土地一级开发经营模式研究报告
    第一章 国内土地储备及开发模式              2-13页
    1土地资源兼具自然属性和社会经济属性，城市土地资源则更有特殊性
    2城市土地资源的特性决定了城市土地开发的基本原则
    3城市土地开发的规划体系是实施土地开发的依据
    4现阶段，国内土地一级开发存在四种模式
    5北京市土地储备制度与储备机构
    6上海市土地储备制度及储备机构
    第二章 国内土地一级开发权获取方式              14-19页
    1土地一级开发中涉及的权属关系
    2获取土地一级开发权的方式：招标委托
    3获取土地一级开发权的方式：授权委托
    4取得一级开发权的方式：收购
    第三章 国内土地一级开发融资模式              19-25页
    1土地一级开发融资需求
    2土地一级开发主体解决融资问题的基本办法
    第四章 土地一级开发盈利模式与风险规避              26-28页
    1土地一级开发盈利模式
    2土地一级开发的风险与规避
    第五章 国内土地一级开发的发展趋势              29-35页
    1基于历史经验和产业政策来判断土地一级开发的发展趋势
    2中国土地储备和一级开发的发展趋势
    3土地一级开发的利益和风险

第一章 国内土地储备及开发模式

1土地资源兼具自然属性和社会经济属性，城市土地资源则更有特殊性

    城市土地资源供给的稀缺性
    是因其位置固定性、面积有限性等自然属性而产生的一种经济属性。
    由于城市人口增加和社会经济活动不断发展，人们对城市土地的需求不断扩大，而可供城市利用的土地又非常有限。同时，又由于土地位置固定性而导致某种用途土地非常稀缺。因此，必须科学规划和布局，合理、高效利用土地。
    城市土地资源的商品属性
    城市土地是在一个特殊时空条件下，通过社会群体智慧、劳动和资金投入，从而实现增值的特殊商品。实现其价值的让渡只是权属的转移，而不是土地实体的移动。
    因此，应该按照市场经济规律和价值规律来配置土地资源。
    城市土地资源的公共物品属性
    公共物品是指那些在消费上同时具有非竞争性与非排他性的物品。
    因此，在城市土地开发利用过程中，应发挥政府的主导作用，弥补市场的缺陷和不足。政府的主导并不是代替市场，而是通过政府的政策引导和规划引导，引入市场竞争机制来进行城市土地开发。
     

2城市土地资源的特性决定了城市土地开发的基本原则

    政府主导原则
    政府应把握住土地开发市场调控的主动权，在完善土地开发配套法规、规划、土地利用计划、土地开发主体选择、土地开发监管、土地交易等方面起主导作用。
    统一规划原则
    根据国展经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划、产业发展规划，对土地开发区域统一组织实施项目概念性规划、控制性详细规划、修建性详细规划和配套的专项规划。
    市场化原则
    根据土地开发不同对象、阶段和专业的特点，选择不同的生产方式，最终实现土地资源的优化配置。
    合法经营原则
    通过不断完善法律法规，规范土地开发中各类参与者的行为，建立内外监督机制。
    公开交易原则
    城市土地开发各类主体的选择，要坚持进行公开招标。
    对社会高度负责的原则
    -土地开发过程中的各角色，要具有高度的社会责任感，高效、集约利用好土地。

3城市土地开发的规划体系是实施土地开发的依据

4现阶段，国内土地一级开发存在四种模式

    模式一：一二级联动开发的传统模式，由企业主导。这种模式比较普遍，近期可能存在机会，但也正是未来必须扭转的，长远来看，空间越来越窄。
    模式二：完全政府控制模式，以广州市为代表。政府通过严格的计划及规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成了“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。成功的前提在于广州市城市规模不太大，土地开发实施得早，操作难度小、成本低，因此政府有能力承担全部的土地开发资金。
    模式三：政府和法定机构协作模式，以上海市和苏州市为代表。由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增值归国家所有的目的。
    模式四：政府主导、市场化运作模式，以北京市为代表。政府“抓两头”，即控制土地储备计划和供应计划；“放中间”，即充分利用社会力量实施土地一级开发。其背景在于北京市城市规模巨大，政府无法垄断一级开发市场。
    对于规划能力和财政力量不太强的城市，北京模式可能是比较恰当的选择。

5北京市土地储备制度与储备机构

    北京市土地储备制度的出台背景
    由于过去长期实行土地无偿、无期限划拨使用制度，大量城市存量土地产权不清晰，管理制度不完善，土地转让主要是买卖双方通过协议方式实现的，既造成了国有资产流失，又扰乱了房地产市场秩序，给城市规划和城市管理造成很大困难。
    2002年，北京市出台了《关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见》，要求更好地实施土地利用总体规划和城市总体规划，确保市政府对建设用地的集中统一供应，杜绝多渠道、多源头供应土地的现象，增强政府对土地市场的调控能力。
    2005年又出台了《北京市土地储备和一级开发暂行办法》，进一步规范土地储备和一级开发行为，确保有计划地供应土地。
    北京市土地储备机构
    成立北京市土地整理储备中心，作为市政府土地整理储备的办事机构，受市国土房管局委托，负责土地整理、征收、收购、收回、置换、储备、组织土地一级开发和承办土地交易市场等工作。
    各区、县政府和市政府批准的重点功能区也可以成立土地储备分中心，受市土地储备中心的委托负责各自行政区划范围内规定的土地储备和土地一级开发工作。
    目前北京市正在起草研究的配套文件
    《北京市土地储备开发计划编制办法》
    《关于加强北京市土地一级开发管理有关问题的通知》
    《关于在十个远郊区县建立北京市土地交易市场分市场有关问题的通知》
    《关于确定经营性项目用地招标拍卖或挂牌出让方式的通知》
    《北京市土地一级开发项目融资方案》
    《关于北京市土地整理储备中心和分中心职责分工的通知》
    上述配套文件在由市中心起草后，经 19 个区县分中心专门研究修改完善，再经市中心研究讨论后于近期逐步出台。
    北京市城市规划在城市建设中起到引导和调控的作用
    
     
     
    北京市土地储备运作模式
    北京市土地储备运作机制
    政府主导、统一规划、市场化运作。具体体现为：强化政府对城市土地开发的宏观控制，在规划、政策、标准等方面做好配套和保障工作，在基础设施先行、公共服务设施优先配置、资源环境管理和产业发展方向调控等方面起主导作用。然后，充分发挥市场机制的基础作用，优化发展环境，鼓励、引导高水平的各类市场主体参与土地一级开发建设。
    土地开发完后，由市土地储备中心组织验收，交市国土房管局组织出让。
    一级开发主体及职责
    依照年度土地出让计划，收购储备的土地若以‘熟地’出让的，由市土地储备中心组织进行土地一级开发。根据拟出让土地的具体情况，采取协议或公开招标方式选择承担土地一级开发任务的企业。
    土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
    通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。 
     
    北京市土地储备融资
    北京市土地储备中心的融资方式有四种：
    政府财政拨款
    市财政从土地出让收入中向市土地储备中心拨付一定数量的启动资金。
    商业银行贷款
    以储备土地为抵押物，向商业银行融资。
    土地使用权出让金垫支
    储备土地的经营性收入
    相关规定：在土地收购储备过程中，市土地储备中心要审慎地运作收购储备资金，切实规避资金平衡风险。市计划、财政、国土房管、监察等部门要加强对土地收购储备资金和土地收益的监督管理，确保这些资金的安全与正常使用。
    北京市土地一级开发经历三个阶段
    第一阶段，开发商、用地单位自行进行土地一级开发（1999年以前）。按照原来的供地程序，开发商以协议出让的方式取得现状土地，自行征地、拆迁和大市政建设后，再进行房屋建设。土地一级开发和二级房屋开发由一家开发商完成。
    第二阶段，成立专门的土地一级开发项目公司，政府指定该公司完成具体地块的一级开发后，向社会出让熟地（1999年至2002年1月）。
    第三阶段，土地储备机构和政府土地行政主管部门授权委托的土地一级开发公司，共同开展土地一级开发，将土地开发为熟地后，以公开方式向社会供应（2002年1月以后）。
    模式一：土地储备机构成立之初，储备机构不仅作为开发主体，而且要负责筹资和具体实施。
    模式二：储备机构和土地一级开发企业共同参与，并以后者为主开展一级开发。
    除了政府储备机构和市政府确定的土地一级开发企业外，其余土地一级开发的主体必须通过招标方式获取土地一级开发项目的开发权。
    无论土地一级开发主体是谁，都要按照政府主导、统一规划、市场化运作的方式，开展一级开发工作，完成一级开发后的土地交由政府进入市场公开交易。
    北京市土地储备与开发模式的启示
    “政府主导、统一规划、市场化运作”的北京模式，本质上控制住土地储备计划和土地出让计划，充分利用社会力量实施土地一级开发。对于旧城改造等开发成本高、风险大的项目，或者不适合民营资本介入的项目，均由政府指定国有企业来开发；能够通过市场化运作的项目，则尽量利用社会力量。
    北京模式的效率可能会高于上海模式，而且政府基本不承担任何风险。
    但是，北京的土地一级开发政策也存在一些问题：
    主要通过招标方式选择开发企业；规定开发企业的利润不能高于开发总成本的8%，同时又规定生地变熟地后，如果地价超过政府的基准价，则土地不能上市交易。
    土地一级开发的增值收益完全归政府所有，原居民或企事业单位均不能分享。
    该政策带来的后果：
    开发企业没有太大动力去做土地一级开发，更没有动力提高开发质量或创新以最大限度提升土地价值。
    开发企业面临着巨大的征地拆迁费用难以准确估计的风险，以及由于开发期过长而长期占压大量资金的风险。
    地块权属不清无法抵押，土地一级开发权也无法抵押；如果再没有政府担保，则开发商的融资难度极大。
    8%的利润率对外部投资者没有太大吸引力，因而融资困难。

6上海市土地储备制度及储备机构

    上海土地储备制度的出台背景
    上海市土地供应中曾出现一些问题：多头供应、总量失控、方式不规范等。
    2001年，上海市政府针对经营性用地的市场化供应，颁布了《上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法》
    2004年，《上海市土地储备办法出台》；同年10月，《上海市土地储备办法实施细则》出台，从土地储备管理、计划、投资关系和运作程序等方面，进一步明确制定土地储备操作性实施细则。这意味着建立起了明确的市区两级土地储备体系，由市场主导型土地储备运作模式转变为政府主导型的土地储备运作模式。
    上海市土地储备机构
    《上海市土地储备办法》规定：上海市土地储备中心是上海市政府设立的土地储备机构，在上