山东省临沂市房地产市场调研报告
     
     
     
     
     
     
    调研日期：2005年11月18日至25日
    报告完成日期：2005年12月
    
目     录

     
     
    
一、临沂概况
    1．      

城市基本情况
    ?      地理位置  
    临沂市位于山东省的东南部,东部连接日照,地近黄海,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊。地跨东经117度24秒─119度11秒，北纬34度22秒─36度22秒，南北最大长距228公里，东西最大宽度161公里，总面积17184平方公里，是山东省面积最大的市。临沂因濒临沂河而得名，境内沂河、沭河贯穿南北。其境内有10公里以上河流300多条，其中，沂河境内长287.5公里，沭河境内长253公里。全市有大小水库90座，库容量34亿立方米，水资源丰富。气候为暖温带季风大陆型气候，四季分明，雨量充沛，气侯温和，全年平均气温14.1℃，极端最高气温36.5℃，最低气温-11.1℃，年降水量849毫米，全年无霜期200天以上。
     
     
    ?      历史文化
    临沂是一块历史文化底蕴深厚的土地。闻名中外的《孙子兵法》和《孙膑兵法》竹简就出土在这里；临沂还是一代名相诸葛亮、书圣王羲之、书法家颜真卿、算圣刘洪，及曾子、匡衡、王祥等的故乡。临沂是著名的革命老区。战争年代，车轮滚滚的支前队伍、送子送郎参军的动人场面、红嫂的感人故事、名垂青史的孟良崮战役记下了这一段光荣的革命业绩。临沂更是沂蒙山区的政治文化中心，早在建党初期，这里就有党的活动和党的组织。抗日战争和解放战争时期，这里是著名的革命根据地之一。
     
     
    ?      交通现状
    

临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。已经复航的临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音737、麦道82等机型，现已初步开辟了通往全国各地的15条航线。境内以4条过境国道 和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网，公路总体水平和每平方公里密度超过全国平均水平。兖（州）石（臼所）铁 路、坪（上）岚（山）铁路和即将建的哈尔滨至长江三角洲的沿海铁路大通道在境内交汇贯穿东西南北。建成的京（北京） 沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在临沂市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。
     
     
    ?      行政区域
    1994年12月17日，临沂市升级为地级市，现辖兰山、罗庄、河东3个区和郯城、苍山、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭等9个县，共计181个乡镇办事处，9549个行政村。临沂市共有1015万人，其中农业人口875万，非农业人口140万。临沂市是一个多民族聚居区，有汉、回、满、朝鲜、壮、蒙、藏、苗等32个民族，除汉族以外的其他少数民族人口占总人口的0.33%。
    兰山区位于北部,东经118°,北纬35°,是中共临沂市委、市政府所在地,是鲁东南的政治、经济、文化、商贸中心。全区总面积650平方公里,辖3个办事处、8个乡镇,440个村居,87.37万人口。
    罗庄区位于西南部，地跨东经118°06′—118°28′，北纬34°51′—35°06′。北靠兰山区，东与河东区隔沂河相望，西与苍山县接壤，南与郯城县为邻。南北最大纵距22.5公里，东西最大横距25公里。总面积370.6平方公里，耕地面积1.57万公顷，人均耕地0.58亩，人口42.46 万。
    罗庄区地理位置优越，是鲁南苏北重要的交通枢纽。境内206国道纵贯南北，兖石铁路横穿北部，距临沂飞机场10公里，距日照、岚山、连云港三大港口仅百公里。区内设有国家社会发展综合实验区、省级高新技术产业开发区、省级开放开发综合实验区和省级外向型农业开发示范区。
    临沂市南部的罗庄区境内的高新技术产业开发区，北倚风光壮美的沂蒙山区，南接素有“中国大菜园”之称的郯城、苍山两县，位居鲁南交通咽喉，四季分明，年平均气温12℃，降雨量850毫米，无霜期250天以上，相对湿度为68％。开发区中部山丘延绵，坡度很小，区内地质结构稳定，地耐力均在13吨以上。2005年1到3季度，高新技术产业开发区在建项目39个，完成投资5.1亿元，增长31.8%;其中投资规模5000万元以上的项目14个，完成投资3.6亿元。投资规模过亿元项目6个,完成投资2亿元。
    河东区位于东南部，介于东经 118°22 —118°40 、北纬34°35 —35°20 之间，西依沂河与临沂市区相接，是临沂市三个城区之一。1995年初，临沂撤县设市，河东被划为新区，全区现辖10个乡镇（街道），344个行政村。全区人口59.83万。幅员面积608.83平方公里。
    2003年6月经山东省人民政府批准易址建设的省级经济开发区河东经济开发区西临沂河，东靠沭河，三面环水，生态环境优良，辖芝麻墩、梅家埠两个街道办事处68个村，居民近10万人口。2005年1到3季度，临沂经济开发区在建项目89个，完成投资27.6亿元;其中投资规模5000万元以上的项目57个，完成投资24.2亿元。投资规模过亿元项目44个,完成投资20.2亿元。
     
     
    2、      城市特色――三城合一
     
    ?      现代商城：
    临沂市现有各类批发市场1000余处，仅临沂批发城就有46个专业市场，2004年成交额达380亿元，已连续10年居全国工业品市场前三位，2005年1-9月全市成交额在亿元以上的商品交易市场有36个，成交额为298.2亿元，同比增长10.5%。随着总投资近1000亿的鲁信、香江、澳龙、华药等现代大型物流企业的入驻，临沂已成为名副其实的中国现代物流基地，汇集了颇具规模的人流、物流、资金流和信息流。批发城，让整个临沂市充满了活力。
     
    ?      生态水城：
    临沂因沂河而得名，沂河穿城而过，临沂城区总蓄水面积达34平方公里，一次性蓄水1亿立方米,相当于6.5倍西湖的水面。临沂新城建设以河为轴，沿河而建，实施了城市硬化、美化、绿化、亮化等六大城市基础建设工程，30万亩的环城绿化带，100公里的滨河大道，60万平方米的城市绿化，创造出“河在城中流、城在岸边长”的自然风貌，展现出“一河清水、两岸绿色”的城市景观。
     
    ?      文化名城：
    临沂历史悠久，文化灿烂，名人辈出。有书圣王羲之、智圣诸葛亮、算圣刘洪、大书法家颜真卿等，银雀山汉墓出土的《孙子兵法》、《孙膑兵法》竹简和汉代帛画文明中外。2003年起，临沂成功举办两届诸葛亮文化节、首届诸葛亮智圣节，形成了“春有诸葛亮，秋有王羲之”的历史文化名人节庆品牌。
     
     
    3、经济现状及指标
     
    1995年，临沂在全国革命老区中率先实现整体脱贫。近几年来，国内生产总值一直保持12%以上的增长速度，2004年实现GDP1012亿元，在全省位列第七，同比增长17.%，人均GDP突破1000美元。；地方财政收入达到37.7亿元，增长34.7.%；全社会固定资产投资完成503.8亿元，增长40.3%。
    临沂是中国公路通车里程最长的地级市；有位居全国第三，交易量最大的工业品批发市场；有吞吐量增幅最大的飞机场；临沂的移动电话用户已达79万户，位居山东省第一，全市固定和移动电话交换机总容量281.81万门，固定电话用户140.31万户，临沂也是山东私家车增加最快的城市，2005年1-9月份消费型小汽车销售2.24万辆，增长2%。2003年临沂市国内生产总值820多亿元人民币，在全国大中城市中位列第44位，排在南昌、洛阳等一些老牌城市之前。
    据临沂市2005年上半年全市国民经济发展情况统计公报了解：2005年上半年，实现生产总值546.6亿元，增长16.8％，其中第一产业增加值54.5亿元，增长6.1％；第二产业增加值308.5亿元，增长18.7％；第三产业增加值183.6亿元，增长17.2％。全社会用电64.8亿千瓦时，增长20.7％。
 
    ?      工业和建筑业
    工业。全部工业完成总产值934.6亿元、增加值263.9亿元，分别增长25.6％和19.6％。实现产品销售收入593.2亿元，增长52％；利税合计47.8亿元、利润总额29.1亿元，分别增长52.6％和59.3％。制造业完成总产值573.6亿元，实现利税合计41.6亿元，同比分别增长48.7％和54.5％。
    建筑业。具有资质等级的建筑企业266家，完成总产值45.8亿元