呼和浩特市房地产市场调研报告
     
     
     
    *******房地产开发有限公司
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    目  录
     
    壹、呼市宏观经济状况分析…………………………………………………………3
    一、简介………………………………………………………………………………3
    二、呼市主要经济指标分析…………………………………………………………4
    三、城市规划…………………………………………………………………………7
    四、呼市房地产业概况………………………………………………………………8
    贰、呼市各区房地产个案分析………………………………………………………10
    一、玉泉区……………………………………………………………………………10
    二、赛罕区……………………………………………………………………………13
    三、新城区……………………………………………………………………………22
    四、回民区……………………………………………………………………………29
    五、重点个案对比分析………………………………………………………………34
    六、小结………………………………………………………………………………40
    叁、呼市消费者调查分析……………………………………………………………41
    肆、综合结论…………………………………………………………………………49
     
     
     
     
     
     
     
    1、      呼市宏观经济状况分析
    1、      简介：
    

 [ 地理位置 ]：呼和浩特位于中国北方内蒙古自治区中部的土默川平原上，北依阴山，南濒黄河，市区平均海拨1050米。总面积17224平方公里，其中城区规划面积2054平方公里，建成区面积120平方公里。呼市距首都北京500余公里，距天津港800公里，是内蒙古自治区的首府，是自治区的政治、经济和文化中心，也是我国实施西部大开发战略中重要的中心城市之一。
    [ 气侯 ]：呼和浩特地处中温带内陆地区,属西北大陆性气侯,雨热同季，四季分明、昼夜温差大。年平均气温在6°C左右，年均日照数为3000多小时，年降雨量350至500毫米。
    [ 面积 ]：呼和浩特市辖四区四县一旗,即新城区、回民区、玉泉区、赛罕区、托克托县、清水河县、武川县、和林格尔县及土默特左旗。
    [ 人口 ]：全市常住人口为258万，其中市区人口为150多万，是一个蒙、汉、回、满、达斡尔、鄂温克等36个民族聚居的城市。由于各民族间的生活习性和宗教信仰的不同导致了各民族间在长期的生活中产生了诸多不和谐的因素，其中由以回族人民与其他民族生活习性冲突最为严重，回民在当地经常受到排挤。
    二、呼市主要经济指标分析：
    改革开放以来，呼和浩特在各个领域都取得了较大成绩。特别是伴随着国家实施西部大开发战略的脚步，呼和浩特的社会和经济发展步入了快车道，取得了前所未有的成绩，综合实力显著增强。截止2005年底，首府地区生产总值完成704亿元（这是根据全国经济普查后，国家统计局规定的新的国民经济核算办法，经初步核算的数据），发展速度连续5年在全国省会城市中保持第一。经济总量在全国5个少数民族城市中位居第一。与“九五”期末相比，前移了2个位次；在西部12个省会城市中居第4位，前移了3个位次；在全国27个省会城市中居第18位，前移了4个位次。人均生产总值按常住人口计算，由2000年的8480元提高到31000元，年均增长33％。财政收入达到81.6亿元，超“十五”调整计划36亿元的1.2倍，年均增长31.7％，五年实现了翻两番。 
    2006年是内蒙迎接自治区成立60周年的各项工作的关键之年。今年呼市经济社会发展的主要预期目标是：地区生产总值达到900亿元，增长25%；固定资产投资达到600亿元，增长43%；引进区内外资金400亿元，增长45%；城镇居民人均可支配收入达到14200元，增长17%；居民消费价格涨幅控制在3%以内；城镇登记失业率控制在4.2%以内；人口自然增长率控制在8‰以内。
    历年国民生产总值对比表：                                                       单位：亿元
    
    历年人均国民生产总值对比表：                                                        单位：元
    
     
    历年人均可支配收入对比表：                                                        单位：元
    
     
    历年固定资产投资对比表：                                                        单位：亿元
    
    （以上数据均来自呼和浩特市统计年鉴）
    结论：
        从上述的统计数据我们可以看出，近年来呼市的经济发展迅速，各项经济指标均平稳快速增长，经济增长速度在全国名列前茅。这一方面反映出呼市的改革取得了巨大成果，同时也反映出呼市的发展基数较低，与东南沿海城市相比呼市的经济水平依然较为落后。
        这种发展状况为房地产业的发展提供了良好地契机。首先，城市发展扩容、改造需要大量的固定资产投资，政府会大量引入资金，并给予更多的优惠政策，房地产投资自然会得到政府的鼓励。其次，由于近年呼市经济快速发展，市民的生活水平得到了大幅的提高，人均可支配收入不断增加，人们会对现有的老房、民房的居住条件感到不满，向往改善自己的住房条件，这为房地产业的发展提供了巨大的市场。再次，呼市是较为落后的西部城市，房地产业起步晚，房地产开发的成本较低，但是据统计呼市居民的可支配收入在全国已排在中等行列，这为房地产开发商提供了巨大的利润空间。综上所述，呼市的房地产业在未来会有很大的发展空间，目前正处在发展的初期有利于入市。
     
     
     
     
     
     
    三、城市规划：
    为迎接自治区成立60周年，确保到2007年实现“大变化”，呼市规划了一批重点工程，简称“44331”工程，是指“四区、四个中心、三带、三园”和一批中高档住宅小区的工程总称。“四区”指商业核心区、行政中心区、蒙元文化特色景观区和历史文化特色区。“四个中心”指体育中心、会展中心、文化艺术中心、现代物流中心。“三带”指二环路特色景观带、环城水系景观带、城市绿色带。“三园”指蒙古风情园、南湖湿地公园、野生动物园。打造成吉思汗大街、通道南路、大南街、东影路4条档次高、民族特色浓郁的景观街道，以及观音庙、大召、五塔寺、大东街等8个文化景点；
    目前包括内蒙古博物馆（乌兰恰特大剧院）、体育馆、体育场、国际会展中心、成吉思汗大街特色景观区等均已开工建设，游乐园建设基本完工。市政基础设施和公用设施建设步伐加快，引黄入呼、集中供热、天然气入呼、二环路、地下管网改造等一批重点工程的组织实施，使呼和浩特市基础设施建设有了很大改观，城市的承载能力和可持续发展能力得到较大提高。新市区开发建设有较大进展，中山西路商业街改造取得明显成效，中央商务区标志性项目已经启动。
        从呼市总体规划来看，是要重点发展二环周边区域，扩大城区规模，加大对开发区的建设力度，同时内外兼顾，改造老城区，发挥其历史文化特色。目前多 个项目都已经围绕二环线开工建设，整个城市的发展向城区的东 南和北部倾斜。
     
    四、呼市房地产业概况：
         呼市房地产业可以说是严重滞后于东南沿海发达城市。该市房地产业是借助于国务院颁发的04年“8.31”大限，才正式宣告步入市场化。2004年11月，在呼和浩特市政府的机构设置中，原呼和浩特市土地收储中心由该市国土局下属机构调整为市政府直属机构——它的主要领导由呼和浩特市分管城建的副市长兼任。按照定义，这个机构承担的任务是：代表市政府垄断一级土地市场，实现土地统一规划、收购、储备、征收、出让，从而建立规范有序的市场化土地市场运作秩序——而这个机构存在的政策基础便是国务院的“8.31”规定，即国有土地必须通过招标、挂牌、拍卖的程序出让。呼和浩特这场政府机构职能调整后，一个明显的趋势就是将土地统一收归政府运营，这将会使政府强行拉高土地价格成为可能。而数据证实了这个可能性，目前呼和浩特市土地出让价格由2004年底的每亩30万元左右提升到每亩约50万元，同时该市投入建设的中高档楼盘比例明显增加，商品房均价也从2004年的1590元每平方米提升到2005年11月末统计的2833元每平方米。
    2003年呼市房地产完成投资27.4亿元，比上年增长12.3%。其中，住宅完成投资12.4亿元，增长3.99%；商业营业房完成投资9.3亿元，增长51.3%。商品房施工面积342.0万平方米，减少4.2%。在商品房投资增长的同时，销售有所增长。商品房销售面积137万平方米，增长13.2%，已实现成交额21.3亿元，增长15.4%。
    2005年呼和浩特市房地产开发完成投资近40亿元，同比增长35.7%，其中：完成商品房投资25.7亿元，同比增长20.5%。商品房中，完成住宅投资24.3亿元，同比增长81.8%，住宅施工面积393万平方米 ，同比增长84.4%。实现商品房销售额14.9亿元，同比增长37.4%。
     
    历年房地产投资额对比表：                                   单位：亿元