2009济南房地产市场发展预测报告
    2009预测要点（1、政府可能放弃经济适用房而改建廉租房；2、房地产市场短期内预计仍将保持低迷状态；3、总体供应量较大，预计后续新开盘项目多会采取谨慎的价格策略；4、2009年将是旧城改造项目大量上市年，有望拉高区域平均价格水平。）
     
    发展环境（2008年房地产行业随着宏观经济的影响，进入了调整期。政府出台多项房地产政策来提振楼市。此外，2009年济南的中心旧城改造和全运会的契机也在一定程度刺激本地市场。）
     
    济南2008年经济和重大城建事宜
    2008年济南经济发展情况
    2008年以来由美国次贷危机所导致的金融危机寒潮席卷全球，世界经济进入1929年经济大萧条以来最困难的时期。我国经济也受到了很大程度的影响。尤其是房地产市场，各大城市都进入了低迷阶段。
    2008年前三季度，济南全市实现国内生产总值超过2000亿元，同比增长14%，但增幅同比回落1.9个百分点。在大幅增长多年后，济南经济在困难的国内国际形势下开始步入下滑阶段。近年来一直坚挺的房价和强劲的刚性需求正开始瓦解，房地产市场进入了一个调整时期。价格、供应、需求都在艰难调整中。
     
    重大城市建设事宜
    随着2009年济南全运会的日益临近，2008年来，济南城市建设力度空前加大。北园大街和历山路BRT都相继通车、二环东路等多条道路的改造也在如火如荼进行中、大明湖扩建、小清河改造、腊山分洪工程付诸实施……
    同时，2008年京沪高铁济南站开工建设对基础设施的拉动开始显现，为西部区域房地产的发展带来了利好。
    在种种利好下，济南的城市价值日渐凸显，全市今年开工建设的房地产项目面积加大，但也因此出现了明显的供大于求的局面，各区域项目普遍出现了销售困难的情形。
     
    房地产政策及其影响
    山东将增加中低价住房供应 降交易税刺激楼市
    山东省建设厅表示，将鼓励住房消费，增加中低价位、中小套型住房供应。目前，省建设厅正在研究减低交易税费、落实优惠政策等措施，以增强消费者信心。此外，还将加大金融支持力度，拓宽房地产融资渠道，确保房地产业顺利度过低迷期。
    同时，在住房保障方面，省建设厅表示确保年内竣工5万套经济适用住房，对6万户低收入住房困难家庭实施廉租住房保障的计划不变，将所有市、县廉租住房保障范围扩大到城市低收入住房困难家庭。
     
    济南旧城改造正在大力推进
    自2007年始济南市政府开始旧城改造工程，现已有多个片区多个项目进入改造建设阶段。目前济南市已启动24个集中连片棚户区和8个零星片区改造，完成12个集中连片区的拆迁工作，拆迁建筑面积190万平方米，动迁居民近3万户、9万多人，开工建设回迁安置房130万平方米。 
     其中，位置优越的魏家庄片区改造项目——万达城市广场、馆驿街片区改造项目——欧洲城、发祥巷片区改造项目——发祥巷都已经或即将进入销售阶段。同时，从2008年的土地出让情况来看，补手续定向开发的旧城改造项目数量很大。不少项目都有望在2009年面市销售，届时，市场的供应量将会大增，竞争的激烈程度也将升级。　
    济南市旧城改造的实施对济南今后一段时间的房地产市场格局有重要的影响。以往市区中心位置项目较少的局面将被打破，同时，中心区域地价较高，新项目有望拉高区域整体房价。另一方面，济南的旧城改造采用全新市场模式运作，介入旧城改造是开发商延续开发生命或继续保持在业内地位的一种方式。旧城改造释放出的巨大的潜力，对于缓解房地产供应短缺、平抑增长的房价、保证市场持续健康发展有着非常重要的意义。整个城市面貌会有大的改善。 
     
    2008年济南土地市场分析（2008年，济南市土地出让面积创历史新高，达到485万平米。土地出让以住宅用地为主，占到9成以上。土地市场板块化明显。东部产业板块和部分旧城改造的地块成交最为活跃。）
     
    2008年土地出让分布情况
    截止2008年11月底，济南市共出让土地52宗（分列住宅用地或商服用地共66宗）共计约485万平米，折合总建筑面积1277.6万平米。
    商服用地（含住宅配套商业）21宗，总面积约38.22万平米，折合建筑面积约172.72万平米；住宅用地（纯居住）43宗，总面积约445万平米，折合建筑面积1095.11万平米；
    综合用地（50年产权）2宗，总面积约1.4万平米，折合建筑面积5.77万平米。
    2008年出让的各种性质土地中，住宅用地最多，占到9成左右，折合成建筑面积后，约占到86%；其次是商服用地，占到8%，折合成建筑面积后，约占13.56%。
     
    2008年土地出让成交情况
    在52宗出让的土地中，共监测到成交土地29宗，（分列住宅用地或商服用地共39宗）总面积约321.56万平米，折合总建筑面积834.62万平米。
    其中：商服用地（含住宅配套商业）12宗，总面积约27.4万平米，折合建筑面积约123.62万平米；住宅用地（纯居住）26宗，总面积约445万平米，折合建筑面积709.89万平米；综合用地（50年产权）1宗，总面积约0.43万平米，折合建筑面积1.12万平米。总成交面积为344.72万平米，土地总价款82.58亿元。成交的29宗土地中，平均地价为159.71万元/亩，平均楼面地价为1408.87元/平米。
     
    成交的39宗（编号29宗）土地中，住宅用地居多，占到九成，折合成建筑面积后，约占到85%；其次是商服用地，占到8.5%，折合成建筑面积后，约占14.8%。
    作为监测样本，已成交土地基本可以反映土地市场情况。
     
    区域市场情况
    区域市场出让情况
    
    2008年，历下区出让土地宗数最多，达到18宗，占总出让面积的47.58%，折合总建筑面积占46.43%。其次是天桥区，13宗，占总出让面积的6.75%，折合总建筑面积占9.1%。
    市中区和历城区各7宗，分别占总出让面积的4.28%和22.94%，折合总建筑面积分别是6.27%和20.93%。槐荫区和长清区最少，但是槐荫区的出让面积占总面积的10.57%，折合建筑面积占10.52%。
    历下区土地成交11宗，成交面积占总出让面积的42.84%，土地出让价款58.54亿元，占60%。历城区土地成交5宗，成交面积占总出让面积33.07%，土地出让价款17.17亿元，占21%.长清区土地成交2宗，成交面积占总出让面积2.44%，土地出让价款2.44亿元，占3%。市中区土地成交1宗，成交面积占总出让面积0.74%，土地出让价款0.64亿元，占1%。
    槐荫区土地成交3宗，成交面积占总出让面积7.09%，土地出让价款5.48亿元，占7%。天桥区土地成交7宗，成交面积占总出让面积4.46%，土地出让价款6.31亿元，占8%。
     
    区域市场成交排行
    在各区成交的土地中，槐荫区平均土地单价最高，达到了295.8万元/亩，但在其监测的样本中，槐荫区经十、经七路交叉口地块由于是一个烂尾楼，加上土建成本，其亩单价达到了549万元，拉高了区域平均土地价格。再去除这一特例后，历下区的土地单价最高，达到281万元/亩；
    其次是天桥区，260.57万元/亩，市中区180万元/亩，历城区158.82万元/亩，最低是长清区，64万元/亩。
    在各区成交的土地中，市中区平均楼面地价最高，达到2700元/平米，其次是历下区2068.26元/平米，槐荫区1991.53元/平米，历城区1338.12元/平米，最低是长清区592.5元/平米。
     
     
    2008年各区域出让土地排行
    
    历下区在出让宗数、面积，成交宗数、面积、土地价款、地价和楼面价都居于济南市前列。说明未来几年历下区土地开发强度较大，是济南市房地产开发的热点区域所在。
     
    成交开发商分析
    
    将2008年出让的土地成交开发商按所在区域不同分为济南本地、山东省内、国内三种，作简要分析。
    在成交的土地中，济南本地开发商取得宗数最多，占到66%，但是面积仅占到54%，成交价款占到56%， 由此看来，济南市开发商实力普遍较弱，资金实力不强。
    省内的开发商和国内的开发商在土地宗数上相当，但是国内开发商的总面积高于省内开发商5个百分点，国内开发商平均拿地面积达16.1万平米，说明08年进入济南的省外开发商实力雄厚，所开发大型项目较多。
     
    2008年济南市土地市场同比分析
    从历年走势来看，济南市土地出让宗数在05年回落以后稳步增长，出让面积逐步提升，但从比例来看济南市土地市场出让面积波动较大。2008年，济南土地市场出让情况相对较好，有全运会、大规模的旧城改造、城市基础设施建设等利好的支持，土地出让面积达到历史新高，近500万平米，与07年相比总量提升55%。
    自2004年以来，住宅用地供应面积一直占土地出让面积的最大比例，2008年达到90%以上。商业物业用地在2007年大幅增长后回落，综合用地面积历年一直保持较低的水平。
    2008年济南市土地出让单价和楼面地价双降。2004年以来，济南市土地单价和楼面地价稳步增长，在经过2007年土地市场价格增长的高峰和商业用地大量出让后，2008年济南市的土地单价和楼面地价下降，降幅分别达到27.5%和40.6%。
    2008年济南商品房住宅市场分析（受经济衰退，07年过度扩张等因素影响，08年房地产市场供求关系失衡。市场陷入低迷，开发商纷纷调整战略来迎合市场变化，但只有良好的品牌和合理的价格策略成就的高性价比项目能容易率先突破重围。）
     
    2008年济南市内五区整体情况
    供应突增，新开工面积增幅较大
    
    2008年前三季度住宅投资额同比去年增幅近一半，这是由于2007年下半年开始土地供应量的放量，导致了2008年住宅投资额、施工面积、开工面积的大幅增加。
    新增项目体量较大，分布分散
    我部监测显示，2008年新上市的重点项目有10多个。这些项目分布较为分散，上图显示，济南的东西南中片区均有供应，而北部区域较少。
    随着2009年济南全运会的举办，东部奥体中心板块酝酿上市的项目较多。目前