聊城市住宅市场调查分析报告
目 录
第一部分 住宅市场态势分析
1、 住宅市场发展的三个阶段
2、 三大市场板块的基本情况
3、 聊城市住房消费观念
1、 老聊城人—拆迁入市型
2、 公务员—改善居住型
3、 成功认识—享受投资型
4、 白领阶层—基本消费型
第二部分 住宅市场微观分析
4、 市场供应基本平衡
1、 现有供应—销售紧俏
2、 供给市场区域性明显
3、 潜在供应充足
1） 建设中项目给市场充足的供应
2） 空置土地给市场充足的供应
4、 土地市场的供应来源
5、 市场需求差异性较大，多种因素影响消费
1） 市场需求差异性较大
2） 多种因素影响消费
6、 潜在需求特点明显
1） 满足居住要求和改善住房条件平分市场
2） 年内购房群体较大
3） 东昌湖滨仍然是最理想的选择区域
4） 高档住宅消费有限
7、 市场供求基本平衡
5、 不同档次产品的价格及推广销售
6、 物业、装修、配套和户型
1、 物业、装修、配套情况分析
1） 物业管理备受关注
2） 装修标准不一而定
3） 定位决定配套
2、 户型情况分析
1） 户型面积区间情况分析
2） 户型结构情况分析
7、 典型项目分析
1、 原体育场项目
2、 棕澜海项目
3、 中通时代豪园
4、 新东方名人苑
5、 西湖印象和湖畔庄园
6、 凤凰新城
7、 星光系列
第一部分 住宅市场态势分析
一、住宅市场发展的三个阶段
住宅产品作为房地产市场的主导型产品，也同其他产品一样，随着社会的发展人们需求的提高，不断的更新换代，提高品质。从聊城房地产的发展来看，住宅产品主要经历了三次变革，市场形态也随之发生了三次变化。
聊城市住宅产品发展阶段及特点
阶段
划分
| 年代
界限
| 产品主题
| 设计特征
| 代表楼盘
|
第
一
代
|
1989年—01年
| 粗糙型产品，以实用为原则，主要满足消费者的温饱问题，注重采光、通风、朝向，服务性配套为主，室内设计重于室外设计。
| 多层行列式布局为主；多以火柴盒式设计为主；配套设施简单；景观主要为简单的绿化；二室二厅、三室二厅为主，面积多为70—100m2；外立面粗糙简单；小区大多不封闭；窗户、门设计简单粗糙；屋顶以平顶为主。
| 闸北小区、乐园小区一期、三里铺小区、亚大小区、谷庄小区、站北小区、王口小区、湖北小区
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第
二
代
|
01年—
03年
| 初步引入环境、人文概念，一定程度上注重小区外观概念，注重地理位置，画镜意识初步提升，发展商开始倡导“人性”的开发理念。
| 注重外观设计，注重小区外部的环境；出现了四室二厅；外立面用料略有讲究；小区封闭式管理，多种防盗措施；讲究玻璃、窗、门的设计、用料；出现西式建筑屋顶。
| 乐园小区二期、阳光晶华城、鼎舜花园、星光房产
|
第
三
代
|
03年至今
| 生态与科技结合的产品，规模化发展，建筑风格、户型设计多元化，高新技术广泛运用到社区居住，开发别墅、高档住宅等产品，追求舒适、高档。
| 小区分组团，彻底打破行列式布局；流行多层和小高层带电梯；外立面讲究简洁流畅；除会所外，有许多实用又讲究的配套设施；户型趋向多元化；小区内智能化水平更高，全方位监控；异型窗出现。一些小区铺设光纤网络、一卡通等。
| 万盛家园、西湖印象、凤凰新城、中通时代豪园
|
第一代产品主要表现为材质简单、做工粗糙，仅满足人们的基本居住要求，产品同质化严重。第二代产品在第一代产品的基础上略有提高，初步引入环境、人文概念，一定程度上注重小区外观概念。第三代产品开始倡导“人车分流”等以人为本的设计理念，风格化的产品设计理念开始出现，引进先进的网络技术和生态环境概念，开发别墅、高档住宅等产品，追求舒适、高档。
三个阶段的不同产品特征满足了不同阶段人们对产品性状的不同要求，不同的产品特征体现了不同阶段人们对生活的要求，也反映了不同阶段不同的主流住宅市场。出现这种变化是多方面因素互相作用的结果。
值得注意的是，第一代产品持续时间较长，第二代产品的延续时间非常的短，即受到第三代产品的冲击而成为没落贵族，主要是由于外界先进的消费理念的影响；第二代产品和第三代产品至今没有非常明显的界限，第二代产品只成为第三代产品的过渡产物。
随着三种不同住宅产品的出现，住宅市场随之出现了三种不同的形态；或者说三种不同的市场形态推出了三种不同的住宅产品，两者相互并存。第一代产品的时代，几乎是公房、福利房时代，后期糅进了房改；第二代产品的时代，随着房改的结束需求变得多样化，人们已经意识到买卖双方的关系已经变化，部分有眼光的开发商开始主动迎合消费者心理，进入主动营销阶段；第三代产品的时代，卖方完全进入主动营销阶段，开始运用许多先进的营销理念和手法，采用品牌战略。
二、三大板块市场的基本情况
聊城市市区面积小，针对居住环境来说，小范围内区域差异性不大；按照市政规划、居住习惯、方便程度、产品价格、综合环境等因素来划分，聊城市可分为A区—西南板块、B区—西北板块、C区—东部板块，三个区域的基本情况如下表所示：
区域
| A区
| B区
| C区
|
方位
| 西南板块
| 西北板块
| 东部板块
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界限
| 兴华路以南、花园路以西
| 兴华路以北、花园路以西
| 花园路以东
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区内板块
| 东昌湖沿岸、东昌路中西部沿线、市政府区域、柳园路中南部沿线
| 建设路中西部沿线、振兴路中西部沿线、柳园路北部沿线
| 开发区、位山二干渠沿线
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区内特点
| 中高档楼盘，住宅区密集
| 中低档楼盘，住宅区较密
| 高档住宅和低档楼盘
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城市配套
| 城市配套成熟、完善；多种高档消费场所；政府、高校、医院聚集区，风景区
| 城市配套较完善；大量居住区；批发销售的商业街；交通运输机构
| 城市配套一般；城市新规划开发区域
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人文特征
| 文化氛围好、文化层次高；商业、商务氛围好，收入高
| 商业、商务氛围好；
| 人群构成复杂；几乎全部为新迁入户
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前景
| 最好
| 较好
| 较好
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代表楼盘
| 新东方名人苑、中通时代豪园、湖畔庄园、凤翔组团、新时代城市广场、亚大小区、乐园小区、鼎舜花园
| 嘉和公寓、阳光晶华城、星海家园、水城中街、站北小区、三里铺小区、香岸雅居
| 怡苑村、东方家园、凤凰新城、新世纪花园、滨河花园、明珠苑小区、馨安公寓、亚大园东小区、馨苑小区
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三、聊城市住房消费观念
1、老聊城人—拆迁入市型
主要包括聊城本地人和在聊城工作了十五年以上的普通职工，他们有家本位的思想，目前居住在城市中心位置（内环线里），房子一般是自家和单位的福利性分房、房改房，建筑时间长、质量和户型差、面积小，由于长期居住在城市中心位置，他们不愿意离开市中心，这部分人消费水平不高，但有一定的积蓄，随着大规模的拆迁，他们通过不断获得的补偿来购房。
2、公务员—改善居住型
包括大型国有企业、地市直机关、金融、学校、医院等单位职工，这部分在聊城比例不小。他们一般在市中心上班，收入水平高、稳定，而且单位效益好，他们大部分拥有单位住房，随着房改，他们将通过选择品质及环境较好的楼盘而成为聊城二次置业者的主体，是中大户型的主要需求群体。
3、成功人士—享受投资型
在聊城，成功人士的构成较为多样化，有独掌门户的个体经营者，有资本丰厚的各类投资者，有一部分靠技术、知识进入市场换取金钱的高级知识分子，有一部分掌握实权的高级公务员，是高品质大户型或投资型的主要需求群体。
第一 有权人，这部分人消费水平高，购房主要目的为自住，然后才是投资。他们居住讲究舒适，喜欢豪宅，选择南部，其次才是市中心和东部。
第二 有钱人，主要是企业管理层，这部分人在聊城数目不少，很多是小企业老板，他们置业主要在于投资，喜欢在市中心、湖滨或者东部买别墅。
第三 个体户和民营企业，他们购房主要目的是为了工作和经营方便。这部分人分布于聊城市区各地，但相对集中的地方是东昌路、柳园路等繁华的交通线上。
第四 文化和科技精英。集中在市中心和文化路商业圈，收入高，有一定的经济基础，购房的目的既为工作又为居住，愿意选择在他们工作的活动区域内，对物业要求高，讲究智能化，建筑和户型漂亮、前卫和实用。
4、白领阶层—基本消费型
主要指已在聊城落脚并打算在聊城发展的青年白领，有一定的购房能力，基本为首次置业者，是中小型住宅的需求主体。
第二部分 住宅市场微观分析
一、市场供求基本平衡
1、现有供应—销售紧俏
目前整个聊城住宅市场，有在售项目33个，总建筑面积351.15万m2，其中有13个已经处于尾盘期，总建筑面积102.5万m2，所有尾盘期项目剩余建筑面积总和不超2.5万m2；另外分期开发的项目，在售部分大部分已销售超过80％。部分在50％左右。在调查的11处售完项目和尾盘期项目中，个别项目供不应求，像万盛家园的户型供应量不足。
目前整个销售市场略显紧俏。
住宅现有供给情况表