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一、楼盘分布

二、基础信息汇总

	阳光美地	金谷府邸	君悦豪庭	曼氏银洲	恒隆世家	通达财富广场
开发商	太仓鸿裕建设	太仓金建、华南、纺织、城建	太仓华侨房地产	江苏曼氏置业	振兴、华夏、天熙	太仓市通达房地产
地点	东古路北中心3号东	郑和路南、北城河北、	太仓县府西街158号	长春北路东侧,北城河北岸	县府西街南侧,长春路西侧	长春北路38号
物业形态	多层、小高层	多层、小高层	高层	多层、小高层、高层	多层、小高层	多层
基地面积	82000m2	55760m2	44128.00m2	33328m2	23498m2	9709.9m2
建筑面积	123235 m2	115081 m2	95599.19 m2	71905 m2	75462 m2	15685 m2
规划户数	1000	700	670	约300	350	332
开盘日期	2007.12.9	2007．10.1	2004年	2006年	2007.9.8	2008.1.3
交房日期	2009.6	2008.12	即刻	即刻	2009年2－3月份	2008.12
均价（元/m2）	3550	目前高层4600	4600	4300	4500	5800
去化率	71.33％	一期95％二期40％	94.8％	70％	49.83％	40套左右被预订
车位配比	约1：1	1：1	1：0.6	1：0.7	1：0.17	1：0.13
车位价格	未定	地下10万地下12万	10万	地下10万	地上8万，地下11万	10万
主力面积（m2）	98和119	130－139	140－149	152－158	约133	约39
主力户型比例	分别为24％	23.63％	63.97％	48.54％	32.89％	84.3％
主力总价（万元）	38	59.8	58	67	58	22.6
工程进度	主体	现房	现房	现房	主体	主体

	奥森·尚东花园	大庆·锦绣新城	高尔夫湖滨花苑	华源·上海城	嘉禾·左岸春天	皇家丽晶
开发商	江苏奥森（公寓）	太仓市轩麟置业	协鑫置业	苏州华源置业	嘉禾置业	太仓盛世置业
地点	郑和路999号	滨河东路1号	滨河路128号	娄江南路58号	东古路与204国道交汇处	东仓路与惠阳路交界处
物业形态	小高层、别墅	多层、小高层、高层	别墅、高层	高层、小高层、多层、别墅	小高层、高层、商铺	酒店式公寓
基地面积	54783 m2	420000 m2	144674 m2	230000 m2	18735 m2	5690.3 m2
建筑面积	63000 m2	750000 m2	179500 m2	401420 m2	41217 m2	16612.95 m2
规划户数	226	6281	634	1500	334	324
开盘日期	别墅08年1月，公寓08年4月18号	2007年10月	2004年	未知	预计2008年5月	2007年10月
交房日期	未知	未知	未知	未知	未知	未知
均价（元/m2）	公寓3600	4100	7000	4500	未知	6300
去化率	33.33％	78.75%	95.43%	约70％	0	80.5%
车位配比	>1:1	1：0.7	>1:1	1：1	1：1	1：1
车位价格	10万	未定	8-9万	8-9万	未知	9万
主力面积（m2）	117－124	85	192－200	115.73	106－120	30－45
主力户型比例	50％	30.38％	45.74	28.80％	未知	100％
主力总价（万元）	46	33－42	140	51.75	未知	27万
工程进度	主体	现房	现房	一期现房	主体	现房

三、个案市调报告

1.阳光美地

一、基础信息

开发企业	太仓鸿裕建设发展有限公司	项目地址	城厢镇东古路北，中心2号路西，中心3号东
营销策划	上海德锦行	单价范围	3100-3900元
建筑设计	香港睿博	主力总价	380000元
景观设计	香港睿博	车位价格	未定
基地面积	82000.00	车位配比	约1：1
建筑面积	123235.00	规划户数	1000户
产品形态	多层、小高层	开发周期	共一期
工程进度	主体	销售率	71.33％
开盘日期	07.12.9	交房日期	09.6
调查日期	08.4.10	电话	53118888

二、房型面积

形态	房型	面积	户数	配比	已售	销售率
小高层	2F2T1W	98	36	24.00％	23	63.9％
		3F2T1W	119	36	24.00％	11	30.6％
		3F3T2W	148、152	4	2.77％	3	75％
		5F3T2W	206	4	2.77％	0	0
多层	2F2T1W	85－89	34	22.67％	34	100％
多层		3F2T1W	109－111	36	24.00％	36	100％
合计					150	100％	107	71.33％

    户型分析：
    户型一：110平方米，三房二厅1卫约占24.00％，销售率100％。

    优势：

空中花园设计，提升产品力；
客厅、餐厅连接南北阳台，通透采光均好；
全明设计，格局方正，空间紧凑；
主卧270度拐角飘窗，引景观入室，次卧设计飘窗，增大使用空间；

不足：

动静不分离，客卧门对客厅，私密性差.

    优势：

南北通透，格局方正、动静分离，全明设计；
空间格局合理，格局紧凑，无面积浪费，经济使用；
客厅连接大阳台，主卧、客卫设计飘窗，增大使用面积，引景观入室，享受生活；

不足：

无生活阳台，没有预留洗衣空间，干湿不分离。

户型二：99平方米，二房二厅一卫

    三、区位分析

地处城厢镇经济开发区发展的核心位置，处于弇山路、204国道和东古路的交汇处，南临之江国际商贸城和五洋商城，东南方向不远为汽车客运站，交通发达，生活便利。

该处是太仓新一轮城市发展区域，地利价值蕴涵深厚，生活远景美好，有较高的升值潜力。
    四、规划分析
    小区总建筑面积为12.3万平米，绿地面积占32.5%，容积率1.5，楼间距1：1.35，分布小高层、多层和时尚商业街。
    建筑采用半围合布局，用现代手法，实现绵延至今的院落情节。使社区拥有中央景观，建筑组团又有组团共享大花园。
    五、建筑分析

社区整体错落有致，户户南北朝向，充分保证居住使用的采光通风。建筑单体立面简洁，坡屋顶增加小区层次感。建筑用材考究，施工精细。建筑外墙基座采用面砖，主体采用涂料。
    小区户型设计合理多样，面积区间70㎡到140㎡。全城首创空中花园户型，将景观和阳光引入室内，空中花园面积算一半。
    总结：太仓首创空中花园户型，户型实用，建筑立面简单，注重细节，没有欧式的花哨，会更加深得人心。本楼盘的规划和建筑设计主要针对阳光和景观，在不花费高成本的基础上，尽量满足客户对这两个方面的需求，采用两大共享景观系统，到位而又不奢侈，而在房屋建筑本身与客户利益相关较大的，也特别关注质量，总体上有效地控制了成本。
    六、环境分析
    小区整体外环境一般，景观资源不充分；西部为一成熟别墅社区，东面紧邻四小、四幼，有一定的居住人气；
    七、配套分析
    外部配套：医院、学校、车站分布周边，连锁超市、社区菜市场、公共浴场等一应俱全，108路公交可达。
    内部配套：建有沿街商业街，将引进大型超市，配备篮球场、网球场。
    物业管理：常州国泰，采用先进智能化设施，有电子巡更，红外。
    八、营销企划
    一期打97折，现在还没有为第二次推盘做广告，要到五月份推盘集中投放。推广方式主要有太仓日报上做广告，在乡镇派报，市中心POP，网络等。
    九、客源分析
    多为自住，70后的客户多，上海较少，周边乡镇的占到3成，多为公司白领，有公务员，数量并不突出，由于临近学校，教师约占10-15%比例。
    十、价格分析
    开盘初均价3100，现成交均价3550。目前阳光美地价格在太仓市楼盘属于最低，虽然期房销售，并且地段条件一般，但是价格优势，以及产品优势，也形成了较好的去化
    物业费：小高层或者高层0.9元。
    十一、去化分析
    07.12月9号开盘，推出70套房源，当日开盘当日售完， 08年3月三栋小高层约80套房源，目前销售37套，销售率46.25%。
    二期5月份开盘，共推出90套房屋，包括70-80m2、119 m2、130 m2三种房型，目前正在预约中。
    十二、优劣分析
    优势：
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评星: