江西乐平市房地产市场营销分析
     
     
     
                                                                                           二００九年七月二十六日
     
     
    前     言
     
    每当接手一个新的项目，对于一个策划者而言，无不是一次心力焦灼的历程。我们无时无刻不在洞析、思考着超越自我，让每一项策划近乎完美。这种苛求完美的工作态度，时常让我们体会到极度的失望及沮丧，但经历这种反反复复的痛并快乐的思索过程后，在方案与绩效上取得可喜的成绩时，最终的心情，会有一些遗憾，但却是真正的愉悦；与此同时我们每一刻也在欢呼，因为我们无私的协作，在每一道岩坎面前，总能逾越而过；最终我们总能自豪地正视来之不易的集体结晶。
     
    如果您脑子闪出的好点子被别人用了，别气到吐血，因为有创意不代表胜利，最重要的是您如何展现您后续的执行能力，让创意成形。
     
     
     
     
     
         
    第一部分  乐平市概况
    一、解读乐平
     
    1、地理位置
    ?      乐平市位于江西东北部，因县治“南临乐安江、北接平林”而名“乐平”。 1992年撤县设市，为江西省计划单列市，归景德镇市管辖。
    ?      乐平地处“南昌—九江—景德镇”的金三角区域，位处赣东北丘陵山地向鄱阳湖平原过渡地带，乐安河中游地区，是鄱阳湖经济圈次中心城市和是赣东北交通枢纽和商贸中心。
    ?      乐平东境与婺源县、德兴市相邻；南部与戈阳县、万年县交界；西部与波阳县接壤，北部与景德镇、浮梁县毗连。全市总面积1973平方公里。
     
     
     
     
    2、乐平市行政区域划分
    乐平市辖2个街道办、14个镇、2个乡、1个农科园和1个水库管理局:
    ?      洎阳街道办、塔山街道办；
    ?      涌山镇、镇桥镇、接渡镇、众埠镇、乐港镇、洪岩镇、高家镇、临港镇、浯口镇、塔前镇、双田镇、名口镇、礼林镇、后港镇；
    ?      鸬鹚乡、十里岗乡，农业高新科技示范园区，共产主义水库管理局。
    共有48个居委会、266个村委会。
     
    3、人口与可支配收入状况
    ?      据公安年报统计，2005年乐平全市总人口约80万人，2007年末全市总人口为83.2万人，年均增长1.6万人；其中农业人口64.44万人，非农业人口18.77万人，城镇化率22.6%。
    ?      2008年城镇居民人均可支配收入达10012元，较上年8464.06元，增长 18.3％；农民人均纯收入为5262元，较上年4616.1元，增长14 ％。城镇居民人均房屋实有住宅使用面积为29.77㎡，农村人均住房面积43.42㎡。
     
    4、交通网络
    乐平市商贸繁荣，物流便捷，区位和交通十分优越。皖赣铁路、乐德铁路在城区交轨，206国道和黄乐线、田乐线、乐江线、乐上线4条省道在市区交汇，新建的景鹰高速通过并在境内设互通立交，规划中的南昌至德兴高速将通过全境，并预设两个互通立交。市区离景德镇机场40公里，乐安河四季通航，可直达鄱阳湖、长江。市内自2002年7月1日始已开通公交车。2007年末，实有运营公交车96辆。
     
    5、环境与资源
    ?      乐平风光旖旎：这里有蓝浸绿染的国家级水利风景区“翠平湖”、鬼斧神工的国家AAAA级旅游景区“洪岩仙境”、稀世奇幻绝景“泪滩双月”、巧夺天工的“文山石林”、避暑胜地“历居寺”以及饶派风格古民居建筑群等一批特色自然人文景观。
    ?      乐平物产富饶：境内主要有煤、石灰石、大理石、石英石、海泡石、花岗岩、锰、金、瓷土、澎润土等高品位矿物质。是全国四大产锰基地之一，江西三大煤炭工业基地之一，亚洲最大的澎润土储藏地和江西唯一的海泡石产地。乐平还是全国商品粮基地、江西重点产棉区、全国优良猪种繁育基地、江西最大的无公害蔬菜生产基地和全国有名的“江南菜乡”，素有赣东北“聚宝盆”之美称。
     
    6、产业结构
    ?      工业发达：乐平市是赣东北老工业基地，境内有江西化纤化工有限责任公司、江西电化有限责任公司、赣东北供电公司、乐平矿务局、江西东风药业有限公司等一批大中型省属企业。近几年，乐平市大力实施“工业强市”战略，基本形成了以化工、能源、建材、医药、食品和蔬菜加工等五大支柱产业为主的现代工业体系。目前，全市有96家规模以上的工业企业，其中产值过亿元的有21家，过5000万元的44家。
    ?      农业兴旺：乐平是全国商品粮基地，拥有全省最大的国家农业部定点蔬菜批发市场和全省唯一一家县级蔬菜科研所，是江西最大的无公害蔬菜生产基地县和全国无公害蔬菜产品生产示范基地组。蔬菜销往全国十多个省（市）的100多个县（市），成为江南有重点影响力的蔬菜聚散中心。乐平由此也成为名符其实的“江南菜乡”。
    ?      民营商业活跃：主营服装的仿古商业街，主营汽车零配件的安平路，主营家用电器的翥山西路，主营休闲服务业的仿古步行街，主营室内装潢的长寿路，主营建材业的迎宾路，比较名贵、时髦的商品一般在珠海路、洎阳路、翥山路等繁华地段。
     
     
    7、乐平工业园
    江西乐平工业园区组建于2003年5月，是全省34家重点工业园之一，2007年9月7日被授予江西省省级精细化工产业基地。园区地处乐平市区东、南郊，总规划面积10平方公里，2003年经省政府批准，一期用地面积为4平方公里。2008年1-10月完成工业产值71亿元，主营业务收入67.6亿元，税收2.4亿元，利润3.8亿元，安置从业人员12529人。
    截止2008年10月底进园企业109家，其中:世界500强企业香港新世界集团，全国500强企业浙江龙盛集团、中国南方投资集团、浙江申华拜克公司、深圳中大集团等分别在园区落户。江西晨航灯头有限公司为亚洲最大的灯头生产企业，江西天新药业有限公司为亚洲最大的维生素B6生产企业。
    乐平市工业园区重点推进四个“板块经济”发展：
    ?      以精细化工、医药化工为主体的化工板块经济，重点发展AC发泡剂、氯化亚砜、氯碱、液氯、三氯化磷、三氯氧磷、甘氨酸、维生素系列、阿托维他汀等产品；
    ?      塑料装饰建材板块，重点发展塑料扣板及其他装饰材料；
    ?      食品、饮料板块，重点发展桃酥、果蔬糕、豆奶制品和酒、饮用水系列产品；
    ?      服装、家俱板块，以发展服装加工、家俱生产为重点。
     
    8、国民经济主要数据

     
     
     
     
    9.城建要点
    ?      高起点完成了城北新区、东湖新区城市设计方案，组织实施了天湖公园、南河公园、东湖公园、东风南路、天湖路等城市基础设施建设。
    ?      2007年末城区面积已达15.9平方公里，城市道路面积174万平方米，城市园林绿地面积585公顷，绿化覆盖面积611公顷，建成区绿化覆盖率达31.26％。
     
    【总结】
    由于城北区特殊的地缘关系，城市的功能定位比较全面，包括了中央行政区、中央商务区，是城市的政治、经济、文化中心，其中老城区更多地承担了中心商业区的功能，城北新区则更多地承担了行政、商务和居住的功能。
     
     
     
     
     
    第二部分  乐平楼市概况
     
    1、乐平市房地产行业发展简述
    从乐平目前的城市规划方向和交通路网的现状可以看出，乐平未来的城市发展重点将放在城市东南边的东湖新区和城市北面的大连新区。在东面，通往乐平唯一的交通动脉206国道，一条宽达30米以上的路正在修建当中；北面，206国道穿境而过，穿越乐平的路段就是大连路。交通是地产开发的重要资源，由于路网的支撑，东、北两个方向理所当然地成为乐平地产市场的演兵场。
     
    2、04-08年乐平商品房销售均价一览
     

     
    【总结】
    从乐平近几年来商品房平均价格走势分析，乐平市房价总体呈上升趋势，由于2004—2006年涨幅过大，经过2007年一个小幅度调整之后，2008年迅速补涨，2008前三季度乐平房价增长率回归常态，随着房价基数达到一定高度并且市场逐渐规范，预计2009年房价仍将上涨，但涨幅会出现理性回归。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    3、乐平市土地市场分析
    1.没有土地资源稀缺性的概念
    据乐平市城市规划资料、以及市民自行买地造房的习惯，乐平的市场对于土地资源稀缺性的概念基本上没有，整个乐平市的消费市场对于土地本身的价值毫无体会。从国土资源来看，从省里到景德镇，再到乐平，用地指标仅有1000余亩，与乐平市约18万的市镇人口相比，原则上来说离满足市场需求还有一段距离。但是乐平市每年有大批输出人口，几乎没有输入人口。再者，很多户口还在本市的居民常期外地打工，土地资源相对比较宽裕。
     
    2.市中心无大规模可开发用地，以小面积地块供应为主
    乐平市镇以旧房、老房居多，均属老城区。旧城改造开始后，市中心仍有部分小面积的地块供应，多为拆迁安置房，而且临街店面房居多，商住房供应量小。目前大规模的土地供应主要是东门和北门，属乐平新区。
     
     
     
    4、乐平市房地产优惠政策
    1、实行购房补贴：从2008年1月1日至2010年6月30日止，凡在市区购买60平方以上新建商品房者，由政府给予每平方30元的购房补贴。
    2、实行购房入户升学优惠：凡今后在市区购买90平方以上新建商品房，可办理本人及直系亲属的常住户口。农民进城购买10万平方住宅小区内商品房的，直系子女参加中考，在录取分数线划定后，可另加10分计入总分。
    3、减半征收商品房交易契税：从2008年11月1日起，对个人首次购买143平方以下普通商品房的，交易契税由2℅降为1℅。
    4、暂免征收印花税、土地增值税：自2008年11月1日起，个人销售和购买住房免征印花税、土地增值税。
    5、下调房屋交易基准价格：自2008年11月1日起，下调房改房及143平方米以下普通商品房二手交易基准价，在原有标准下调30