上海同鸿·成都同策汇   
    
    五粮液·北部新城项目前期策划案
    2010-10
     
     
    上海同鸿·成都同策汇
     
    


     
     
     
     
     
     
    同策汇研展人员工作誌
     
     
    没有调查就没有发言权
    没有量化分析就不做定性结论
     
     
    证实、证伪、直觉
     
     
     
     
     
     
    目  录
     
    前言
    第一部分：市场研究
    一、2010年成都市房地产市场简析………………………………………………9
    二、成都市二圈层（郊县）房地产市场竞争格局分析…………………………21
    三、新都区域基本解读……………………………………………………………27
    四、新都区房地产市场分析………………………………………………………33
    五、项目区域（北部商城）房地产市场分析……………………………………42
    六、典型个案深度分析……………………………………………………………48
    七、市场研究综述…………………………………………………………………57
    专题研究一：宏观经济运行分析…………………………………………………60
    专题研究二：最新政策资讯研究…………………………………………………68
    专题研究三：成都市经济型低密度花园洋房市场研究…………………………76
    第二部分 项目开发资源条件分析 
    一、地块基本解读…………………………………………………………………84
    二、区域概况及规划分析…………………………………………………………89
    三、项目经营的资源条件研究及开发经营战略研究……………………………98
    第三部分 市场定位 
    一、项目市场定位总体指导思想…………………………………………………105
    二、项目目标客源定位……………………………………………………………107
    三、项目目标客源具象化描述……………………………………………………109
    四、项目目标客源需求特征分析…………………………………………………111
    第四部分 项目产品定位
    一、项目综合产品定位……………………………………………………………113
    二、项目地块经济技术指标解读…………………………………………………119
    三、项目产品类型及配比建议……………………………………………………121
    四、项目产品面积、格局及配比建议……………………………………………124
    五、项目成本估算…………………………………………………………………128
    第五部分 项目产品优化建议
    一、项目总体规划建议……………………………………………………………130
    二、项目园林景观规划建议………………………………………………………134
    三、项目交通动线规划建议………………………………………………………140
    四、项目建筑风格规划建议………………………………………………………143
    五、项目户型规划建议……………………………………………………………147
    六、项目配套设施规划建议………………………………………………………154
    七、项目产品品质提升设施建议…………………………………………………160
     
    第六部分 项目开发及推售节奏建议
    一、郊区大盘运作的思路建议……………………………………………………163
    二、本项目开发及推售节奏建议…………………………………………………165
    第七部分 项目推广策略建议
    一、本项目推广思路建议…………………………………………………………171
    二、本项目形象定位建议…………………………………………………………174
    三、本项目推广节奏建议…………………………………………………………178
    四、本项目推广渠道建议…………………………………………………………181
    五、本项目营销中心及工地包装、服务管理建议………………………………185
    六、本项目推广预算建议…………………………………………………………189
    七、项目品牌塑造思路建议………………………………………………………193
    第八部分 项目价格策略建议
    一、本项目定价思路建议…………………………………………………………201
    二、本项目定价原则建议…………………………………………………………203
    三、本项目价格建议及走势预测…………………………………………………206
    第九部分 项目销售策略及渠道建议
    一、本项目推销策略、方式及渠道思路建议……………………………………208
    二、本项目销售节奏思路建议……………………………………………………211
    三、本项目销售现场管理建议……………………………………………………214
    第十部分 项目财务分析 
    一、项目财务分析说明……………………………………………………………255
    二、本项目财务分析详解…………………………………………………………257
    三、项目风险分析…………………………………………………………………266
    结束语
     
     
     
     
     
     
    前    言
     
     
    A、调研目的
     
     
    1、成都市房地产市场、成都市二圈层房地产市场、新都房地产市场、北部商城房地产市场、成都市低密度花园洋房产市场研究
    成都市房地产市场、成都市二圈层房地产市场、新都房地产市场、北部商城房地产市场、成都市低密度花园洋房产市场研究及走势分析，为项目的市场、产品定位、操盘手法提供决策依据。
     
    2、项目区域板块环境研究
    对项目区域的生活机能、交通机能、市政机能、自然资源等状况进行分析研究，深度了解项目区域精神物质形态，即地理气质与人文气质。
     
    3、项目区域板块规划研究
    对项目所处区域的城市发展前景、规划导向的研究，有助于了解本区域物业未来的增值潜力、发展空间、房地产市场地位及房地产市场影响力。
     
    4、市场定位研究
    对项目市场层次结构定位及市场空间定位进行研究，有助于锁定本项目的主导目标客源，为后期制定切实可行的产品策略及营销策略打下扎实的基础。
     
     
    5、项目的开发条件研究
    深入研究地块本身的核心开发价值及规划所提供的用地强度指标，以企实现开发商较低合理投入、较高利润回报的经营目标。
     
    6、项目的经营战略定位研究
    根据项目地块本身开发条件及市场竞争格局的主流导向，结合开发商的自有综合资源条件，寻求切实可行的开发经营逻辑起点，并对项目的开发及运营的全过程进行贯穿传导。
     
    7、项目营销定位及价格定位研究
    根据项目的市场定位、产品定位进行对应性的营销操盘定位设计，以制定项目务实的操盘战略、战术执行体系。
     
    8、地块的技术条件研究
    对项目地块位置、地形、地貌、地质特点做深度研究，以企最大限度的满足各项用地强度指标，实现项目开发的最大产量。
     
    9、产品定位研究
    基于市场定位及目标客源定位的基础，最大程度的迎合与满足项目对应的主流目标客源的居住需求与心理需求。
     
    10、项目优劣势研究
    通过本项目所属区位及项目地块的综合条件调研，挖掘项目的优劣势，结合对竞争对手的分析，找出项目的特有特性，从而发掘项目的相对优势，制定鲜明的营销和产品路线。
     
     
     
     
     
     
    B、本次调研计划执行流程
     
    1、为保证本次调研工作的执行质量，保证数据的精准性、保证结论的客观全面性，敝司对本次调研进行了专项组织流程设计，由原本的个体调研、项目小组调研整合成系统组织推进行为。
    2、任何成功的项目调研都是由定量分析和定性分析高度互融、高度整合的结果，是感性活动、理性活动运动碰撞的结果，是组织行为全程贯穿控制的结果。
     
    直觉——证实、证伪——直觉——证实、证伪——商业直觉
     
     
    
    培训执行
    
    培训计划
    
    调研任务安排
    
    组织架构设计
    
    调研组织落实
    
    调研任务细分
    
    调 研 设 计
    
     
     
     
     
    
     
     
     
     
     
    
    选定调研人员
    
     
     
     
    
    调研人员培训
    
     
     
     
     
    
    调研全面展开
    
     
     
     
    
    调查监控
    
     
     
    C、本次调研组织结构、人员配置
     
    本次专项调研因考量其调研工作量、工作强度、工作时间、工作范围、工作的广度、工作的深度、工作的复杂度等特殊性，为保证数据和结论的精准性，故此，敝司配备6名专职人员：2名调研组长，2名实地调研人员，2名案头调研人员，从事为期5天的项目调研攻关，具体安排如下：
     
     
    
    项目负责人
    
    
    
     
    
    项目案头工作组
    组长
    
    项目实地工作组
    组长
    
     
     
    
     
    
    调研员
     
    
    调研员
     
    
    调研员
    
    调研员
     
    
     
     
     
     
     
    D、本次调研培训内容
    为保证调研计划得以落实执行到位，敝司对本次专职调研人员进行了专项培训，明确了调研目的，分配了调研任务，对调研过程中可能出现的突发问题进行了相关说明，帮助调查人员把握调查的具体操作。
    1、课程一：各项调查任务的具体调查内容是什么？各调查内容需要获得什么样相应的信息及数据？这些信息和数据有什么样的要求，需要采集深度是多少？
    2、课程二：通过什么调查渠道、途径来获得数据？相应采用什么样的具体调查方法？在实际调查中有没有需要提醒的注意事项？调查任务的具体流程怎么安排？调查的数据用何种方式记录？调查的进度怎么控制？调查的时间及其他相关要求是什么？
    3、课程三：调研人员的道具准备，调研人员的生活用品准备，调研费用的预算，调研费用的控制。
     
    E、本次调研的手段
    以实地调查、现场踏勘、深度访谈、电话征询、案头调查的多方位调研方法为主。通过前期调查后，在尽量获得全方位信息的基础上，做出定量及定性的研究分析和预测。
     
     
     
     
     
    F、调研范围
    为保证本次调研信息的全面性和厚实性，敝司采用了点——线——面——体、体——面——线——点立体交叉往复的调研推进程式，以项目地块区域为重点，做为主力采样点，新都房地产市场三大板块为辅助采样点，在充分了解大市场、大环境的前提下，高密度、高强度对地块区域市场进行核心调研论证，以多面求证单点，以单点放射多面，循环往复。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分：市场研究
    

    
    一、2010年成都市房地产市场简析
    二、成都市二圈层（郊县）房地产市场竞争格局分析
    三、新都区域基本解读
    四、新都区房地产市场分析
    五、项目区域（北部商城）房地产市场分析
    六、典型个案深度分析
    七、市场研究综述
     
    专题研究一：宏观经济运行分析
    专题研究二：最新政策资讯研究
    专题研究三：成都市经济型低密度花园洋房市场研究
     
     
     
    （一）、一级土地市场
     
    1、市场供应分析
    ●本月公告土地概述
    2010年9月，成都市土地供应量为64宗，总净用地面积约268.20万㎡，合