济南张马屯项目市场分析报告
     
     
     
    张
    马
    屯
    ———项/目/市/场/研/究/分/析
     
     
     
     
    目  录
     
     
    第一篇：项目市场环境分析……………………………………………………………………………………………………………………………3
     
    一、      东部宏观环境分析…………………………………………………………………………………………………………………………………4
    二、房产市场总体化态势分析…………………………………………………………………………………………………………………………6
    （一）、房产市场总体分析………………………………………………………………………………………………………………………………6
    （二）、区域市场总体去化态势分析……………………………………………………………………………………………………………………7
       2.1 区域市场评估：………………………………………………………………………………………………………………………………10
     2．2周边各案基本情况比较分析…………………………………………………………………………………………………………………12
       2．3周边个案价格比较分析………………………………………………………………………………………………………………………15
       2．4周边个案面积比较分析………………………………………………………………………………………………………………………21
       2．5周边个案房型比较分析………………………………………………………………………………………………………………………23
       2．6周边个案销售情况比较分析…………………………………………………………………………………………………………………25
       2.7 项目SWOT分析…………………………………………………………………………………………………………………………………27
       2．8区域客源分析…………………………………………………………………………………………………………………………………30
     
    第二篇:  项目板块分析………………………………………………………………………………………………………………………………32
     
    一、      项目背景论述……………………………………………………………………………………………………………………………………33
    二、周边配套分析………………………………………………………………………………………………………………………………………35
    三、本案周边板块规划分析……………………………………………………………………………………………………………………………36
     
     
     
     
     
     
    第一篇：项目市场环境分析
     
     
    


     
     
     
     
     
     
     
                                
     
    时机、地段和产品已成为房地产开发成功关键的重要因素，香港地产大亨李嘉诚曾经说过：“决定一个项目能否成功的关键，
    如果说地段因素占50%的话，那产品开发就能占到30%，广告策略则能占到20%的成功因素。” 可见，市场研究与推广策
    略，对一个项目成功开发的重要性；可以这么说一个项目在破土动工之前，就已经决定了这个项目的生死攸关大局、销售速
    度……。
     
     
     
     
     
    一、东部宏观环境分析
     
    东部新城——初露锋芒
     
    济南的东部新城是城市东部的核心组成部分，是省会城市的新中心和市民活动中心，其职能具有多样性：商业服务、金融贸易、文化体育、会议展览、生活居住和旅游休闲。按照规划设想，东部新城将建成人与自然共生的山水都市新区：卓越的生态环境，激发创造、充满魅力的文化氛围和具有活力与机遇的商务平台，旅游观光、休闲健身的全新热点，安全、快速、便捷的交通网络使东部新城成为济南最热点的区域。城市的发展离不开土地经营，把土地经营好，也更有利于城市的发展。济南的东部城区层出不穷的大规划，带来了大投入的市政配套设施，居民的生活在原先的基础上更加的方便，良好的市政设施同时带动了东城房地产的发展。 
     
     奥体中心—— 再现“泉城广场” 
     奥体中心落成以后东部将再添一座“泉城广场”。在奥体中心的中心区，省城将再建设一座和泉城广场类似的中心广场，该广场将集休闲、购物、停车、健身于一体，并和奥体中心一起交付使用。 根据规划，在奥体中心东部场馆和西部体育场之间，还有一块很大的空闲地，济南市将参照泉城广场的标准，把这里打造成一个新型的健身休闲广场。在这个新建的广场上，将设有喷泉、绿地、休闲坐椅以及各类健身器材，同时还将移植一些大树，让市民提前享受到绿荫。 
    奥体中心的规划再加上经十东路这条泉城大动脉，使该地段的市政设施将达到极高的水平，周边的地价在原先的基础上上了一个台阶，水涨船高，周围的房价也应声而起，以其旁边的某一房产项目为例，2001年刚一开始的时候只有1000多元每平方，但到目前为止，该项目房子的平均价格已经达到5000元每平方，这中间当然有这几年房价的普遍上升和经十东路开发的因素在起作用，但奥体中心的建设，和良好的市政配套所起到的作用也是巨大的，不能忽视的。 
     
    高新技术产业开发区 -----基础设施一流 
    济南市高新技术产业开发区在基础设施建设上下足了工夫。道路：一级混凝土路面，宽30-50米；供水：供水能力5万吨/日的东源水厂为用户提供标准优质自来水；电力：新区周围有姚家220千伏变电站，义河、辛河各110千伏变电站，可提供10千伏电压的电力。开发区还有220千伏变电站；通讯：18孔和24孔的通讯管道网连通市区。区内架设了光纤，宽带接入Internet；供热：采取集中供热方式，为用户提供饱和蒸汽及采暖用热水，设计供热能力为60万平方米；供气：煤气主干线从新区穿过，新区内调压站和燃气管支网已运作良好；排水：采用雨污分流排水体系。有这些基础设施做保障，高新开发区距离市区相对虽然远一点，但显然东部已经成为济南的新都心，开发区内象盛世花城、莱茵小镇、黄金时代的价格也相当坚挺。开发区的房价虽高但相当抢手，这些和开发区良好的市政设施是分不开的。 
     
     历山路、东外环 ——BRT带动沿线大发展 
        和普通公交线路不同，快速公交线路拥有地面道路专用权、统一的收费系统、短暂的停留时间及豪华客运车等特点，被人们誉为“没有轨道的地面轻轨”。除了轻轨和地铁之外，快速公交成为许多大城市解决交通拥堵问题的又一个突破口。济南北园路的快速公交将要竣工，根据新的规划，历山路和东外环也将要建设快速公交系统，出行的方便很明显带动了沿线房产的发展，东城本来就是济南教育等资源相对集中的地区，再加上快速公交这些大的市政建设，所以东城一直引领着济南的房价。 
     
    小结：
        纵观济南东城的发展，基本是大规划带动大的市政建设，通过市政建设的完善，再加上原先东部的优势条件，东部房产的发展也是自然的事情。市政作为人们对土地投资的物化体现对东城房产的发展起到的作用是显而易见的。
     
     
    二、房产市场总体化态势分析
     
     
    （一）、区域市场总体化态势分析
     
    通过针对本案所处区域（主要以工业北路沿线为主）在以下各个方面的归纳来分析，作为我们确立本案市场销售定价的一个参照依据和基准；同时也帮助我们确立并了解目标消费群体的特性。这样不但有助于小区的定位，也可以通过对目标消费群体、本案区域的商建配套设施、竞争个案的整体规划等来分析并规划本案小区会所和小区配套等方面的设置（避免重复建设），另外亦可通过本栏分析来确立本案今后的主要诉求对象。
     
    2.1 区域市场评估：
    作为本案的辐射区域，高新区房地产市场的一举一动都将影响到本案。随着济南市新一轮现代化进程的快速推进，城市的总体布局结构和产业布局都面临着进一步的研究和确定、调整。根据市政府优化布局结构和加快济南整体发展的要求，结合高新区编制 2005-2007 年规划发展纲要的部署，规划局以东部产业带作为济南市都市圈经济开发的突破口，进行了针对性的研究分析。 重点规划建设“三区一城” -- 四个区域 
       
                                             本案南部规划格局
     
    本项目北面规划是文化娱乐综合区，贤文路上有高科技农业生态园区及本案胶济铁路新规划未来火车北站，各项配套设施完善未定升值空间毋庸置疑！
     
     
    2.2      周边各案基本情况比较分析
     

     
    分析与说明：
     
    1．      本区域位于济南老市外郊区，发展历史较悠久，建筑密度大小不一，工业北路楼盘多数以旧村项目为主，小区规模都偏小基本上都在10000平米左右，往南高新区板块建筑规模较大，较为典型的如35万平米盛世花城项目。
    2．      旧村房楼盘一般以多层为主，也有小高层住宅如王舍人镇的鲍贤.商务公寓，而小高层在本区域南部楼盘较多。
    3．      由于该区域基本上为多层及小高层，所以各楼盘的容积率大小不一，一般为1.5左右，莱茵小镇的容积率则达到了2.4。
    4．      各区域的基地面积商品房面积占地较大，楼盘的绿化率也较高，所列7个楼盘中，有5个楼盘的绿化率未超过40%。目前济南市的大部分高档楼盘小区的绿化率都已超过了40%。但有些楼盘由于容积率偏高，为了消化这一不利因素，特意增大了绿化率，如莱茵小镇的容积率虽然很高，但它的绿化率也很高，达到了35%。
    5．      本区域周边现在售的房子多数为旧村改造房子，真正商品房距离本案较远。多数集中在本案的南部。
     
     
    2.3      周边个案价格比较分析