无锡太湖新城项目前期调查报告                                                                  2010-04-03
    无锡太湖新城市场调研分析报告
    第一章、市场调研描述
    一、 调研目的：
    通过对无锡太湖新城板块进行调查，分析各楼盘之间的竞争状态，以及整个板块在无锡市与其他板块的竞争分析，从而得出太湖新城的基本市场状况，并预测未来太湖新城的市场基本走向。
    二、调研对象及课题阐述：
         调研对象：无锡市太湖新城
          个案调查：太湖国际社区、尚锦城、融创·天鹅湖、阳光·嘉园、绿城·玉兰花园。
          无锡市的新规划中，对周边未开发的地区加大了开发力度，促使无锡市的房地产发展速度进一步加快，规划中针对无锡市太湖新城板块的建设，被认为是一张可以重新书写城市辉煌的“白纸”。 省委常委、市委书记杨卫泽、市长毛小平都认为“太湖新城建设事关长远、事关重大”。这一判断，既是基于新城自身的区位、资源优势，也是基于城市产业转型的战略部署。决策层认为，这个山水围合的150平方公里土地，是适宜人居、办公、商务的绝佳场所，又为金融、研发、创意等“无烟产业”提供了最好的空间。这样的定位，可以完美兼顾人和城市的双重需求，而人口的适度转移，又将使老城“痼疾”迎刃而解。因此，使得此板块成为无锡市现在以及未来最火热的板块之一。
      在该板块上，有众多的实力开发商，为了清楚的了解整个板块的市场环境，板块的基本概况，因而，我们需要做以下课题：
      1、无锡市整体城市概况
    2、宏观政策的分析（包括无锡市地方政策对房地产的影响）
    3、无锡市太湖新城板块的SWOT分析
    4、个案的综合分析
    5、无锡太湖新城板块市场调查研究结论总结概述（无锡市场整体解读分析、板块的升值潜力分析、板块内各楼盘营销突破点分析）。
    第二章  无锡市概况
    一、城市及宏观经济概况
    1.城市概况：
    a,地理位置：东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡市为江苏省省辖市，全市总面积为4787.61平方公里(市区1659平方公里，其中建成区面积188.14平方公里)，其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%，水面面积为1502平方公里，占总面积的31.4%。2006年耕地面积为2180535亩。
     
    b,人口：2007年年末全市户籍人口为461.74万人，人口出生率7.26‰，人口死亡率6.58‰，人口自然增长率为0.68‰。年末全市常住人口为599.21万人，比上年增长2.6%。人均期望寿命77.43岁。
     
    c,交通运输：航空：无锡市距上海浦东国际机场180公里，距上海虹桥国际机场120公里。无锡机场开通了至北京、深圳、广州等城市的国内航线。无锡市距南京碌口国际机场180公里.
    
     
    无锡市五条地铁线路图
     
    地铁：预计到2015年，无锡市首先建成轨道交通1号线（如图红色线），2号线（如图绿色线），总长度56.11公里，建立站点45座，形成东西向和南北向的“十”字形轨道交通网络骨架；至远景年2050年，城市快速轨道交通网络将以主城区为核心，由“三主两辅”5条线构成放射+环形线网，其中1、2、3（三号线蓝色线）号线为骨架线路，三线呈放射状，4（粉色线）、5（黄色线）号线为辅助线路。规划线网总长157.77公里，设车站111座。
     
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
         海运和内河航运图          
     
                           
    海运和内河航运：无锡的海洋客、货运输，主要经由上海港、张家港港、江阴港出海，无锡市有高速公路和国道和这些港口相连，距上海港165公里，距江阴港38公里，距张家港港43公里。 无锡沿长江有42公里深水岸线，建有一批万吨级以上泊位，江阴港口为对外开放港，建成了国内第一个内河港口型国际集装箱中转站。江阴黄田港是长江出海口的主要换装港之一，也是连结苏北地区的主要渡口。
      无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条主要航道，航道总里程1656公里，已开通营业航运线221条。无锡已成为全国34个港口主枢纽之一。
     
    


      
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    铁路图
                               
     
    铁路：经沪宁线和在建的新长线可与全国铁路连网直通。正在规划中的京沪高速铁路将为无锡交通提供更为便捷的条件。
                  
    公路图
     
     
    公路：沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州。312、104国道穿过无锡。沪宜、锡沙、镇澄、澄张、澄鹿等公路干线通向苏、浙、皖。无锡公路总里程4189公里，公路密度达到90.1公里/百平方公里，无锡已成为全国54个公路运输中心之一。 北京至上海、上海至南京、上海至成都、南京至杭州的  高速公路，其交会点正在无锡市。
     
     
    d, 重要的支柱产业：无锡的机械装备、高档纺织、电子信息、新材料、新能源和生物医药等制造业六大支柱产业，其中尤其是电子信息业发展势头迅猛，已经赶超传统的纺织业成为新的无锡第一支柱产业。
    全国GDP排名：08年无锡市排名第8.位
                   09年无锡市排名第7位

    图一：无锡05-10年的GDP增长量                 图二：无锡市GDP增长态势
     
    1.从无锡市的GDP增长来看，阶段性十分明显，05-07年GDP呈稳定增长趋势；08年由于受到国际金融危机的影响，增长势头有所下降，增长率也由15.3%下降到了11%；到了09年金融危机的阴影慢慢散去，增长势头有所回升。
     
    2.建筑业保持稳定发展。全年全社会建筑业完成增加值147.67亿元，比上年增长4.3%；实现建筑业总产值344.22亿元，比上年增长13.7%。施工房屋建筑面积3558.63万平方米。1个建设工程项目获国家优质工程“鲁班奖”，19个建设工程项目获江苏省优质工程“扬子杯奖”，63个建设工程项目获无锡市优质工程“太湖杯奖”。由此看来，无锡市的建筑业发展的相当稳健。
     
    3固定资产投资增速放缓，投资结构优化，全年全社会固定资产投资完成1877.02亿元，比上年增长12.1%。从项目构成看，建筑工程完成投资915.30亿元，增长12.1%；安装工程投资110.12亿元，增长37.1%；设备工器具购置完成投资583.84亿元，增长14.3%；其他费用267.77亿元，增长0.3%。分产业投向，第一产业投资6.37亿元，比上年增长198.6%；第二产业投资945.75亿元，比上年增长6.8%；第三产业投资924.89亿元，比上年增长17.6%。分注册类型，国有经济投资326.5亿元，三资经济投资461.74亿元，其他经济投资1088.78亿元。全年城镇固定资产投资建成投产项目1480个，项目建成投产率为74.8%；新增固定资产1028.25亿元，固定资产交付使用率为73.6%。
     
    4. 房地产开发继续增长。08-09年房地产业实现增加值140.94亿元，比上年下降4.1%。完成房地产开发投资449.72亿元，比上年增长18.9%，商品房施工面积为3333.96万平方米，比上年增长23.0%，竣工面积711.39万平方米，比上年下降3.5%。全年商品房销售面积537.35万平方米，比上年下降30.0%，商品房实际销售额288.85亿元，比上年下降17.7%。
     
    小结：
    1从人口增长上来看，无锡市人口（流动人口与常住人口）相对于之前都有明显的增加，这对推动商品房的刚性需求是一个极大的刺激，刚性需求进一步增加，乃是商品房开发的一个契机。
    2．从交通上来看，无锡市的交通较为发达，水、陆、空包括地下都具有较强的运输能力，形成了立体的交通网，尤其是地铁的修建，更