戴德梁行-常州篦箕巷惠商地块市场研究报告-78页WORD文档江苏免费下载WORD文档

常州篦箕巷惠商地块

市场研究报告

谨呈

    常州御源房地产有限公司

     2006．11

    Private & Confidential

    戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司

    目录



    前言
    1.宏观市场分析
    1.1宏观环境分析                    ………P6
    1.2经济概况                        ………P7—P8
    1.3城市居民生活水平                ………P9—P13
    1.4未来的发展和规划目标            ………P13
    2.常州市未来交通规划
            2.1高架道路规划                    ………P14- P16
            2.2轨道交通规划                    ………P17- P19
    3.常州市商业市场分析
    3.1常州商业市场现状                ………P20-P50
    4.常州核心商圈及项目周边交通现状
    4.1常州核心商圈主要公交线路和站点  ………P51- P54
    4.2常州核心商圈机动车停车情况分析  ………P55- P56
    8.常州商业未来发展
    8.1常州未来商业整体规划            ………P79- P85









































    目录

    11.项目周边历史文化因素的挖掘
    11.1项目周边历史文化元素及典故     ………P117- P119
    11.2项目历史文化元素的运用建议     ………P119- P121
    12.常州市住宅市场宏观环境分析
    12.1经济环境分析                   ………P122-P125
    12.2城市规划                       ………P125-P126
    12.3人口环境分析                   ………P127-P128
    13.常州市住宅物业市场分析
    13.1住宅物业市场综合分析           ………P128
    13.2住宅物业市场供应分析           ………P129
    13.3住宅物业市场价格分析           ………P129- P131
    13.4住宅物业细分市场分析           ………P131-P134
    13.5住宅物业区域市场分析           ………P134-P136
    15.住宅市场相关市场指标分析                ………P157-P158
    16.常州住宅市场未来预测
    16.1住宅市场未来主要分布区域       ………P159
    16.2住宅市场未来供应量预测         ………P160-P161
    16.3住宅市场相关市场指标预测       ………P161-P163



    目录

    18.项目概况
    18.1项目区位                       ………P202- P204
    18.2项目经济技术指标               ………P204
    19.项目SWOT分析
    19.1优势                           ………P204-P205
    19.2劣势                           ………P205
    19.3机会                           ………P205-P206
    19.4风险                           ………P206


前言

背景

我行受常州御源房地产有限公司委托，为常州市篦箕巷惠商地块的开发进行市场研究及项目定位。其目的是结合地块特征及周边环境提出物业的定位及营运方案，以求获得投资收益最佳化。

目标

    对常州市篦箕巷惠商地块物业的市场性及其可行性进行评价，提出物业的潜力与趋势；结合地块具体特征及周边区域竞争特性，拟定本地块物业的定位方案，力争土地资源最佳利用和最大盈利性与操作性。

    研究框架
    针对本项目，我行的分析框架如下:

1 宏观市场分析
    1.1 宏观环境分析
    常州地处长江金三角地区，与上海、南京两大都市等距相望，与苏州、无锡共同构成苏锡常都市圈。市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过，全市水网纵横交织，连江通海，有着十分优越的区位条件和便捷的交通条件。
    常州现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，全市总面积4375平方公里，2005年全市户籍总人口351.6万人，常住人口410.98万人。户籍人口2001年到2005年间增长10.1万人，年均增长率为7.3‰。
    2005年常州市常住人口达410.98万人；与2000年相比增加33.4万人，增长8.8％，年平均增加6.7万人，年平均增长1.7％。目前在常州居住半年以上的外来人口达78.3万人，比2000年增加18.5万人，增长31.0％。外来人口占常住人口的比重为19.0％，比2000年提高了3.2个百分点，在全市新增的常住人口中，外来人口占57％。

    数据来源：历年《江苏统计年鉴》


    图1.1.1 常州市历年户籍人口


    1.2经济概况
    1.2.1 产业结构
    表 1.2.1 常州市三次产业结构构成
    单位：亿元

年份	GDP	第一产业	第二产业	第三产业
2001	672.9	47.11	380.76	245.03
2002	760.6	48.84	431.5	280.26
2003	901.42	47.18	520.25	333.99
2004	1100.61	51.24	647.7	401.67
2005	1302.21	56.5	795.3	450.4

数据来源：历年《江苏统计年鉴》

    数据来源：历年《江苏统计年鉴》
    图1.2.1 常州市产业结构变化比较图
    2005年常州市实现地区生产总值（GDP）1302.2亿元。从三次产业看，第一产业增加值56.5亿元；第二产业增加值795.3亿元；第三产业（服务业）增加值450.4亿元。三次产业结构为4.3﹕61.1﹕34.6，产业结构呈明显的“二、三、一”模式。


    1.2.2 投资与财政

    图 1.2.2 常州市历年财政收入
    在经济总量迅速扩大的同时，地方财政实力也显著增强，财政总收入突破200亿元，达到220.4亿元，比上年增长25.9%，其中地方财政收入95亿元，增长27.4%。财政收入占GDP的比重继续上升，2005年达到16.9%。

    常州市历年固定资产投资完成额及实际利用外资额
    常州市历年固定资产投资额增速明显，2001－20054年间，年均增长率达41.75％，其中2005年比上年增长85.69％，达769.8亿人民币；在外资利用方面，最近几年也有较大发展，2005年实际利用外资额达到73,000万美元。


    1.3 城市居民生活水平
    1.3.1 社会消费品零售额

    图 1.3.1 社会消费品零售额
    从社会消费品零售总额看，最近四年，常州社会消费品零售总额保持了18.84％的平均增长速度，其中2005年比上年增长了37.04％的高速增长，预示社会消费品零售市场进入一个快速增长的新时期。
    1.3.2 城镇居民人均入支概况
    常州市城镇居民2001－2005年间，人均可支配收入增长速度为11.60％，人均消费支出增长速度为9.23％，人均储蓄存款余额增长速度为17.37％；在较高的人均可支配收入增长速度、相对较低的人均消费支出和很高的人均储蓄存款余额背景下，预示未来消费市场将有较大的增长空间。