xx地产销售部                                                                                       2008年4月                                                                                                                                                    
     
    苏州工业园区办公楼市场报告
    
    目   录
    一、园区办公楼市场历史发展概况………………2
    （一）供需反差……………………………………2
    （二）购买风潮……………………………………3
    二、园区办公楼市场目前发展概况………………4
    （一）需求使空置率降低…………………………4
    （二）自用比重增长较快…………………………4 
    （三）未来前景依然看好…………………………4
    （四）园区主要办公楼详情统计…………………5
    三、园区办公楼市场发展因素分析 ……………13
    （一）园区开发建设重心转向湖东 ……………13
    （二）湖东商办楼开发得政府支持 ……………16
    （三）实力开发商逐鹿商办楼市场 ……………16
    （四）借机轻轨建设向地下要资源 ……………17
    （五）园区写字楼领跑全市市场 ………………18
    四、对其它区域办公楼市场发展的启示 ………19
    （一）商办楼成为新的投资热点 ………………19
    （二）中大面积的办公楼最值得投资 …………20
    （三）投资办公楼行政中心周边是重点 ………21
    
     
     
     
     
     
    xx地产销售部                                                                                    
    2008年4月                                                                                                  
    
苏州在长三角经济中具有举足轻重的地位，苏州工业园区也正日益显现其重要的经济作用，园区是苏州主要的商业区，拥有坚实的商业、经济基础及便捷的交通条件，而这一区域的写字楼，将吸引更多外资企业的进驻。苏州将成为上海之后，整个长三角又一新

的写字楼高地。
    园区中银惠龙大厦的独家租赁代理仲量联行在其全球知名的研究报告系列《全球最具竞争力城市》中，为中国除北京、上海、广州3个一线城市之外的12个二线城市逐个进行了城市整体竞争力实力分析研究。在这份报告中，苏州在2005年GDP增长了15.3%，位居所有城市之首。报告中另指出，苏州经济在过去的5年中，平均达到了21%，到2010年前，预计平均也将达到16%。像苏州这样的二线城市，有其得天独厚的竞争优势，而这也为苏州园区带来更多知名企业的进驻。
    本文以苏州工业园区管委会迁至园区得2005年底为界，分析园区办公楼市场发展历史和现状，从中领悟园区办公楼市场发展对其它区域的市场发展的启示。
     
    
一、园区办公楼市场历史发展概况
    （一）供需反差
    尽管苏州办公楼市场发展迅速，但自1999年以来，相对于住宅，苏州办公楼市场的发展相对逊色许多，其写字楼市场就连与GDP远不如自己的常州、无锡等地相比都有差距。与此同时，苏州的经济却发展迅速。作为长三角经济圈的重要成员，苏州一直扮演着重要而特殊的角色，并已摆脱上海“后花园”的单一定位，从而上升为一个具有竞争力的新兴城市。
    苏州经济10年来始终保持着两位数的增长，外资企业纷纷进驻，私营企业大量涌现，其总量及增速在全省均处于首位。与之相应的是市区、新区、园区主要的中高档写字楼租赁率在95％左右，部分写字楼租售价格近两年来出现了近40％的增长，平均租金单价已达到了50元以上。              然而在如此强大的市场需求增长面前，苏州的写字楼投资却没有及时跟进。
    2002年苏州大市范围内办公楼竣工面积仅为41835平米，2003年1－8月份新开工面积只有14046平米，而同期销售面积达到了52029平米。（据苏州市统计局数据）
    苏州写字楼2003年呈现供不应求的局面，开工面积大大低于销售面积。这远远不能满足苏州外资的涌入和民营的发展。苏州的写字楼市场呈现了巨大的需求，写字楼市场的供给相对不足，与市场迫切需要所形成的反差，则为涉足这一领域的企业的利润预想留有较大空间。由此而来，苏州下一轮房地产开发、投资的重心已悄悄地向写字楼市场倾斜。2004年这一情况有了变化，面对市场的强大需求，苏州将迎来写字楼供应高峰年。
    全球知名的戴德梁行房地产咨询公司2004年3月对苏州写字楼市场进行了一次全面的调查，认为2004年园区、高新区销售型写字楼供应量空前巨大，主要竞争项目预计均价在人民币6000元至7500元／平方米，毛租金回报率定在10％至14％比较合理。
    　 在园区，2004年投入市场的有建园大厦、星海国际大厦等。建园大厦是建设银行在苏州园区的新项目，毗邻中央公园和园区管委会所在国际大厦，出售给两家机构客户，新业主可出租、出售或自用，总面积56112平方米。星海国际大厦也是园区2004年的新项目，当时售价为6500元―7500元／平方米，于2004年12月投入使用，总建筑面积30000平方米。
    按照当时园区的规划，中央商贸区有数十幢高层建筑，其中有两幢60层高的双子塔组成的40万平方米的综合性建筑群将在2008年前落成，园区从2004年开始得3至5年内写字楼的集中大量供应使得市场竞争相当激烈。
    2004年，苏州写字楼的月租金在每平方米50元左右，然而，从2004年开始高档写字楼都面临着剧烈的竞争。在苏州购买或租赁写字楼的主要有保险公司、中外资银行、证券公司、民营企业、上市公司、IT企业、汽车、纺织服装、个人投资者以及房地产投资基金等。 
     
    （二）购买风潮
    与其他城市的写字楼市场相比，苏州市场在发展过程中，写字楼购买成为其形成热潮的一个关键，而包括仲量联行所参与的中银惠龙大厦，亦采用了先售后租赁的形式。
    早在2000年初，苏州写字楼市场就一改以往以租赁为主的局面，买楼比例大增。部分写字楼租售价格近两年来出现了近40％的增长。写字楼市场的投资回报率可以达到10%—15%。而自从去年开始，越来越多的外地及苏州本地购房者将购置写字楼物业作投资用途，也在一定程度上催生了苏州特殊市场形态的构成。
    很多有经验的浙江、上海投资客开始向苏州的商用物业进军，苏州住宅房价的持续高涨也使一些敏锐的苏州人把投资的眼光转向写字楼，银行抵押按揭，使他们能够从容地进行投资。
    
二、园区办公楼市场目前发展概况
    （一）需求使空置率降低 
    市场需求方面出现了一定的供不应求现象。中心城区的新增销售项目宏盛大厦在开盘后几个月内快速卖出，周边区域项目的销售价格也创下新高：工业园内的新天翔广场售价自年初的9000万/平方米上升至11000万/平方米，而相城区的嘉元广场写字楼售价更是由6000元/平方米飙升至7500元/平方米，整体市场的销售价格同比06年有10%~20%的涨幅。 
    与销售市场的活跃相呼应，2007年苏州的办公楼租赁市场也有快速发展，除市中心写字楼继续保持低于5%的空置率外，近年来竣工项目的客户吸纳速度明显加快：工业园区湖西CBD内的中银惠龙大厦 (高峰会)空置率下降到了25%－20%，2007年内空置率下降幅度达到60%，湖东的建屋企业天地空置率也同比2006年下降约30%，高品质写字楼客户吸纳速度的加快，反映出市场对于高端办公物业的需求开始有了新的增长。
    （二）自用比重增长较快
    与2000-2003年初期发展时写字楼购买客户中投资客占主导的情况不同，近年来写字楼购买客户中的自用客户比重有了较大的增长，而出现这种情况的原因一是国家加强了宏观政策调控、二是投资客户在投资时更为理性，三是随着苏州经济的快速发展，对办公物业有需求的客户数量明显增多，除自用客户比重增加外，购买客户中还出现了少量的外地及外资企业。 
    （三）未来前景依然看好 
    2007年12月27日苏州轻轨1号线正式开工，北环高速公路竣工通车，官渎立交桥改造完成，苏州内环快速系统由此串联成环、苏城北部快速大动脉初具规模。随着苏州城市交通网络的进一步健全，2008年及以后苏州周边区域将获得更大的发展机遇，其城市建设将进一步提速。
    近年来苏州市政府持续加大了对工业园区湖东的开发力度，由于市中心受土地乃至城市建筑规范限制，未来的商务商业项目将进一步向周边区域发展。
    苏州写字楼的未来前景依然看好。这些年以来，率先发展起来的高新区、工业园区已经建成了如建屋企业大厦等具有甲级写字楼标准的高品质写字楼，并已经形成较为完善的商务商业核心区，随着城区的发展，其园区内物业的租金价格及售价水平也上升了很多，而未来几年内苏州写字楼市场将有近100万平方米的供应量，而其中工业园区未来将有60万平方米的办公楼供应，其中包括了时代广场、东方之门、润华环球大厦、九龙仓湖东项目等多个高品质写字楼。
     
    （四）园区主要办公楼详情统计
    1、湖西国际大厦
    　　国际大厦总建筑面积6万多平方米，建成于1999年底，2000年初正式投入使用。这座外形呈椭圆形的大厦有着坐拥金鸡湖景的优越位置，而不管是当年还是现在，它所在的位置都是城市CBD的核心，有利的区位条件让这座当时堪称华东地区最先进的智能大楼有了先天的市场竞争力。2006年初，在园区管委会等政府部门搬走后，园区地产经营管理公司成为了国际大厦项目的运营者，公司总裁赵志松明确：国际大厦要打造成“国际化、高品质、市场化的全国示范大厦”。紧接着，拥有着全球150家分公司及合作公司的第一太平戴维斯，这一世界领先的地产咨询公司担当了大厦独家租赁代理和物业顾问，和乔物业公司负责大厦物业管理。
    　　国际大厦建成时，是苏州乃至周边城市里智能化程度最高的商务写字楼，大厦集合了新加坡、美国、澳大利亚以及国内诸多设计精英的智慧，在建筑功能、装潢设计等方面都具有相当的超前性，其中，智能化弱电系统、国际领先的计算机中心和通讯网络系统等在目前也具有领先性。而在7年多的使用中，专业的物业管理保障了设施的完备，降低了损耗。为了确保大厦充分体现高端写字楼水准，在此次推向市场时，地产公司联手和乔物业对大厦的闭路电视监控系统、消防自动化系统等相关智能系统进行了改造，引入电信、网通光缆并垂直干线分布各楼层，提高大厦智能化通讯功能等。目前，和乔物业采用的是管家式物业服务，而专业的维护和保养都外包给了专业的管理公司，窗户清洗、空调保养、电梯维修等细节都做到了专业化。“上海静安区嘉里商务中心、恒隆广场、中信泰富广场以及杭州标力大厦等高档次商业商务楼不仅具有较高的建筑品质和成熟的设施配套，而且引进先进的物业管理，使入驻企业得到高格调的环境和服务享受。”国际大厦的做法显然有着这样的“师承”。
    　　从办公室到停车位，我们完全实行商业化运作。连刚刚投入使用的液晶广告屏都有着周密的经营规划。高级写字楼里覆盖的受众是一个特定的人群，他们是企业主，企业管理人员，高级白领阶层，而写字楼本身有着难以复制的空间优势，所以像这样的“楼宇电视”通过生动的表现形式、分众的清晰定位、强制的收视效果将受到中高端广告主的青睐，“现在是给国际大厦增加形象分，今后将产生持久的经济效益。”
    　　良好的环境能够催生楼宇经济的发展。这又提出了“写字楼公园”的新概念。上海、杭州几个商务区大都坐落或靠近城市商圈和开发区，商务区内金融、购物、餐饮、休闲娱乐等服务网点较为集中，交通也十