中山市规划局                                                          中山市长江景区重点地段控制性详细规划·基础资料汇编                                                                                           中山市规划设计院
    概述
     

• 区位条件

    本规划区位于中山市城区南面，规划区内包含了新鳌岭、长命水村、三溪村、大螯溪村、小鳌溪村、长江村等行政辖区，规划用地界定在南外环路以南，五桂山保护区以北的可建设区域内，东起城桂公路，西至景观路，对外的交通联系比较便利。
    本次规划的中山市长江景区重点地段总用地面积约为428.59公顷（6428.855亩），其中现状建设用地面积为243.5公顷，约合3652.5亩。
     

• 历史沿革

    五桂山镇在南宋分属仁厚乡和丰乐乡，明代分属良字都和谷子都，清末分属良都和谷都。民国时期，早期分属第一区（仁良区）和第五区（南乡区）。由于五桂山区是以山地为主，地形复杂，离澳门很近，因而，抗日战争时期这里是珠江抗日部队的主要据点。五桂山区1942年5月成为抗日根据地，1944年成立五桂山区（民主政府）。解放以后，1951年2月分属第一区和第五区，1955年8月分属沙涌区和平岚区，1957年2月分属沙涌乡和三乡乡，1958年10月属三乡大公社，1959年4月分属环城公社和三乡公社，1974年8月从环城、三乡分出，成立五桂山建设指挥部，1983年11月复称五桂山区，1986年12月改称五桂山镇。
     

• 自然环境

    五桂山气候常受季风影响，常年四季温暖，阳光雨量充足，由于地形的影响，以五桂山为界，山北的年平均气温多为22°C或以下，山南则一般高于22°C。因此，五桂山是夏季避暑的理想胜地，可以体验“山南、山北两重天”的奇妙感受。
     
     

• 土地使用现状

    总用地面积 428.59公顷，其中山林地145.88公顷，可建设用地面积243.5公顷。现状用地结构：工业68.31公顷，村民住宅42.15公顷，二类居住8.52公顷，公共设施33.9公顷、生产绿地与防护绿地26.67公顷。工业用地面积比重过大，一类、二类住宅用地，公共绿地面积比重偏低；除了市机动车训练场外，公共服务设施用地比重过低。
    




     
       
    已平整用地
    




     
     
     
    河涌
    


     
     
     
     
    驾校
    
    本规划区内的用地明显地按三部分发展：东面的用地属于长命水村管辖，依托城桂公路发展村的生产生活用地，在其用地内包含了星级酒店、阳光翠苑等新型楼盘、村民住宅用地、村级的居住配套设施等，还有近年内开发的村办工业区，以现状的自然村和部分工业用地为主，用地界限犬牙交错，建筑比较杂乱，设施比较陈旧。
    




     
    阳光翠苑售楼部                            阳光翠苑内部
     
     
    长命水村现状：
    周边五桂山城镇建设的框架逐渐形成，用地主要沿公路方向扩展。现状建成区分布比较松散，城桂公路作为镇的主要对外联系交通干线，对城镇的发展有巨大的带动促进作用。总的说来，城镇用地的功能分区不大明显，呈现出各项用地相互混杂的状态。

1. 城镇建设发展迅速，但在发展与布局上具有马路经济特点，地功能较为混乱，缺少现代城镇景观。

2. 生活居住用地以通天楼为主，底层多经商或开个体作坊，楼上居住，垂直交通给生活带来诸多不便，而且外部造型单调。大部分的住宅建筑采光、通风、防火、隔音等条件差，基础设施也不完善。

3. 工业用地已经基本形成规模，其中还有部分近一两年内刚刚建成的工业厂房，其余部分可建设用地也已售出，但此地段处于五桂山生态保护区范围内，定位为商业居住，所以考虑近期工业保留，远期搬迁。

    


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    近两年建成的工业厂房
     
    4、药学院为长命水村今后产业结构调整升级提供新的契机。目前，整个珠三角城市群正在积极加快产业结构的调整升级。产业结构的调整升级应包含两层含义：其一是，进一步调整三大产业的比例，在保证农业稳定发展的前提下，加快工业化进程，提高工业化发展质量，大力发展第三产业。其二是，依靠科技力量，促进产业结构的技术升级，提高产品附加值。积极发展生态农业，城
    郊农业；走新型工业化道路，依托信息产业，优先发展新兴工业、改造传统工业；大力发展金融保险、信息咨询、交通通讯业等生产性服务业，以及社会服务和居民服务等面向全体居民的服务业。切实提高经济发展质量、城市建设质量、环境质量、产品质量、居民生活质量。对于长命水村而言，产业结构调整升级的任务就是控制住工业的发展规模和提高现有工业园区档次，积极发展生态农业。广东药学院的落户，将对长命水村以及整个五桂山镇的第三产业产生促进作用，带来高层次的消费人群。近期应控制好药学院周边的用地，待条件成熟再开发。
    




     
     
     
     
     
     
    长命水村
     
    规划区中部为三溪村工业用地和交警驾驶员考核培训中心，其中三溪工业区用地面积200000㎡，建筑面积60000㎡，年产值400万元，现有企业数量40个。用地零散地分布在外环路边，厂房为村民集资建造，以对外出租为主要形式，所以工业用地内的厂房建筑质量差，土地使用效率极其低下且对周边环境和城市景观造成了很大影响。交警驾驶员考核培训中心占地较大，由于其每天都要满足大量考试和训练的车辆、人员的使用，所以在交通条件和配套设施上略显不足。
    规划区西面的用地主要为长江村用地和长江旅游度假区为主，以长江路为主要通道，长江路以北的部分主要是长江村的村民用地，长江路以南的部分则为旅游度假区的范围。长江村用地在靠近景观路沿线布置了一些公共服务设施，主要是针对凯茵豪园内的居民的配套设施，其余用地都是本村自己开发建设的村民用地、居住用地以及村级配套设施等。旅游度假区内的功能比较完善，包含了旅游度假村、美食街、活水泳池、星级酒店、停车场等，近年还在景观路边兴建了长江浪漫水城（用地面积2、67ha），是夏日休闲的好去处。由于开发和建设得比较好，目前长江度假区内的道路以及建筑功能等都保持良好地使用功能，仅有一处原长江乐园（用地面积1、33ha）废弃后一直没有改造。