聊城市房地产市场调查
    一、聊城市城市概况
     1．1 地理位置
      聊城市位于山东省西部，春秋时期曾称聊邑，一说因古有聊河而得名。地处冀鲁豫三省交界。聊城市辖冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐、东昌府区、经济技术开发区，代管省辖市临清市，下辖126个乡、镇、办事处，6516个村委会,至2007年年末全市户籍总人口580.75万人。
    
    聊城市区位图
    2．2 交通
    ?      铁路
    京九、济邯铁路在此交汇，4小时进京，16小时到达香港。聊城火车站是京九线上四大编组站之一，具有三十股道客货列车编组发运能力。聊城有专用线连接保税仓库、国际集装箱转运站。
    ?      公路
    聊济青高速与京福（北京-福州）、京珠（北京-珠海）高速、青银（青岛-银川）高速相联，向西与欧亚大陆桥相联。
    ?      港口
    4小时即可到青岛海港，4小时到天津港，5小时到烟台港，5小时到威海港。
    ?      航班
    济南空港距开发区120KM，经聊济高速公路1小时到达。
    
    聊城市交通图
    2．3 聊城特点
    ?      聊城是“中国江北水城”
    聊城"江北水城"是长江以北一座独具魅力的北方水城。聊城市城市湖河水域面积达13平方公里，占整个城市建成区的1/3左右。全市流域面积在30平方公里以上的河流有23条，流域面积在100平方公里以上的河流有3条。黄河在聊城市境内蜿蜒130多公里；马颊河、徒骇河、渭河、赵王河等市内主要河流纵横交错，形成了独特的水系。市区内有我国北方最大的城市湖泊--东昌湖，水面总面积近5平方公里；著名的京杭大运河自南向北穿越而过，形成“城在水中，水在城中，城中有湖、湖中有城、城河湖一体”的独特城市风貌，被誉为"江北水城"。
    ?      聊城是中国国家级历史文化名城、优秀旅游城市
    聊城拥有2500多年的历史，是中国100个国家级历史文化名城之一，是中国99个国家级历史文化名城之一，全市现有古遗址、古墓葬、古刻石、寺庙、楼阁、园林、纪念地等500余处，其中，国家级文物保护单位5处，省级文物保护单位11处。其中三国时期的曹植墓，明代的光岳楼和清代的山陕会馆等，均为国家重点保护的文物古迹。聊城是《水浒传》、《金瓶梅》、《聊斋志异》等古典名著中描述的许多故事的发生地。像武松打虎的景阳岗、武松斗杀西门庆的狮子楼，已成为国内著名的旅游景点。
    ?      聊城是一座新兴的工业城市
    聊城市是一座正在兴起的现代化工业城市，是中国重要的机械制造加工基地和纺织、造纸、化工、医药生产基地。近年来国民经济一直保持较高的发展速度，年增幅均在30％以上。确立了发展以加工制造业为主的“十大百亿产业”，以骨干企业为依托，把有色金属、农业装备、汽车制造、电力、纸及纸制品、纺织、石油化工、食品、医药、电子信息等十个产业建成年销售收入达到或超过百亿元的大产业，构筑聊城现代化产业的基本框架。
    二、聊城市最近三年经济发展成果
       2．1  2005-2007年GDP发展情况
     
             
    ?      2007年全市实现生产总值（GDP）1022.96亿元，按可比价格计算，比上年增长16.2%，首次登上千亿元台阶。
    2．2      2005-2007年人均GDP情况
    
    2．3      2005-2007年固定资产投资总额情况
    
    2．4  2005-2007年社会消费品零售总额发展
          
    2．5  2005-2007年城镇居民人均可支配收入
          
    2．6      2005-2007年城镇居民人均消费支出情况
          
    小结：聊城的经济持续健康发展，投资力度将继续加大，房地产开发规模将会继续增加，居民的收入水平（包括城镇职工和农民）、可支配收入比例增高，会刺激房地产消费市场，使需求加大。为本项目的开发带来机遇。
    三、聊城市城市发展远景规划
        根据《聊城市城市总体规划（2001－2020年）》，聊城市的城市性质为：中国江北水城；以商贸、旅游为主的历史文化名城。聊城市城市规模是，到2020年，城市人口为75万人，用地面积为80平方公里。
    根据城市规划布局，城市建设用地以东扩、南展为主，西、北适当完善，形成“一城（即整个聊城市城区）五区（中心区、开发区、嘉明工贸区、文化行政新区、西部能源仓储区。）”的布局。规划建成区范围东到东外环路，南至南外环路。
    ?      中心区
        东至徒骇河，西到京九铁路，北至济聊高速公路，南至湖南路，是以现状城区为主的城市综合性中心区，以发展商贸、旅游、文化娱乐和生活居住为主。规划建设用地面积34.89平方公里，规划人口45.0万人。
    ?      开发区
       开发区位于徒骇河以东，是聊城市区的重要组成部分，以高新技术、外向型经济、教育科研和生活居住为主的经济技术开发区。规划建设用地20.85平方公里，规划人口18.0万。规划布局分为两大片区，中华路东侧以外向型工业和高新技术产业为主；西侧则以生活居住、科研教育、商贸服务等为主。
    ?      嘉明工贸区
       嘉明工贸区位于济聊高速公路以北，是以嘉明工业园、专业商贸批发市场为主的综合性工贸区。规划建设用地11.27平方公里，规划人口5.万人。规划布局是以昌润路为界，划分东、西两大片。东片结合现状村庄，以综合管理、生活服务和居住为主。西片以加工业、商贸为主。
    ?      西部能源仓储区
       位于京九铁路以西，以能源工业、大型仓储为主。规划建设用地6.72平方公里，居住人口2.0万人，以聊冠路为界，北侧为工业区，南侧为生活居住区。
    ?      南部行政文化新区
       位于湖南路以南，以建设行政、文化、旅游、高档居住区为主。规划建设用地6.24平方公里，居住人口5万人。
    在城市总体规划中，将按照全面保护与重点保护相结合的原则，保护好完整的古城格局、广阔的东昌湖水面和众多的文物古迹，妥善处理好保护与建设的关系，做到新旧结合、协调发展。坚持“保护旧城、发展新城、新旧分开”的原则，古城内建筑高度应控制在12米以下。东昌湖风景区不建设与之不协调的建筑物。
    同时，紧紧围绕“江北水城”这一城市特色，形成“一湖、两河、一环、十五点”的水系网络结构，实现“河湖相连、水水相通、城在水中、水在城中”的城市水系景观，保障城市科学有序发展。
    
    (2001－2020年城市规划布局图)
    总结：随着聊城“江北水城”的旅游城市的定位和城市品牌内涵的不断被挖掘，水文化已经深入到聊城人心中；顺理催生了诸多“水景住宅”；这一切对本项目的开发都有着巨大的影响,既有机会又有威胁。
    四、聊