              18
    3.3 地块性质表现              18
    3.4 土地出让速度有所加快              20
    3.5 土地出让以中小心地块为主              21
    3.6 土地价格逐渐逐渐增高              21
    3.7 土地品类成交比例              22
    3.8 “地王”认识              22
    第三部分   住宅市场              24
    4、房地产市场分析              24
    4.1  2007年房地产市场特征综述              24
    4.2  2007年房地产市场整体供给分析              24
    4.3  2007年市场供求和价格走势分析              25
    4.3  2007年各板块房地产市场发展特征              28
    4.4 07年我司在售项目竞品组市场表现              33
    4.5  05-07年公司销售金额市场占有率（与当地前5名开发商对比）              34
    4.6  06-07品类市场              35
    4.7  各品类市场标杆项目07年表现              37
    5、08年南京市场展望              39
    5.1  08年在售项目分布区域              39
    5.2  08年全市项目上市量、销售量及均价预测              40
    5.3  08年市场各品类份额预测              42
    5.4  在售项目主要竞争项目分析              42
    

第一部分   宏观篇

1、宏观经济环境分析

1.1  2007年南京市宏观经济运行的主要特征

    2007年我市经济运行总体稳定增长的态势，主要效益指标日渐改善。主要特点如下：
    ■□ 工业稳步增长，效益明显改善
    ■□ 固定资产投资增幅趋缓
    ■□ 消费品市场保持繁荣
    自07年初以来，全市社会消费品单月零售额平均为113.85亿元，截至2007年11月，全市社会消费品零售额已超过去年全年总数。
    ■□ 出口总额保持快速增长
    ■□ 财政金融运行良好
    ■□ 居民收入保持增长（数据至10月）
    其中，教育文化娱乐服务类、医疗保健类、食品类支出增长较快，分别增长16.8%、15.3%、13.3%，但是居住类支出大幅下降，降幅达25.9%。
    ■□ 消费价格温和上涨
     
    
表1-1：2007年1-11月南京市重大经济指标运行情况

1.2  2007年南京基础设施建设推进状况

    表1-2：道路交通工程建设推进状况

    表1-3：公共配套设施建设推进状况

2、政策及效应分析

    ■□ 《物权法》
    主要内容：
    
    效应分析:
    □ 就整体而言，物权法对于整个房地产市场，以及最受关注的房价问题，也必然会产生影响。但具体会产生哪些方面的影响、究竟会使房价上涨还是下跌等问题，则取决于日后的具体实施情况。 
    □ 物权法消除了部分消费者对于产权问题，尤其是70年之后产权问题的忧虑，但对续细则未有详细规定； 
    □ 确定了私人产权所有后，促使物业管理规范化，市场化； 
    □ 加大了城市动拆迁难度，保护了拆迁户的权益； 
    □ 明确了小区道路以及车库的归属问题，可能造成的是地下停车场进一步增多； 
    □ 对于开征物业税创造了前提条件。
     
     
    ■□《关于规范房地产市场秩序加强市场管理的规定》
    主要内容：
    
    效应分析：
    □ 专向打击囤房，增大房源供应。
    □ 有利于规范市场，对于遵守市场规范的开发商来说更加公平。
    □ 实际执行效果与各有关部门合作密切度相关。
     
    ■□《南京市物价局贯彻加强房价管理制定若干解释条款》
    主要内容：
    
    效应分析：
    对151号文，绝大多数市民好象兴趣不大，在他们看来，现在买房就是“一房一价”。但对开发商来说，这条规定的威力一点都不亚于“国六条”，甚至是圈内“撒手锏”。之所以认识产生偏差，是因为市民和开发商所认为的“一房一价”的价上理解出现差异。市民所认为的“价”，其实是开发商的报价，而新政中规定“一房一价”的价，其实是物价局根据成本原则核定的“价”，开发商是不能随便突破这个价格线的，否则就会面临严惩。
    新政出台后，几乎受到了所有开发商的抵制，开发商认为商品房首先是一种商品，在建材、土地等所有生产资料市场化的今天，不考虑住宅的商品属性，采用计划经济的管理模式，肯定不合理，企业有“无法承受之重”。在国家宏观调控政策中，强调控价房的作用，并鼓励大力推广。主要是在在土地拍卖中，对未来的房价进行限制，从而让大家对未来的市场有个预期判断。但现在，在拍卖中没有规定要“限价”，现在却是“变相限价”，有政策程序违法的嫌疑。限价房的建设主体应该是政府，满足的对象是困难群体，让开发商来承担政府的保障功能，也欠妥当。
    眼下，南京几乎所有的开发商置151号文于不顾，不愿意按核定的房价销售；南京市物价局宣布在5月26日拉网式检查各家楼盘，处理违规楼盘。很显然，一场开发商与政府之间关于房价的较量正在对峙，结果如何，还待进一步观察。也有消息称，省有关方面要视南京市物价部门的新规于不顾，拟出文取消商品房核价制度。
     
    ■□《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》
    □ 导读：
    城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；
    经济适用房建筑面积控制在60平米；
    9月底前出台实施办法
    □ 影响
    保障性住房覆盖面大幅扩大，楼市刚性需求分流？
    房价面临上涨压力？
    南京：20%城市家庭将纳入住房保障
    




    ■□《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》
    □ 导读：