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    扬州市房地产市场调研报告
     
    第一章  扬州市城市概况
    一  地理位置和行政区划
    二  交通情况
    三  自然生态与旅游资源
    四  历史文化与习俗习惯
    五  经济实力
    第二章 扬州市投资环境分析
    一  宏观经济发展情况
    二  扬州市居民生活水平
    三  城市总体规划概况
    四  城市投资环境优劣势分析
    第三章 扬州市房地产市场总体情况分析
    一   扬州房地产市场发展现状及特征概括
    二   板块分析特征以及物业类型
    三   2007年扬州房地产开发完成状况、
    四   未来几年扬州房地产市场展望
    第四章 扬州市房地产开发综合实力十强企业
    附：江苏新能源置业集团有限公司简介
    第五章 扬州市市区相关项目的概况
    第六章 综合发展结论
    一   投资区域分析
    二   初步结论  
     
     
     
    第一章  扬州市城市概况
    一   地理位置和行政区划
    中国历史文化名城扬州，地处江苏中部，长江下游北岸，江淮平原南端。扬州城区至今已有2400多年的建城史。现辖广陵、维扬、邗江3个区，江都、高邮、仪征3个市和宝应县。全市共有97个乡镇，9个街道办事处。全市总面积6653.81平方公里，市区总面积988.81平方公里，全市总人口457.19万，其中市区人口115.13万人。现辖区域在东经119度01分（仪征市移居、青山一线）至119度54分、北岸31度56分至33度25分（宝应县西安丰、泾河一线）之间。南部濒临长江，北与淮安、盐城接攘，东和盐城、泰州毗联，西与天长（安徽省）、南京、淮安交界。境内有长江岸线80.5公里，沿岸有仪征、邗江、江都；京杭大运河纵穿腹地，全长143.3公里，由北向南沟通白马、宝应、高邮、邵伯4湖，汇入长江。扬州市城区位于长江与京杭运河交汇处，东经119度26分、北纬32度24分。扬州属亚热带湿润气候区，四季分明，气候温和，年均气温15℃，年降水量1030毫米，年日照时间2140小时，全年无霜期222天。90%以上是平原。境内长江岸线80多公里，水深江阔，岸线稳定；扬州为苏北门户，市场兴旺、流通业发达，是承南启北的重要的货物和信息集散地。
    二   交通情况
    1、公路交通  
    扬州现有高速公路 196 公里，京沪高速、宁通高速在此交汇，在江苏率先实现县县通高速公路。如今连接扬州至镇江的润扬长江公路大桥已全线通车，扬州到上海、浙江的陆路交通变的更加便捷。  
    2、铁路  
    扬州铁路(宁扬铁路)为国铁 I 级，已于 2004 年竣工营运。  
    3、航空  
    距南京禄口国际机场约 1 个小时，距上海虹桥国际机场约 2 小时。  
    4、港口  
    扬州港为国家一类对外开放口岸，拥有万吨级件杂货码头和多功能码头，设有保税仓库和口岸联检服务机构，从市区到港口约 10 公里。  
    5、交通直达情况  
    按照目前的交通建设情况，从扬州到北京约花八个小时，从扬州到上海约花两个小时，从扬州到南京约花费一个小时。       
    三   自然生态与旅游资源
    扬州既是风景秀丽的风景城，又是人文荟萃的文化城、历史悠久的博物城。这里有中国最古老的运河，汉隋帝王的陵墓，唐宋古城遗址，明清私家园林，众多的人文景观，秀丽的自然风光，丰富的旅游资源，多少年来吸引了大量的中外游客。1998年，扬州荣膺首批中国优秀旅游城市称号。中国最著名的湖上园林瘦西湖和千年古刹大明寺是中国4A级风景区（点）：何园、个园、唐城遗址、高邮盂城驿、普哈丁墓、龙虬庄古人类遗址为全国重点文物保护单位；著名的瘦西湖乾隆水上游览线是国家旅游局向海内外推出的国家级旅游线；多年来，扬州市利用名城优势和景观特色，在“古、文、水、绿、秀”上做文章，成功地开发了一大批旅游“新品、名品、精品”，并进一步开发和完善了瘦西湖乾隆水上游览线、高邮湖渔家乐休闲游、仪征生态旅游等民俗观光系列产品，此外，汪氏小苑、汉广陵王墓博物馆二号墓、高旻寺、普哈丁墓园、市区古运河风光带、隋炀帝陵、玉器厂工艺美术景区、西郊森林公园、仪征登月湖旅游度假区、江都龙川广场等一批旅游新景点也正式对外开放。 2007年，扬州旅游业继续保持了较快的发展。接待境外旅游者15.08万人次，同比增长17.96%；创汇4801万美元，同比增长1.69%。接待国内旅游者592万人次，同比增长14.18%;国内旅游收入60.69亿元，同比增长10.21%。旅游总收入54.01亿元,同比增加9.59%。旅游增加值16.50亿元,同比增长22.32%。目前，全市拥有星级涉外饭店36家，各类旅行社50家。　扬州拥有丰富的资源，是著名的“鱼米之乡”，境内资源丰富，盛产粮、棉、油及水产品等，拥有丰富的石油、天然气、煤炭、地下温泉和矿石等矿产资源。据1999年10月底统一调查统计，全市土地面积为998.72万亩，园地17.96万亩，林地12.52万亩，牧草地0.58万亩，城镇村及工矿用地133.18万亩，交通用地30.35万亩，水域311.19万亩，未利用地10.25万亩。
    四 历史文化和习俗习惯
    扬州是一座具有2490多年历史的文化古城，自春秋吴王夫差筑城以后，古代扬州几度盛衰，是我国古代水陆交通枢纽和盐运中心，东南第一大都会、著名的风景旅游城市，素有“雄富冠天下”之称。这里有春秋时代的邗沟（中国最古老运河段），汉代广陵王墓，隋代炀帝陵，南北朝古刹大明寺，唐宋古城遗址，唐鉴真纪念堂，宋伊斯兰教普哈丁墓，仙鹤寺，明清私家园林个园（以四季叠石闻名于世），何园（以中西合璧建筑风格享誉海内）等众多名胜古迹，使古城扬州散发出无穷的魅力。1982年国务院公布扬州为国家首批历史文化名城。 
    扬州历史上是一个戏曲之乡，著名的地方戏剧扬剧、扬州评话、扬州清音等，至今为民众所喜好。富有地方特色的扬州传统工艺、漆器、玉雕、刺绣、绒花等，其历史远的可追溯到2000多年前的战国时代，近的繁盛于清代。以艺术精湛、制作精美著称，有的产品远销世界50多个国家和地区。 
    扬州是人文荟萃的文化名城。扬州在其漫长的发展过程中，伴随着经济的几度繁荣，积淀了厚重璀璨的扬州文化。文学创作、艺术建树、学术研究、文物积累、工艺制作等，是扬州人的自豪，也是中华文化的重要窗口。一大批政治家、文学家、艺术家曾在扬州为官、游访，留下了大量的名篇佳作。唐代的李白、杜甫、白居易、孟浩然、杜牧等曾先后在扬州生活。康乾时期，以郑燮、金农、李方膺、罗聘等为代表的"扬州八怪"画派在中国画坛独树一帜。清代形成的扬州戏曲、评话、书院、雕版印刷、修志、藏书等颇为兴盛，成为扬州文化的象征。今天的扬州，科教文化比较发达，已多次被评为全国"科教兴市"先进城市。
    第二章  扬州市投资环境分析
    一   宏观经济发展情况
    2007年全市实现地区生产总值1311亿元，同比增长15.7%，比上年提高0.5个百分点，高于省均0.9个百分点，连续六年保持两位数增长。其中，一产增加值101亿元，增长5%；二产增加值748亿元，增长17.1%；三产增加值462亿元，增长16.1%。人均GDP超过29000元。产业结构不断优化。三次产业比例由上年的8.6：56.4：35调整为7.7：57：35.3，一产下降0.9个百分点，二产提高0.6个百分点，三产提高0.3个百分点。二、三产业增加值占GDP比重达到92.3%，比上年提高0.9个百分点。
    1、农业生产平稳增长。全年农林牧渔业实现总产值196亿元，比上年增长4.5%。全市实现农业增加值101亿元，增长5%。粮食生产近年来新高。随着各项惠农措施的落实到位，继续调动了农民种粮的积极性，粮食生产连年丰产增收。粮食播种面积与产量同创2000年以来新高。全年播种面积610万亩，比上年增加58.2万亩；单产436公斤，总产265.79万吨，比上年增加20.7万吨；油料产量受播种面积减少影响降幅较大，2007年产量7.74万吨，比上年减少3.73万吨。
    2、工业经济继续保持较快的增长势头。2007年扬州工业经济延续了上年既快又好的发展态势，继续保持在高平台上的稳定增长。2007年全市规模以上工业完成总产值2590.9亿元，增长35.8%；完成工业增加值715.53亿元，比上年增长21.3%，高于全省均2.4个百分点。从分季度来看，扬州规模以上工业增加值增速均高于省均。规上工业企业数2691家，比上年增加439家。累计完成工业用电81亿千瓦时，增长17.3%。产品产销率97.7%，比上年提高0.1个百分点。
    分轻重工业看，轻工业完成总产值911亿元，占35.2%，同比增长25.9%；重工业完成1679.9亿元，增长41.8%，占全市的比重为64.8%，比上年提高3个百分点；重工业高出轻工业29.6个百分点，增幅高出轻工业15.9个百分点。分经济类型看，国有、集体企业分别完成工业总产值73.8、172.5亿元，同比增长2.2%和30.2%；股份合作和股份制企业分别完成48.2、1365.9亿元，同比增长34.8%和42.6%；外商及港澳台投资和其他类型企业分别完成700和230.5亿元，同比增长29.1%和37.8%。
    2007年以来扬州市场物价涨幅一路走高，全年市区居民消费价格总指数为104，低于省均0.1个百分点。八大类消费品及服务项目价格呈六涨二跌的运行格局，其中食品类、居住类价格分别比上年同期上涨9.2%和3.3%，拉动居民消费价格上涨3.69个百分点，对价格总水平上涨的拉动率高达92.3%。其他价格上涨的类别为：家庭设备用品及维修服务类、医疗保健和个人用品类、娱乐教育文化用品及服务类、烟酒及用品类，价格分别上涨3.7%、1.6%、0.9%和0.6%；衣着类和交通通信类价格分别下降2.4%和0.3%。食品类价格与上年同期相比上涨9.2%，涨幅同比提高6.9个百分点，影响居民消费价格总水平上涨3.31个百分点，是物价上涨的主导因素和动力。油脂价格涨势明显，上涨25.7%；猪肉价格比上年同期上涨35.5%，拉动价格总水平上涨0.81个百分点；鲜蛋价格比上年同期上涨23.2%；鲜菜、鲜果价格涨幅较去年有所回落。
    近几年来，扬州投资力度明显加大。2003-2007年全社会固定资产投资总额达2238亿元，相当于前五年的3.2倍，尤其是工业投资保持高速增长，形成了一批较为先进的生产能力，积累了比较坚实的物质基础。招商引资力度不断加大，五年实际利用外资36.8亿元。基础设施不断完善，交通不断改善，消费需求较为强劲，各种有利因素正在聚合。
    二  扬州市居民生活水平
    1、扬州居民生活水平概述  
    根据统计数据结合网上查询情况，我认为：扬州全市范围内居民平均收入处于江苏中游水平，总体而言并不富裕；扬州市区居民平均收入水平大大高于全市水平，发达的私营服务业和商贸业使当地已经形成了很大一部分高收入群体；扬州市居民消费观念有待于向投资性消费转变，且这种转变有足够的储蓄作为消费支撑；扬州居民居住水平从量上来看处于一个较高的水平，但住宅产品同质化严重，居住质量有待提高。  
    2、扬州居民收入情况  
    表：扬州居民收入统计表
    年份          2000年   2001年  2002年    2003年  2004年   2005年      2006年 
    居民人均可
    支配收入（元）6734      7205     7833       8700      9851    11379     12945  
     增幅         —        7.00%    8.70%     11.10%    13.20%   15.50%    13.80% 
    在岗职工
    平均工资（元）9732    10763     12006       13801     16008    18165     20847  
    增幅           —     10.60%    11.50%      15.00%    16%    13.47%    14.76% 
    农民人均
    纯收入（元）  3464     3690      3926        4172      4755      5215     5813  
    增幅            —     6.50