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第一部分

钱江方洲商业步行街 策划定位报告

第一章市场分析篇

一、城市商圈变革与发展

1、城市核心商圈到区域性综合商圈的城市商业格局变化

纵观盐城商业发展历程、现状及未来发展趋势，原有商圈经过多年由市场自发形成，长期的发展沉淀了极深的商业价值，具有一定的市场知名度与美誉度，如建军中路大铜马商圈。
这些商圈经过长时间的自发发展，在商业布局上存在业态业种布局凌乱、规模小、服务档次参差不一、无统一对外形象、同质化发展较严重等弊端；在商业环境上存在干道道路拥挤、停车难、建筑密度过大等系列问题。基于此，随着盐城“重点向南，适度向西，推进河东，优化城北”的城市战略发展方向思路以及构建百万人口大城市的宏伟目标，经过近年来的迅猛发展，盐城市商圈格局发生的巨大转变，形成了以建军中路商业带为主的核心商圈，以及伴随着城市中心南移，引发的城市商圈南移，逐渐形成以盐马路商圈、迎宾路商圈、大庆路商圈、解放南路商圈为辅的区域性综合商圈的商业布局。

2、城市的商业业态变革

    随着经济的迅速发展，城市的商业形象也随之发生转变，外来大型零售及休闲娱乐巨头，打破了传统商业格局，带来了许多新鲜东西，如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、大型休闲娱乐城等，吸引了以越来越多消费者。
    零售业以原本的传统小杂货、小百货、小商业步行街等，正逐渐发展为大型超市、中高档专卖店、精品专卖店、大型专业连锁店、shopping MALL及24小时便利店多种业态相互补充的新型零售格局；
    休闲娱乐场所从最初的沐浴休闲、小茶馆、小影院等，发展为大型化、功能化、综合型的KTV、浴城、SPA吧、大型影城等，极大提高了盐城人民文化娱乐生活的水平；
    餐饮店以原本沿街小型个体饭店及为主的模式，正逐渐转变为大型餐饮集团（如奥星、大宅门、汉唐盛世）以及中西连锁快餐（KFC、大娘水饺）、各类高级咖啡厅（如上岛、DIO）以及汇集盐城地方及其它各地的特色餐饮相结合的发展方向。

二、盐城城市目前商圈情况汇总

1、建军路商业带

业态种类：品牌服饰、珠宝首饰、西式快餐、中式快餐、中式茶楼、数码通讯、家电买场、眼镜店、交通工具专营店、金融银行、医院、超市、百货商业、大型酒店、宾馆、休闲养生、报刊书店、医药连锁、另包括一个商业街（浠沧巷步行街），一个商业广场（中茵海华广场），另外在建的百货商业一家（金鹰国际），在建的超市一家等（家乐福超市）。

2、盐马路商圈

业态种类：西式快餐、中式快餐、中式茶楼、数码通讯、医药连锁、超市、大型酒店、宾馆、报刊书店、交通工具专营店、咖啡连锁、休闲养生、休闲娱乐、沐浴休闲、文体用品、生鲜果蔬、机床机械等。

3、迎宾路商圈

    业态种类：中式茶楼、数码通讯、医药连锁、超市、大型酒店、宾馆、报刊书店、交通工具专营店、咖啡连锁、休闲养生、生鲜果蔬、电脑配件、电脑耗材、文体用品、沐浴休闲等，另预建购物中心一个尚城购物中心及沃尔玛超级市场。

4、解放南路商圈

业态种类：西式快餐、中式快餐、中式茶楼、数码通讯、眼镜店、交通工具专营店、金融银行、医院、超市、百货商业、大型酒店、宾馆、休闲养生、报刊书店、医药连锁、咖啡连锁、生鲜果蔬、机床机械、沐浴休闲、美容美发、文体用品等，另拥有商业中心一个（缤纷亚洲），超级购物中心一个（时代超级购物超市）。

三、盐城商业开发问题解析

1、城市总体商业销售情况

盐城市区近三年商业用房供销情况统计表

年份	供应量（㎡）	销售量（㎡）	销售率	均价（元/㎡）
05年	105636.25	6865.15	6.50%	6090.08
06年	241101.36	30044.74	12.46%	9148.75
07年	379087.77	78560.8	20.72%	7660.69

从上表，我们发现，盐城近三年来的商业用房供销情况非常严峻，05年至07年供应量以每年13万㎡左右增量逐年上升，而销售量每年增量仅维持在3~4万㎡左右，每年销售率虽逐年上升，但整体销售率仍不理想，至07年销售率仍仅有20.72%，大量商业用房存量，对后续新供应房源销售形成巨大压力。

2、主要失败案例分析

    （1）华崴铜锣湾广场（现命名“鹤翔商贸城”）
    由盐城市华崴房地产开发有限公司开发建设，2004年8月起对外正式销售，，2007年 12月2日重新命名为“鹤翔商贸城”重新开始销售。
    a、总体规划分析：原规划为地下人防工程，为地下两层结构；
    b、内部规划分析：单套商业的分割面积为20~100㎡，最大面积为365㎡，（仅有一套）；
    地下1F：女装、男装、童装、运动服饰、鞋类、皮具、箱包、办公问题、流行饰品、化妆品、礼品、家居用品、南北干货、食品、茶叶、保健品、餐饮；
    地下2F：小型交通工具、日用杂货、小五金、家电、电脑数码。
    c、失败原因分析：盲目定位，不符合盐城商业地产的实际需求，同时开发过于匆忙，后期因市政府要求，过快开发建设，导致客户积蓄期过短，并且整体运营招商失败，无商家入住；
    d、目前情况：目前由台湾投资商重新投资1.1亿元人民币重新装潢、开发，并命名为“鹤翔商贸城”。
    （2）芝林广场（现命名为“鼎尚房展中心”）
    由盐城市鸿基房地产开发有限公司开发，2005年6月正式对外销售、招商，2006年1月开始营业，2007年10月1日改造为“鼎尚房展中心”。
    a、总体规划分析：四层产权式商铺结构。
    b、内部规划分析：
    一层规划：珠宝、钟表、化妆品、食品、烟酒；
    二层规划：女装、内衣、鞋帽、皮具、品牌时装；
    三层规划：男装、箱包、男士用品；
    四层规划：休闲餐饮。
    （3）失败原因分析
    盲目规划，不符合盐城商业的实际发展情况要求，并且商业步行街门前停车位规划不合理。由于临近解放南路、大庆路主要交通干道十字路口，来往车流辆量大于人流量，同时引进肯德基失败，商业步行街人气不足，且本身规划无特色和建军路商业重复，未能按原计划招商引进一些高端、特色品牌，因此在2006年营业时生意惨淡，最后商家纷纷撤场。
    （4）目前情况
    目前盐城鼎尚房地产投资有限公司与盐城市房管局合作，命名为“鼎尚房展中心”，用于房地产开发展览。

3、盐城商业开发普遍存在的问题

    近几年来，盐城城市发展日新月异，大量城市人口从老城区向新城区外迁及外来人口流入带动了新城区的快速发展，大量商业地产开发在为新城区带来较完善的商业配套的同时，也引发了盐城商业地产开发中存在的诸多问题，导致整个盐城新城区的商业开发始终处于在举步维艰的境况，具体表现在：
    （1）盲目求大求全，超出市场实际容量
    在市政府的引导下，城市新推商业呈现出大型化、功能化、全业态的特点，几十万甚至百万平方超大型商业开发，SHOPPING MALL、大型商业综合体、主题商业体的大量集中上市，造成有效消化相对不足，存量每年呈现几何增量趋势。
    （2）缺少合理规划，定位不准
    盐城新商业开发仍停留在落成的规划阶段，大多数商业开发没有创新，缺少人性化，人流动线规划不明，内街与外街没有形成互动，导致大量的人流过于集中与某一点，造成人流不流，没有活力。在定位上，动辄以盐城第一、苏北第一等口号，缺乏实质。
    （3）超前开发，无有效支撑点
    新城区发展日新月异，人口迁入带来巨大商机，但盲目的乐观使得商业推出量远远超出了新住人口实际需求，在大量楼盘尚未交房入住甚至还未开工的情况下，将商业超前开发，因此缺少了做商业最基本的要素——固定的消费群体。

第二章  项目定位篇

一、项目周边商圈

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