上海市2011年房地产市场报告（内部版）
上海市2011年房地产市场报告
（2012年02月）
目录
第一部分 宏观经济概况 2
第二部分 政策分析 2
第三部分 市场分析 4
? 土地市场 4
? 住宅市场 7
? 办公市场 11
? 商业市场 14
第四部分 总结 16
第五部分 附件 17
1、 宏观经济概况
全年实现生产总值19195.69亿元，按可比价格计算，比上年增长8.2%。分产业看，第一产业增加值124.94亿元，比上年下降0.7%；第二产业增加值7959.69亿元，增长6.5%；第三产业增加值11111.06亿元，增长9.5%。
全年完成全社会固定资产投资总额5067.09亿元，比上年增长0.3%。其中，城市基础设施投资1157.34亿元，比上年下降16.9%；房地产开发投资2170.31亿元，增长9.6%。按产业分，第一产业投资18.62亿元，增长22.6%；第二产业投资1295.83亿元，增长0.3%，其中工业投资1282.91亿元，增长0.2%；第三产业投资3752.64亿元，增长0.2%。全年战略性新兴产业投资507.19亿元，增长9.5%。按经济类型分，国有经济投资1875.48亿元，下降10.5%；非国有经济投资3191.61亿元，增长8%。在非国有投资中，股份制经济投资1349.65亿元，增长16.9%；外商及港澳台投资726.57亿元，增长11.5%。
全年第三产业增加值占全市生产总值的比重达到57.9%，比上年提高0.6个百分点。其中：房地产业实现增加值1019.68亿元，比上年下降2.4%,占第三产业增加值比重从2005年的15%下降至9.2%。全年商品房销售面积1771.3万㎡，下降13.8%；其中商品住宅销售面积1473.72万㎡，下降12.6%。
2、 政策分析
2011 年房地产市场调控为2010 年调控的延续和深化。2011 年，为进一步巩固房地产调控成果，中央升级调控力度，综合运用行政、经济手段，仍以抑制投资投机需求、增加供给为总体思路。行政措施上，限购严厉程度继续加深、范围不断扩大，各地方政府出台年度房价控制目标，实行考核问责制，差别化信贷更加严厉。货币信贷方面，为管理通货膨胀，央行年内加息3 次，提高存准率6 次，货币政策持续紧缩。此外，房产税改革取得新突破。保障房方面，加大保障房建设仍是2011 年的重头戏，2011 年已完成开工建设1000万套保障房任务，中央政府加大保障房融资支持，重视保障房建设质量和公平分配。2011 年12 月，中央经济工作会议指出“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。
2010 年以来的此轮房地产政策调控，近几个月调控效果开始显现：实施限购城市的投机性需求基本得到抑制，房价过快上涨势头得到遏制，一些城市房价涨幅明显收缩，部分房价上涨过快的城市房价开始松动。但是，调控效果还不够明显，部分城市房价过高的状况仍未改变，促使房价反弹的因素依然存在，2011 年12 月中央经济工作会议上中央政府把调控目标由“遏制房价过快上涨”明确为“促进房价合理回归”。
图：2011 年主要房地产政策
（政策明细见附表1）
3、 市场分析
土地市场
1) 2011年上海市土地市场状况
2011年土地供给方面同比年整体呈上升趋势，供给幅数，供给建筑面积，供给占地面积除个别月份同比下降之外，其余同比均是上升。（见表1）
表1：2011年土地市场供给明细表
月份
| 供应套数
| 同比
| 建筑面积
（万㎡）
| 同比
| 占地面积
（万㎡）
| 同比
|
2011年1月
| 82
| -16%
| 611.64
| 18%
| 354.16
| 4%
|
2011年2月
| 58
| 32%
| 507.48
| 50%
| 319.27
| 38%
|
2011年3月
| 71
| 31%
| 435.22
| 52%
| 244.76
| 17%
|
2011年4月
| 75
| -29%
| 398.64
| -51%
| 263.32
| -43%
|
2011年5月
| 112
| 42%
| 695.68
| 10%
| 473.76
| 16%
|
2011年6月
| 108
| 74%
| 824.38
| 214%
| 454.33
| 132%
|
2011年7月
| 64
| 106%
| 445.92
| 119%
| 308.18
| 160%
|
2011年8月
| 35
| 6%
| 250.46
| 55%
| 148.13
| 31%
|
2011年9月
| 59
| 69%
| 273.81
| 29%
| 177.99
| 32%
|
2011年10月
| 50
| 85%
| 350.04
| 98%
| 218.36
| 48%
|
2011年11月
| 26
| -28%
| 196.8
| 31%
| 119.36
| 1%
|
2011年12月
| 68
| 134%
| 376.98
| 65%
| 241.69
| 25%
|
总计
| 808
| 28%
| 5367.05
| 35%
| 3323.31
| 24%
|
数据来源：CRIC
2) 2011年上海市土地市场成交状况
2011年土地成交方面，成交幅数同比上涨33%、成交建筑面积同比上涨24%、成交占地面积同比上涨17%，而成交总价成为1246.61亿元，同比下滑18%。从国家对土地政策层面，已经产生明显的效果。（见表2）
表2：2011年土地市场成交明细表
月份
| 成交幅数
| 同比
| 建筑面积
（万㎡）
| 同比
| 占地面积
（万㎡）
| 同比
| 成交总价
（亿元）
| 同比
|
2011年1月
| 55
| 10%
| 417.17
| -6%
| 255.51
| -9%
| 71.57
| -49%
|
2011年2月
| 65
| 59%
| 451.74
| 140%
| 262.56
| 85%
| 132.13
| 1257%
|
2011年3月
| 81
| -12%
| 413.86
| -26%
| 243.2
| -27%
| 146.9
| -25%
|
2011年4月
| 100
| 18%
| 522.48
| -34%
| 367.72
| -18%
| 136.45
| -63%
|
2011年5月
| 107
| 51%
| 852.76
| 134%
| 468.25
| 84%
| 209.54
| 119%
|
2011年6月
| 53
| 10%
| 386.56
| 32%
| 271.42
| 54%
| 52.77
| -34%
|
2011年7月
| 53
| 130%
| 316.56
| 227%
| 212.5
| 158%
| 100.4
| 804%
|
2011年8月
| 43
| 105%
| 181.99
| 11%
| 119.64
| -5%
| 21.39
| -75%
|
2011年9月
| 28
| 27%
| 175.2
| 72%
| 118.99
| 54%
| 17.63
| 91%
|
2011年10月
| 39
| -20%
| 333.82
| 21%
| 182.47
| -20%
| 113.07
| 380%
|
2011年11月
| 76
| 85%
| 305.62
| -15%
| 205.03
| -24%
| 94.45
| -76%
|
2011年12月
| 91
| 78%
| 510.27
| 80%
| 351.11
| 74%
| 150.31
| 25%
|
总计
| 791
| 33%
| 4868.03
| 24%
| 3058.4
| 17%
| 1246.61
| -18%
|
数据来源：CRIC
3) 2011年上海市各区县土地市场状况
土地供给方面，主要以宝山、奉贤、崇明、嘉定、闵行、浦东、青浦、松江等郊区为主，全年供应面建筑面积均超过200万㎡，而市区成交量较少，卢湾、静安、黄浦等正中心区域供应量为零。（见表3）
表3：2011年上海各区县土地供应明细
区县
| 成交幅数
| 同比
| 建筑面积
| 同比
| 占地面积
| 同比
|
|
|
| （万㎡）
|
| （万㎡）
|
|
宝山
| 39
| -26%
| 200.97
| -58%
| 116.43
| -63%
|
长宁
| 5
| -
| 21.06
| -51%
| 10.54
| -45%
|
崇明
| 28
| 17%
| 278.62
| 29%
| 254.48
| 32%
|
奉贤
| 162
| 10%
| 773.11
| 16%
| 520.22
| 12%
|
虹口
| 3
| 200%
| 28.91
| 551%
| 9.16
| 725%
|
嘉定
| 96
| 71%
| 740.08
| 90%
| 410.63
| 54%
|
金山
| 106
| 29%
| 624.81
| 57%
| 468.21
| 48%
|
静安
| 0
| -
| 0
| -
| 0
| -
|
卢湾
| 0
| -
| 0
| -
| 0
| -
|
闵行
| 63
| 91%
| 615.19
| 78%
| 286.98
| 86%
|
南汇
| 75
| 21%
| 570.92
| 52%
| 377.01
| 52%
|
浦东
| 67
| 123%
| 379.69
| 82%
| 189.98
| 68%
|
普陀
| 4
| -20%
| 71.31
| 73%
| 30.63
| 85%
|
青浦
| 81
| 62%
| 533.53
| 53%
| 315.58
| 37%
|
松江
| 60
| -8%
| 428.10
| 28%
| 294.56
| 4%
|
徐汇
| 6
| 20%
| 20.63
| 2%
| 8.53
| 58%
|
杨浦
| 6
| 20%
| 35.16
| 93%
| 13.48
| -4%
|
闸北
| 7
| -13%
| 44.95
| -47%
| 16.87
| -49%
|
黄浦
| 0
| -
| 0
| -
| 0
| -
|
数据来源：CRIC
在土地成交方面，主要还是以郊区为主，成交量加大的区县包括宝山、崇明、奉贤、金山、闵行、南汇、浦东、青浦、松江；
成交总价方面以嘉定（155.3亿元）、闵行（250.86亿元）、南汇（179.51亿元）三个区最高，但崇明增长迅速2011年全年上涨162%。（见表4）
表4：2011年上海各区县土地成交明细
区县
| 成交幅数
| 同比
| 建筑面积
| 同比
| 占地面积
| 同比
| 成交总价
| 同比
|
|
|
| （万㎡）
|
| （万㎡）
|
| （亿元）
|
|
宝山
| 43
| 2%
| 235.14
| -43%
| 130.42
| -54%
| 89.52
| 17%
|
长宁
| 5
| -17%
| 21.06
| -60%
| 10.54
| -51%
| 16.33
| -66%
|
崇明
| 33
| 57%
| 270.34
| 49%
| 240.54
| 60%
| 56.17
| 162%
|
奉贤
| 182
| 82%
| 653.86
| 32%
| 476.96
| 47%
| 83.73
| 53%
|
虹口
| 2
| -
| 8.62
| 44%
| 5.10
| 232%
| 7.23
| -57%
|
嘉定
| 94
| 92%
| 662.75
| 87%
| 369.22
| 48%
| 155.30
| 58%
|
金山
| 101
| 22%
| 597.98
| 51%
| 456.44
| 47%
| 22.74
| -56%
|
静安
| 0
| -
| 0
| -
| 0
| -
| 0
| -
|
卢湾
| -
| -
| 0
| -
| 0
| -
| 0
| -
|
闵行
| 54
| 64%
| 539.41
| 77%
| 257.83
| 92%
| 250.86
| 45%
|
南汇
| 74
| 17%
| 548.67
| 32%
| 351.51
| 22%
| 72.87
| -23%
|
浦东
| 59
| 103%
| 361.17
| 85%
| 178.60
| 44%
| 179.51
| 25%
|
普陀
| 4
| -33%
| 71.31
| 64%
| 30.63
| 67%
| 56.27
| -39%
|
青浦
| 71
| 1%
| 452.69
| -10%
| 269.34
| -19%
| 84.89
| -48%
|
松江
| 50
| -24%
| 339.18
| -8%
| 240.35
| -23%
| 68.23
| -52%
|
徐汇
| 5
| -
| 20.03
| -1%
| 8.24
| 53%
| 23.10
| -2814%
|
杨浦
| 6
| -
| 36.87
| 0% | |