重庆中央大街酒店和公寓项目策划报告
重庆东原房地产开发有限公司
前言
首先，非常荣幸接受重庆东原房地产开发有限公司委托，对重庆中央大街酒店和公寓项目提供项目策划和功能布局建议，并进行总投资和经营预测。
合同签署意向确认后，我公司的执行董事、高级营运总监和工程总监根据要求赶赴项目现场，对本项目进行了一系列实地考察，并与本项目管理筹备团队和项目工程团队进行了座谈。项目现场工作时间为3个工作天。
此后，我们对市场数据进行分析和研究，在对酒店项目调查取得的有关资料进行了全面分析和预测，并结合戴德梁行顾问团队的专业经验后，作出了对酒店项目的市场定位和运营模式结论。公寓项目，我们则是根据贵方提供的市场数据进行了分析和研究，进行全面分析后作出了公寓项目的市场定位结论。
本报告编写过程中我们设置了如下假定：
假定本报告期间及预测期内，中国市场及重庆市场不会发生重大的政治、经济变动；
假定本报告涉及的成本和费用不会发生重大改变；
假定人民币汇率持续平稳；
假定施工顺利进展从而本项目按照计划时间开业；
假定由重庆东原房地产有限公司提供的资料，包括工程图纸及文字介绍真实可靠；
假定本项目设计施工水平达到一定的水准；
假定本项目开业后，管理团队运营管理维持于一定水平。
为避免误解，我们做出以下定义：
星级酒店：是由国家旅游局批准并授予星级的酒店；
平均房价：客房总收入/总销售客房数量；
出租率 ：总销售客房数量/总可销售客房数量。
注：在本报告中我们将重庆中央大街项目统称为本项目。
本报告中所提及的货币单位，除特殊说明外均为人民币。
戴德梁行酒店管理有限公司
执行董事 曹念国
二零零七年九月七日
目录
一、市场调研和定位分析 5
1 重庆概况 5
2 重庆宏观经济分析 12
3 重庆城市规划 16
4 重庆酒店市场 20
5 项目周边调查分析 30
6 酒店项目初步结论 42
二、本项目定位 48
1 本项目档次及客源定位 48
2 本项目产品定位 55
三、本项目功能布局建议 58
1 酒店客房功能布局建议 58
2 公寓客房功能布局建议 60
3 公寓客房设备设施建议 67
4 餐饮区域功能布局建议 70
5 其他配套设施功能布局建议 71
6 公共区域功能布局建议 72
7 设备用房功能布局建议 73
8 后勤区域功能布局建议 74
9 功能布局总面积 77
四、项目设备设施要求 78
1 强电 78
2 电梯 79
3 弱电 79
4 消防 83
5 保安和监控 84
6 给排水 86
7 空调 87
8 其它 88
五、工程投资概算 90
1 工程简要 90
2 建筑面积定义 90
3 本项目工程造价概算的组成内容 90
4 造价概算汇总表及分项说明 91
六、本项目投资回报预测 95
1 酒店首年收入预测 96
2 公寓首年收入预测 102
3 十年投资回报预测 104
4 前期开办费用 106
5 小结 107
七、综合结论 108
一、市场调研和定位分析
在此部分我们主要对重庆宏观经济及酒店和公寓市场进行综合调研分析，并针对本项目及竞争对手作具体分析。在以上分析的基础上，我们对本项目做出初步定位。
1 重庆概况
在此节中我们对重庆的基本概况作综合分析，以此作为我们把握重庆整体酒店和公寓市场的社会基础。
地理位置：了解重庆的地理位置，重点分析重庆的区位属性；
气候：判断重庆自然条件状况，大致区分酒店市场淡旺季；
行政区划：明确重庆的行政格局以及各区基本情况；
区域交通：重点了解重庆的交通枢纽状况以及与周边城市来往的交通便利性；
旅游资源：旅游访客是酒店客源的重要组成部分，旅游资源是否丰富是判断酒店市场需求兴盛程度的重要标准之一；
人口：通过对人口增长和分布的分析，判断重庆人口流动的趋势。
1.1地理位置
重庆是中国四大直辖市之一，简称渝，位于东经105°17'-110°11'、北纬28°10'－32°13'之间，东邻湖北、湖南，南靠贵州，西连四川和陕西，地处长江上游经济带核心地区，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区，也是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽。
1.2 气候
重庆属亚热带季风性湿润气候，冬季温暖，夏季炎热，雨量充沛。全年平均气温18℃左右，常年降雨量1000-1400毫米，春夏之交，夜雨较多，素有“巴山夜雨”之说。重庆云雾较多，日照较少，有"雾都"之称。
1.3行政区划
重庆幅员面积8.24万平方公里，下辖19个区、21个县。形成了以主城区为依托，大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。
1.4 区域交通
2001-2005年客运量（单位：万人次）
重庆是中国西南地区重要交通枢纽，航空、铁路、公路、长江航运较发达。除2003年受非典影响客运量有所下降外，近年来客运量一直维持在60000万人次以上。下图显示了2000-2005年的客运量变化：
单位：万人次
数据来源：重庆统计局
1.4.1 航空
重庆江北国际机场，位于渝北区，距市区21公里。现已形成连接国内50余个大中城市和4个国外城市的航线网络，2006年旅客吞吐量超过800万人次，位列国内机场的第10位。据重庆机场集团公司发展计划，将把江北国际机场建成中国第四大枢纽和亚洲领先的大型国际商业门户枢纽机场。
2005-2007年及2010年机场旅客吞吐量（单位：万人次）
下图显示了江北机场近年来年旅客吞吐量的变化：
数据来源：重庆国际机场集团，2007年和2010年数据为预测值。
1.4.2 铁路
