仙林板块房地产市场调研报告
    仙林板块房地产市场调研报告
     
    提要：
     
    ?      仙林是政府规划的3个新市区之一，在南京老城资源稀缺，城市化进程加速，都市圈扩大的背景下，仙林等新区已经成为南京人口分流和新产业聚集的主要区域，也是南京政府今后投资开发的主要区域。
     
    ?      仙林位于南京城东郊，地处紫金山、栖霞山风景区，生态环境优良，从功能定位为“新市区”，且兼具大学城、高新产业区概念，具备得天独厚的高端形象，与其他新区相比更具有开发中高档和高档居住区的资源禀赋。
     
    ?      经过5年的建设，仙林大学城一期已初具规模，社区配套和市政配套日益完善，将在今明年完成，交通网络已基本成型。从一个新区开发的角度来判断，仙林大规模住宅开发的时机已经成熟。
     
    ?      经过10年的发展，仙林已经成为全市住宅开发的重要板块之一，并形成了高档别墅和中档住宅开发相结合的市场形象，市场认知度高。目前，多层售价3800-4200元/㎡，双拼别墅4500-5000元/㎡，独立别墅：5500-8000元/㎡。
     
    ?      仙林多层项目较少，由于市场需求量大，因此，市场机会明显。
     
    ?      房地产开发用地一律以招投标方式出让。
     
    ?      从9月份土地出让结果来看，多层住宅项目的地价达到2100元/㎡（楼面价），与河西相当。由于地价尚处于市场定位过程中，且上述地价带有明显的非理性因素，并不能代表仙林真正的地价水平。
     
    ?      仙林处于土地出让初期，先期进入市场的低价土地仅400亩，目前是进入的较佳时机。
     
    

     
    目   录
     
    一、仙林区位分析              3
    1、地理区位              3
    2、仙林新市区功能定位              5
    3、与其他区域的关系分析              7
    二、仙林区域环境分析              9
    1、自然环境              9
    2、产业环境              10
    3、人文环境——大学城建设              11
    4、配套              13
    5、市政              14
    6、交通条件              16
    三、房产市场分析              19
    1、发展沿革              19
    2、供求形势分析              20
    3、基本面分析              25
    四、土地市场分析              27
    1、土地政策              27
    2、土地出让              27
    
    

一、仙林区位分析

1、地理区位

     
    




     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    1.1 概述
    仙林，位于南京主城东部，一环线外侧，距主城核心距离17公里，行政隶属栖霞区，是政府规划的3个新市区之一，亦是仙林大学城的所在地。
    仙林新市区由“四个片区+二个工业园”构成，四个片区为：仙鹤片区、白象片区、麒麟片区、青龙片区；二个工业园为：玄武软件园、马群科技园（因工业园区查处，现已取消）。
    其中，仙鹤片区为建设中的仙林大学城主体区域，也是当前南京房地产市场一般意义上的“仙林板块”。
     
     
     
     
    


    仙鹤片区：大学城
    白象片区：科技产业园
    麒麟片区
    青龙片区
    马群科技园
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    图1-2  区域规划
    1.2 沿革
    A)      1995年1月，南京市政府批准设立亚东新城开发区，规划总面积15 Km2。
    B)      2001年9月，调整后的南京市城市总体规划确定仙林为南京市的3大新市区之一，规划总面积80 Km2，包括正在建设的亚东新城开发区。
    C)      2002年1月，江苏省和南京市政府提出共同开发建设全国规模最大的大学城——仙林大学城，首期开发建设34 Km2，其中大学集中区为18 Km2（后扩容至为27 Km2）的。并成立了仙林大学城管委会。
    1.3 区位特征
    A)      仙林位于紫金山风景区东部，为紫金山、栖霞山、宝华山、汤山、青龙山等几大名胜风景区所环抱，区内有青龙山、黄龙山、九乡河、七乡河等山水资源，是全市生态环境最好的区域之一。
    B)      仙林是政府规划的3个新市区之一，根据全市开发战略，在老城密度过大、土地资源稀缺的背景下，仙林新市区将成为全市住宅开发和人口导入的主要区域之一。
    C)      仙林所处的城东区域是全市的高新产业区和科研院所集中地，仙林规划定位于大学城和高新产业区，具有高端的产业定位和明显的人文优势。

2、仙林新市区功能定位

    2.1  在南京市的地位
    ①南京总体规划确定的3个新市区之一
    ?      全市总体布局：多中心、开敞式的空间布局——主城+新区+新城
    ?      新区规划：“一城三区”
    一城——河西新城区，三区（新市区）——仙西、东山、浦口——珠江
    ②在全市的功能定位
    ?      向东发展增长级：接受上海辐射和新经济发展的主要空间，发展教育和高新技术产业，用地80平方公里。
    ?      都市发展区的次区域中心：是以发展教育和高新技术产业为主的新市区。2010年规划人口16万左右，远景规划人口按60万预留。
    ?      三大新市区之一：是集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展的新市区。
    


    仙西新市区
    向东发展增长级，
    接受上海辐射和新经济发展的主要空间，发展教育和高新技术产业，用地80平方公里，远景规划人口50万
    浦口—珠江新市区
    跨江发展增长级，
    相对独立区域综合服务功能，吸收北部农村城镇化人口，远景规划人口50万
    江宁新市区
    向南发展增长级，
    吸收南部农村城镇化人口，承担主城综合功能扩散，远景规划人口50万
    主
    城
    河西新城区
    以商务、体育、文化等功能为主的新城区中心；居住与就业兼顾的中高档居住区；滨江风貌特色的主城西部休闲游览地；用地56平方公里，规划人口56万，5-10年建成
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    2.2规划布局与开发时序
     
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    ①规划范围
    南至沪宁高速公路、北至宁镇公路、西至绕城公路、东至七乡河，规划总用地面积80.22平方公里。
    ②发展规模 
    ?      人口规模 
    2010年，城市人口24万； 
    2050年，城市人口50万。 
    ?      城市建设用地规模 
    2010年，城市建设用地22.6平方公里， 
    人均城市建设用地94.2平方米； 
    2050年，城市建设用地62.4平方公里， 
    人均城市建设用地124.7平方米。
    ③空间布局结构
    以东西向“紫金山—宝华山”绿色生态主廊道、南北向“栖霞山—青龙山、黄龙山”绿色生态次廊形成的“十”字形生态廊道为骨架构建“四个片区+二个工业园”的组团式空间结构。四个片区为：仙鹤片区、白象片区、麒麟片区、青龙片区；二个工业园为：玄武软件园、马群科技园。
    ?      仙鹤片区
    仙林大学城的主体地区。主要发展高等院校和配套发展的居住、公共设施等。高等院校以人力资源培养为主要功能，形成南京市最大的人才培养、出国留学培训基地。
    ?      白象片区
    仙林大学城的远期发展地区。引进国际知名工科大学和著名科研机构，以“产、学、研”同步发展为特色，力争形成南京市重要的高新技术产业园。
    ?      麒麟片区
    仙西新市区中心所在片区，主要发展以商务、商业、服务为主的第三产业，强调新市区中心的综合职能。
    ?      青龙片区
    重点发展中高档居住（兼有小型家庭商务办公功能）。形成南京市标准较高、环境优美、配套齐全、相对集中