目  录
     
    前言……………………………………………………………………………4
     
    宏观篇
    1、      鄂尔多斯地理、人口及文化特性分析…………………………………6
    2、      资源性城市分析…………………………………………………………10
    3、      国民生产总值分析………………………………………………………11
    4、      人均GDP分析……………………………………………………………14
    5、      城镇居民可支配收入分析………………………………………………16
    6、      产业结构分析……………………………………………………………17
    7、      社会消费品零售总额分析………………………………………………18
    8、      恩格尔系数分析…………………………………………………………19
    9、      固定资产投资分析………………………………………………………20
     
    商业篇
    一、东胜区商圈及商业街分布调查…………………………………………23
    二、主要商业街店铺构成调查………………………………………………24
    三、商业主力店构成调查……………………………………………………36
    四、服饰专业市场调查………………………………………………………43
    五、其他专业市场调查………………………………………………………46
    六、服饰品牌专卖店调查……………………………………………………54
    七、餐饮市场调查……………………………………………………………55
    八、休闲娱乐市场调查………………………………………………………57
     
     
     
    九、在建商业项目调查………………………………………………………58
     
    消费者行为篇
    一、市场调查问卷及被访者数据……………………………………………64
    二、消费潜力及购物频率调查………………………………………………67
    三、消费目的及消费取向调查………………………………………………70
    四、购物场所选择倾向调查…………………………………………………74
    五、消费者休闲活动喜好调查………………………………………………79
    六、房地产购买意向调查……………………………………………………80
    七、购物信息获得渠道调查…………………………………………………82
     
    房产篇
    1、      东胜区房地产宏观状况调查……………………………………………84
    二、房价走势及目标客户调查………………………………………………85
    二、项目周边房地产价格调查………………………………………………86
     
    交通篇
    1、      项目周边交通流量调查…………………………………………………89
    2、      东胜区公交线路调查……………………………………………………92
     
    结论篇
    一、鄂尔多斯城市综合分析…………………………………………………94
    二、项目位置综合分析………………………………………………………103   
    三、项目商业业态选择分析…………………………………………………109
    四、项目房地产产品选择分析………………………………………………115
     
     
    五、项目各区块商业价值分析…………………………………………………120
    六、项目整体建筑规划建议……………………………………………………125
    七、项目交通流向规划建议……………………………………………………137
     
    后记………………………………………………………………………………138
     
     
    附：
    东胜区主要街道及店铺名称表…………………………………………………141
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    前  言
    本司有幸受三江集团委托，于11月12日至17日派出市场调查组，对鄂尔多斯市东胜区的商业及房地产现状进行了市场调查，以便为本项目的规划和将来的运作提供思路。
        本报告以鄂尔多斯市统计局的权威数据为依据，同时运用实地访问、考察、问卷、统计等多种调查分析方法，对东胜区的人文地理环境、商业状况、房地产状况、项目周边交通状况等内容进行了详细地调查，获得了第一手资料，在此基础上形成了对本项目的一些看法和建议。
    本次市场调查参与人员如下：
    市调项目总负责人：庞武峰
    市调专员：朱智新
    市调专员：王素芳
    市调专员：周懿
    市调专员：冯杰
    市调专员：徐保华
    由于本次市场调查时间紧迫，难免有疏漏之处，恳请读者批评指正。
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    宏观篇
    
     
     
      
    一个城市的区位、地理环境及城市风格、发展规划、经济发展状况等要素，在任何时候对商业项目的规划都起着重要的影响作用。本篇就是从这几个方面入手，对鄂尔多斯这个城市进行解读。
     
     
     
     
     
     
    鄂尔多斯地理、人口及文化特性分析
     
    一、位置
    鄂尔多斯市位于内蒙古自治区中南部，西、北、东三面被黄河环绕，与包头市、呼和浩特市隔河相望，构成内蒙古中部区域经济
    的"金三角"。南部临古长城，与晋、陕、宁三省毗邻，具有对外开放的地缘优势。全市辖东胜区、准格尔旗、达拉特旗、伊金霍洛旗、乌审旗、杭锦旗、鄂托克旗、鄂托克前旗等8个旗区，总面积8.7万平方公里，是以蒙古族为主体、汉族占多数的地级市。
     
       
     
     二、人口
    鄂尔多斯市共有总人口148.7万，其中农牧区人口82.2万。总户数43.6万户，平均每户家庭有3.4人。东胜区为该市的行政、商贸中心，现有常住人口25万。
    鄂尔多斯目前的人口增长比较缓慢，现在外来人口还不是很多，人口总数远远小于包头和呼和浩特。但这些年，鄂尔多斯受资源性产业开发的影响，整体经济飞速发展，GDP增长排名全国前列，人均GDP更是达到了全国领先水平，第三产业发展也非常迅速。可以相信，随着煤炭、电力等资源型工业以及煤变油等高科技产业的兴起，劳动力及高新技术人才必定会大量引入，这必将带来鄂尔多斯人口的刚性增长，促进其城市人口快速增长。
    由于鄂尔多斯处于华北地区生态资源恶化的主要边缘区，境内毛乌素沙漠被称为距城市最近的沙漠。故全市农牧区主要任务是减少畜牧放养量，减少农牧业人口，恢复草原的生态环境，改造沙漠变绿洲。中央领导也非常关注鄂尔多斯的生态环境恢复工程,胡锦涛总书记本月就到鄂尔多斯位于毛乌素沙漠东北边缘的伊金霍洛旗苏布尔嘎镇,考察当地退耕还林、退牧还草情况。因此鄂尔多斯每年将有大量的农牧业人口生态移民到城市，此举也必将对鄂尔多斯城市人口增加起到积极作用。
    虽然目前鄂尔多斯人口数量尤其是城市人口数量不多，但从经济
     
     
    增长和产业发展、环境保护等因素来看，鄂尔多斯的城市人口将进入一个较快增长的时期。人口的快速增长将直接导致消费市场扩大，鄂尔多斯的商业面临着新的机遇。
    


    3、      民族特性及文化
    鄂尔多斯文化历史悠久，内涵丰富，是以蒙古族为主体，多民族人民共同培育的一种多元融合、风格独特的文化。其渊源深、容量大、数量多、特色浓、质量高，而且与时俱进。在鄂尔多斯文化中，最具特色的是成吉思汗文化。位于境内的成吉思汗陵是著名的旅游胜地，闻名海内外。
     
     
    鄂尔多斯古代以游牧民族为主，使当地人民性格中都表现出性情豪放、热情朴实等特点，同时也有大气、敢想敢干，不服输的精神。如当地一位政府官员就当地经济的发展曾经说：“80年代看深圳，90年代看上海，21世纪就看我们鄂尔多斯”。
     
     
    

图为鄂尔多斯五星级假日酒店门口的骆驼塑像
     
     
     
     
    资源性城市分析
    鄂尔多斯自然资源富集，主要有煤炭、化工、建材、羊绒等自然资源，此外鄂尔多斯市还有世界驰名的甘草、麻黄等药材和独特的旅游资源。鄂尔多斯丰富的自然资源决定了鄂尔多斯市是全自治区乃至全国正在发展的能源重化工基地和毛纺织基地。
    鄂尔多斯市拥有各类矿藏50多种，其中煤炭探明储量1244亿吨，约占全国的六分之一，是中国产煤量第一的地级市。天然气探明储量约占全国的三分之一，其中苏里格气田探明储量为7504亿立方米，为国内最大的气田。
    天然碱、食盐、芒硝、石膏、石灰石、高岭土的储量也相当可观，且品位很高。另外有丰富的畜产品资源，全市年产绵羊毛800万公斤，山羊绒60万公斤，畜皮近200万张。鄂尔多斯羊绒制品产量约占全国的三分之一，世界的四分之一。鄂尔多斯已经成为中国绒城、世界羊绒产业中心。
    目前，鄂尔多斯已经构筑起了能源、化工、纺织、高载能、高新材料、生物制药、农畜林沙产品加工、建材、商贸物流、汽车制造等优势产业。鄂尔多斯已经成为内蒙古自治区及全中国经济最为活跃的地区之一。
    

    国民生产总值分析
    从2001年到2006年，鄂尔多斯的GDP总额快速增长。已从2001年的174亿元增长到2006年的800亿元，根据目前最新数据的统计，2007年前三个季度鄂尔多斯GDP已达710亿元。
    


     
     
     
    对比全国各省会城市的2007年度前三个季度GDP数据，鄂尔多斯前三个季度的GDP总量710亿元，甚至已经与一些省会城市的GDP相当。