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目 录 1 1 项目简介 4 1.1 项目背景 5 1.2 服务内容 5 1.3 报告结构 5 2 宏观社会经济环境分析 7 2.1 无锡概况 7 2.1.1 城市行政区划 8 2.1.2 无锡的人口特征 8 2.1.3 城市交通规划 11 2.2 无锡宏观经济状况 17 2.2.1 国内生产总值 17 2.2.2 社会消费品零售总额 17 2.2.3 居民可支配收入 18 2.2.4 外商直接投资 19 2.2.5 固定资产投资及房地产业发展 19 2.2.6 无锡、上海、杭州、深圳四城市经济状况比较 22 2.2.7 旅游经济发展 27 2.3 主要结论 29 3 基地分析 31 3.1 项目地简介 31 3.2 立地分析 32 3.2.1 地块现状 32 3.2.2 交通条件 32 3.2.3 生活便利度 35 3.3 滨湖新城概况 37 3.3.1 滨湖区行政区域 37 3.3.2 滨湖新城发展规划 37 3.4 主要结论 45 4 住宅物业市场分析 46 4.1 宏观住宅市场状况 46 4.1.1 总体供求特征 46 4.1.2 住宅价格状况 47 4.1.3 区域供求特征 49 4.1.4 二手房供求状况 51 4.1.5 商品住宅供求特点 52 4. 2 分档次与板块住宅市场介绍 54 4.2.1 中档市场 55 4.2.2 中高档市场 63 4.2.3 高档市场 70 4.3 住宅微观竞争市场 75 4.3.1 微观竞争市场定义 75 4.3.2 竞争楼盘典型案例 79 4.3.3 未来竞争估计 84 4.3.4 竞争促销手段 84 4.4 未来住宅供应状况 86 4.4.1 未来供需状况 86 4.4.2 未来价格走势 88 4.5 住宅市场结论 88 5 服务式公寓市场分析 90 5.1 酒店式公寓的定义 90 5.2 现有服务式公寓 90 5.2.1 现有供应及分布 90 5.2.2 市场供需状况 91 5.2.3 客户来源 93 5.3 服务式公寓未来供应 94 5.4 酒店式公寓结论 99 6 商业物业市场分析 100 6.1 商业设施类别概述 100 6.1.1 核心商业设施 101 6.1.2 区域商业设施 105 6.1.3 旅游及其他商业设施 109 6.2 商业设施的市场状况 112 6.2.1 目前库存状况 112 6.2.2 商用房租金趋势 113 6.2.3 商用房销售趋势 114 6.3 商业设施未来供应 115 6.3.1 无锡市商业未来供应特征 115 6.3.2 项目周边商业设施未来供应 117 6.4 商业物业竞争市场分析 118 6.4.1 区域商业中心 121 6.4.2 休闲餐饮 123 6.4.3 社区商业 125 6.5 商业市场结论 126 7 酒店市场分析 128 7.1 无锡酒店市场总体概况 128 7.1.1 无锡市区三星级以上酒店现状 128 7.1.2 三星级以上酒店平均房价和入住率 129 7.1.3 度假型酒店发展状况 130 7.1.4 无锡典型酒店分析 132 7.2 未来供应 134 7.3 酒店竞争市场分析 135 7.4 酒店市场结论 138 8 国际学校市场分析 139 8.1 无锡的国际学校分布 139 8.1.1 无锡国际学校 139 8.1.2 太湖国际学校（威尼斯花园内） 141 8.1.3 其他国际学校参考案例——北京英国人学校 142 8.2 无锡的国际学校未来发展需求 143 8.3 国际学校的运营机构介绍 146 8.4 国际学校市场小结 147 9 写字楼物业市场分析 148 9.1 无锡写字楼市场综述 148 9.2 无锡写字楼供求关系分析 149 9.3 无锡写字楼市场未来供求分析 150 9.4 办公楼市场小结 151 10 消费者研究分析 152 10.1 消费者问卷调查结果 152 10.2 初步结论 170 10.3 深访结论 171 11 案例分析 174 11.1 案例一：佳丽比湾和怡丰城 174 11.1.1 地理位置 174 11.1.2 佳丽比湾住宅社区 175 11.1.3 怡丰城商场 178 11.1.4 成功之处和借鉴意义 182 11.2 案例二：黄埔花园 183 11.2.1 地理位置 183 11.2.2 物业规模及定位 184 11.2.3 商业布局和设计风格 186 11.2.4 成功之处和借鉴意义 187 12 物业产品开发建议 188 12.1 SWOT分析及可开发物业类型 188 12.2 项目整体定位 190 12.2.1 项目定位 190 12.2.2 各物业类型的排布 191 12.2.3 总体开发量及开发分期 192 12.3 住宅物业开发建议 194 12.3.1 住宅市场的物业销售案例 194 12.3.2 住宅主题概念 196 12.3.3 住宅比例总表 198 12.3.4 客户定位 199 12.3.5 分社区板块住宅建议分析 200 12.3.6 户型建议 206 12.3.7 住宅项目的开发原则 210 12.3.8 住宅设计风格定位建议 211 12.3.9 定价建议 211 12.4 启动区及一期住宅开发策略 213 12.4.1 启动区的设立 213 12.4.2 一期住宅开发建议 214 12.5 服务式公寓物业开发建议 221 12.5.1 总体开发建议 221 12.5.2 租赁式酒店式公寓建议 221 12.5.3 产权式服务式公寓建议 222 12.6 商业物业开发建议 225 12.6.1 商圈分析 225 12.6.2 集中型中高档商业设施建议 226 12.6.3 社区型商业设施建议 234 12.7 酒店开发建议 238 12.7.1 酒店档次定位 238 12.7.2 目标客源 238 12.7.3 四星级酒店的开发建议 239 12.7.4 开发时间的建议 239 12.7.5 酒店客房配置及定价建议 240 12.7.6 酒店配套设施建议 241 12.8 国际学校开发建议 242 12.8.1 建议理由 242 12.8.2 建设体量 242 12.8.3 开发时间建议 242 12.9 关于预留地的设置 244 13 初步财务分析 245 13.1 项目开发基本参数及建设方案 245 13.1.1 关于土地款分摊的说明 245 13.1.2 建筑指标 248 13.1.3 项目开发进度 249 13.1.4 项目发展成本 250 13.1.5 经营状况假定 253 13.2 整体项目财务分析 254 13.3 敏感性分析 256 13.4 分物业类型各产品财务分析结果及现金流量表 257 附件1 住宅楼盘详细列表 258 附件2 无锡市楼板价在1
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