2008年3月青岛市住宅地产指数报告
    ——楼市春天没有到来 持币待购心态加剧
    3月是农历的新年后的第一个月份，也是春天到来的季节,因此众多的行业都要开始发力，楼市更是如此，每年的三月都是众多的开发商开始推盘的时候，然而今年的情形却大不相同。主要在于房地产市场的各个相关因素都发生了重要变化：从政策上，本月最受关注的就是两会闭幕之后的建设部改名为住房与城乡建设部，相关主管领导也调整完毕，政策将向住房保障建设方面发生更加明显的倾斜。
    本月最受关注的地产企业不再是万科，而是华南地产巨头恒大集团，恒大地产原计划于3月28日在香港主板上市，其IPO集资额最高为166亿港元。后来公司表示因市场情况不好，最后一天决定搁置上市计划。而由恒大地产上市搁浅引发的一系列“灰色效应”正在显现。国内知名的星河湾、龙湖地产、卓越集团、香江国际、宝龙集团（后三家均进入青岛）等多家谋划与恒大地产同期上市的企业已经纷纷调整上市时间表。地产金融形势急转直下，导致恒大、富力等开始降价回笼资金，此外，万科降价后，3月销售总额大幅度上涨，大大缓解了资金压力，而武汉东星降价30%冲击市场也让众多购房者看到了楼市的降价的空间。众多市场表现让购房者除了持币待购以外，并无其他选择。
    本月最受注目的言论也不是王石的拐点论，而是潘石屹抛出的“未来100天内中国房地产企业将发生剧变”的断言。
    在本地，青岛楼市究竟又是如何表现的呢，搜房网认为，3月的数据及分析是判断当前形势的重要资料，希望能够为业内人士和购房者提供一些参考。
    搜房网根据青岛房地产交易中心网上公布的数据资料统计得出，3月份青岛全市住宅成交量虽然比2月有较大提高，但相比去年同期，市区和郊区依然是偃旗息鼓的局面，成交量普遍冷清。
    本月青岛全市网上共成交住宅2264套，较2月份增加583套，环比增长34.7%；总成交面积为233208平方米，比2月增长68103平米，环比增长41.2%。这个增长数字虽然比较大，但必须看到，2月因为春假长假的原因只能按半月来计算，这样来看，增长幅度很小，与往年的同时间相比较，全市的销量应该至少要达到三四千套才属于回暖。
    
    其中市内四区本月住宅共销售602套，比2月下降271套， 环比下降31%；总销售面积为60144平方米，比上月下降19690平米，环比下降24.7%。套均面积99.9平米，比上月上升8.5平，显示出政策房所占比例的缩小。
    
    按照自本报告1月份开始使用的政策房和福利房的双线计算法，我们可以看出，本月由于三个限价房已经接近尾声，使市区楼市政策房比例出现大幅下降。3月份政策房方面市南区的康嘉景园销售3套，康嘉景园销售22套；四方区的瑞金家园销售3套；李沧区的依山小居销售85套，国通嘉园销售86套，金秋桂园销售2套，这样总计是201套，占四区住宅销售的比例达到33.4%，正好是三分格局有其一，所以也可以看出，本月市区销售之所以出现下滑，是受政策房成交出现下滑的影响。也就是说本月市区商品房住宅只销售401套，比2月份增加173套，但还是不如1月的410套，而如果比较市内四区2007年3月销售的1349套的数字，则下降了70%。这里面当然有新楼盘较少的原因，但是政策房的因素也不可以忽视。可以说，政策房对商品房的冲击虽然不如上月，但依然有相当大的影响。
    市内四区价格走势分析
    自去年以来，市南区销售均价自三月以来的半年多一直较为平稳，基本维持在10000元上下波动，但年底两个月发力，均价超过14000元，1月均价大幅度下调只有9632元。2月达到14289元，本月由于奥帆基地的海景高档楼盘柏丽澜庭本月销售大幅度上升拉高区域房价，而限价房康嘉花园销售22套和另外的高价房凯悦大厦和东海路9号销售不畅又使均价有些降低，导致本月市南均价相对比较稳定，达到14981元，摸近15000元关口。
    
    市北区销售均价走势相对平稳，去年10月冲上新高，为7678元，11月有所回落，为7283元，12月又有小幅度上升，均价达到7400元。1月因为良辰美景发力带动整个区域楼市价格上升到7953元的新高，2月四季景园热销又将均价拉回，下降为7338元，本月各项目销售比较平均，故均价回升到7733元。
    
    四方区销售均价变动较大， 去年8月与9月开始迅速爬高，突破5900元/平。10月份一举冲破6000元大关以后一直高位徘徊，12月海华山景带动再度冲高，达到6511元。1月广华海岸阳光热销又把整个区域均价再度拉回，只有6075元。2月政策房瑞金家园发力，使平均价格再下降到5545元。本月政策房作用锐减，使均价回升到6268元。
    
    李沧区销售均价出现大幅度调整，从07年1月份的3939元/平已经上涨至9月份的4615元/平，10月再发力达到4969元，11月小幅度回落到4929元。12月，达到5079元，1月均价不到4000元的政策房百通依山小居使全区均价大幅度下滑到4198元。2月在依山小居和国通嘉园发力使均价跌破4000，只有3987元。本月政策房比例减少，使均价回调到4448元。
    
    3月楼市从郊区排名来看，依然是崂山区表现最好，以389套成为冠军。一直热了大半年的城阳区回升较快，以383套列第二，算是表现尚可，其他四区域都在200多套徘徊。平度以244套列第三，莱西以222套列第四，西海岸表现惨淡，黄岛成交220套列第五，胶南以207套排在最后。整体来看，各个区域除崂山外，表现都不如人意。
    从青岛市所售住宅单套面积段分布可以看到，虽然限价房比例比上与减少，但80-100平方米所占比例依然很大，本月共计成交1027套，占到总成交套数比例的45.4%，环比下降了12.1%，（市内四区共成交340套，占住宅总成交套数的56.5%，环比下降了17.4%，比例较上月下降）显示出政策房是以小户型为主流的趋势。其次，100—120平方米的户型成交511套，占到总成交面积的22.6%，环比上升了5.3%，表明在售商品房面积较大。而150平方米以上和60平方米以下的成交量较小，分别成交为49套和59套。
    从价格构成上看，本月单价在3000元/平方米以下的占比例最大，成交562套占到总成交套数的24.8%；3000元/平方米-4000元/平方米的区间、6000元/平方米-8000元/平方米的区间和4000元/平方米-5000元/平方米的区间分别成交了447套、433套、282套排在成交量的第二到第四位。而10000元/平方米以上成交153套，比上月增长81套，其中崂山区比例大增。
    政策房又有好消息传来  整个市场持币待购现象严重
    本月去年底推出的三个政策房已经是尾声了，而今年初的四个还没有开始成交，所以整体上政策房所占比例下降到三分之一。估计从下月开始，年初推出的两个经济适用住房项目金秋桂园、盐滩村改造工程及两个普通商品住房（限价房）项目锦源秀邸、太平洋心怡公寓共计1550套将开始销售，会掀起政策房的新一轮高潮。
    而下半年要销售的政策房也已经透露出消息；本市拟分别于今年6月和11月公开销售8处共3082套住房，其中经济适用房2057套，限价房1025套。 据介绍，年内公开销售的经济适用房共5处，共2057套。3处项目计划6月份公开销售：沧台路小区E、F区，由李沧棚改指挥部负责开发建设，共8.55万平方米，可售面积2.18万平方米，共243套；新岭花园三期(业主社区)A区，位于市北区辽源路与绍兴路交会处，由青岛房地产实业发展总公司开发，总建筑面积达12.48万平方米，可售面积为3.57万平方米，共402套；重庆花园，位于重庆中路305号，由百通房地产公司开发，总建筑面积为6.9万平方米，可售面积达6万平方米，共740套。两处项目计划11月份公开销售：郑州路19号旧城改造项目，由青岛世嘉置业有限公司开发建设，总建筑面积为9.82万平方米，可售面积为3万平方米，共400套；虎山花苑(业主社区)四期，由豪伦置业公司开发建设，总建筑面积6.8万平方米，可售面积3.39万平方米，共272套住房。 年内公开销售的限价房有两处项目，共1025套，其中计划6月份公开销售有：青房康居，位于营口路81号，由青房置业担保集团开发建设，总建筑面积为2.3万平方米，可售面积为1.61万平方米，共120套；枣山路329号，由宏业房地产公司开发建设，总建筑面积为4.9万平方米，可售576套。 限价房项目计划11月份公开销售的为宜昌路12号项目，由弘信建设投资公司开发建设，总建筑面积2.8万平方米，可售面积2.8万平方米，共329套。 年内即将公开销售的三处限价房价格也制定完毕，在去年全市平均销售价格4660元/平方米上下浮动，其中青房康居销售均价4800元/平方米，枣山路329号销售均价为4208元/平方米，宜昌路12号销售均价为4216元/平方米。 
    这意味着，即使不再增加其他项目，但就这8个项目的3082套房就可以使市区楼市在下半年里每月有超过500套的政策房供应，对整个商品房市场的冲击可想而知。
    而本月又传来政策房方面新的消息，市国土资源和房屋管理局发布，近期本市将出让台湾路6号等五处储备地块的国有建设用地使用权，其中沈阳路52号、敦化路598号、四流中路5号三处地块将建设限价商品房700余套。另外，本市文昌阁村改造、下王埠村改造、尤家村改造等3个城中村改造项目也将在本月开始以政府为实施主体实行项目招标，三个项目将配建经济适用房、廉租房等保障性住房约1300套。这样未来又能供应出2000套左右的政策房。
    政策的变化，地产整体金融