徐州市11月房地产市场研究报告
目 录
易居视点 3
数字楼市 4
第一章 背景篇 8
一、重要资讯 8
二、市场概况 24
第二章 土地篇 29
一、土地市场动态 29
二、2008年11月徐州市土地出让分析 30
三、2008年11月土地成交分析 32
第三章 住宅篇 35
一、供求关系分析 35
二、供应量分析 35
三、成交量分析 36
四、成交均价分析 36
第四章 产品篇 39
一、新盘数据分析 39
二、新盘速览 43
三、案例分析 47
第五章 营销篇 52
一、营销视点 52
二、典型案例分析 55
三、媒体分析 60
第六章 区域市场 64
一、东区 64
二、南区 69
三、西区 74
四、北区 79
五、中心区 85
易居视点
宏调持续深入、促销丰富多彩——市场机遇与风险并存
11月，北方进入了冬季，相比之下，徐州的楼市有些过早地遇到了“冷空气”的来临，虽处三线城市，相关数据显示，也呈现了供应量减少、成交量萎缩及价格略微波动的现象，另外，传统意义上的“金九银十”楼盘销售旺季，并没有出现值得庆贺的结果，因此，更多的开发企业，依然面临着楼市难以预料期限的漫长“冬季”，这从越来越多的楼盘促销活动、越来越大的优惠条件中可以充分地感觉到，比如：
绿地商务城：签约客户可加入“绿地会”，会员介绍新客户成交各享优惠等；
绿地世纪城：“绿地会”会员本人购房、亲友购房均可享受不同级别相对应的不同优惠条件，另外，还特别推出了限时团购优惠活动等；
开元四季：公开认购、同期开售及一期清盘等房源，进行了优惠现金、赠送基金或免除部分费用活动，介绍新业主成交新客户各享“三选一”优惠条件等；
如意家园：部分即买即住现房6.5折起，优惠价格最低可至约1600元/平方米；
永泰东方美地：低总价=美宅+地下室+地源热泵空调系统活动等；
颐和河畔花城：旧房换新房（仅限10套）活动等；
华商清水湾：一期清盘2980元/平米起，二期即将推出"买房送装修"等；
香槟城：团购5人行——160元/平方米优惠大行动等。……
月度的市场成交量显示，开展促销后的各楼盘销售均有不同起色，成交量略有上升，一定程度上达到了开发企业所希求的快速清盘、回笼资金的目的。但相应的市场表现并不能说明徐州楼市开始复苏，因为在国家持续的救市政策显现后，徐州楼市还曾一度下滑到一个空前的“真空期”。但可以肯定的是，随着各项政策细则的不断落实，必定会刺激一部分购房者的需求，预期2009年下半年将会迎来较好的转机。
但就徐州市整体房地产市场而言，随着国家宏观调控政策的不断出台、国际经济形势的持续恶化，2009年将是房地产市场的深入调整期，央行的连续降息，根本上也并非针对近一年来持续低迷的房地产市场，而是在跟随着经济运行的大环境所作出的调控行为，因此，对于开发企业巨大的资金需求而言，降息政策的效果会是微乎其微，开发企业的资金压力主要来自于销售受阻及资金回笼速度慢，绝非贷款的压力。由此可以预见，众多的外来和本地开发企业，真正地要面临的是一场持久的“寒冬”季节，也许还会有部分开发企业因坚挺不住而接受市场的“洗牌”，从此在视线里消失……
数字楼市
数据来源：徐州易居房地产研究所CRIC 数据库
11月，徐州市商品住宅供求比为1：1.02
数据来源：徐州易居房地产研究所CRIC 数据库
数据来源：徐州易居房地产研究所CRIC 数据库
数据来源：徐州易居房地产研究所CRIC 数据库
数据来源：徐州易居房地产研究所CRIC 数据库
序号
| 项目名称
| 板块
| 成交面积（平方米）
|
1
| 阿尔卡迪亚
| 西区板块
| 40905.43
|
2
| 华夏天山绿洲
| 西区板块
| 25334.78
|
3
| 如意家园
| 南区板块
| 16419.55
|
4
| 绿地国际花都
| 东区板块
| 13165.78
|
5
| 中新泉山森林海
| 南区板块
| 12558.6
|
6
| 小康人家
| 西区板块
| 8192.47
|
7
| 润家香花畦
| 东区板块
| 6709.16
|
8
| 绿地世纪城
| 东区板块
| 4739.82
|
9
| 颐和河畔花城
| 西区板块
| 3440.87
|
10
| 世茂东都
| 东区板块
| 3164.56
|
数据来源：徐州易居房地产研究所CRIC 数据库
序号
| 项目名称
| 板块
| 成交套数
|
1
| 阿尔卡迪亚
| 西区板块
| 326
|
2
| 如意家园
| 南区板块
| 238
|
3
| 华夏天山绿洲
| 西区板块
| 187
|
4
| 西都国际
| 西区板块
| 169
|
5
| 徐州红星凯利建材广场
| 北区板块
| 138
|
6
| 绿地国际花都
| 东区板块
| 133
|
7
| 中新泉山森林海
| 南区板块
| 100
|
8
| 小康人家
| 西区板块
| 89
|
9
| 润家香花畦
| 东区板块
| 77
|
10
| 绿地世纪城
| 东区板块
| 61
|
数据来源：徐州易居房地产研究所CRIC 数据库
序号
| 项目名称
| 板 块
| 成交均价（元/㎡）
|
1
| 太阳花园山水逸墅
| 西区板块
| 18640
|
2
| 久隆凤凰城领域
| 南区板块
| 9940
|
3
| 依山龙郡
| 南区板块
| 5335
|
4
| 阿尔卡迪亚
| 西区板块
| 5006
|
5
| 山水丽庭
| 南区板块
| 4813
|
6
| 颐和河畔花城
| 西区板块
| 4776
|
7
| 世茂东都
| 东区板块
| 4578
|
8
| 南岸别墅
| 西区板块
| 4430
|
9
| 新华景苑
| 南区板块
| 4272
|
10
| 滨湖花园三期
| 西区板块
| 4218
|
数据来源：徐州易居房地产研究所CRIC 数据库
第1章 背景篇
Chapter 1：Background
第一章 背景篇
一、重要资讯
1、政策法规
? 央行再次下调存贷款基准利率和存款准备金率
一年期存贷款基准利率降1.08%
五年以上公积金贷款利率降0.54%
大型金融机构存款准备金率下调1个百分点
中小金融机构下调2个百分点
央行宣布，从２００８年１１月２７日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各１．０８个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。
央行同时还宣布，从２００８年１２月５日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率１个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率２个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。
央行指出，此举是为贯彻落实适度宽松的货币政策，保证银行体系流动性充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用。
易居点评：本次下调存贷款基准利率和存款准备金率，是自9月15日央行首次宣布下调贷款基准利率以来，央行在短短三个月时间内已经四次宣布下调利率。央行如此之大的降息幅度，远超出市场人士的预期。
制造业受益最为明显
对比央行此次下调贷款基准利率的细则变化，对于短期借款增幅较高的企业来说，收益更为明显。
金融地产一忧一喜
本次非对称降息对银行业而言一定程度上是利空，存款利率不变而贷款利率下调将导致利差收窄，而利差收入是国内银行业的主要利润来源。从长期看，有利于银行不良贷款数量和比例的降低，保证资产质量，对于资金密集的房地产行业而言，降息最直接的影响是减轻债务负担。另外，降息后通过按揭实现的住房购买力也将提升，从而刺激房地产市场的需求。
中小企业生机或重现
中小企业的资金紧张是冬天里最冷的一股风。贷款难、利息高是最影响企业发展的因素。相信此次降低贷款利息，会使中小企业的日子好过一些，适当降息将减轻中小企业财务成本，提高企业盈利能力；此外，降息有利于刺激消费，拉动内需，改善中小企业的生产经营状况。
楼市影响“房奴”要打“小算盘”
贷款利息又一降再降，缩短贷期可省利息，“房贷族”可考虑提前还贷了，对此， 银行专业人士提醒，是否提前还款也要