新寓苑商业步行街招商策划方案 根据公司项目安排意见，为整体推出温泉旅游项目，实现游人接待中心、冲浪馆、商业步行街的三位一体入市经营。本策划方案在结合对本项目的了解和项目周边市场分析,以及在前期运作其它商业项目招商及销售时所获得的实操经验,对本项目商业进行市场分析、项目定位、招商运作、时间节点等提出策划销售部的建议和思路。 一、商业街项目基本概况 酒都温泉商业步行街位于中国酒都温泉大门右侧，整个街区占地近15亩，由四幢三层欧式休闲洋房以十字型对称排列组合而成，总建筑面积达10000多平方米。正中区域设高大欧式古典钟楼，是步行街标志性建筑，极富观赏价值。步行街北面一水之隔，正对80米景观大道；南面与百泉湖相依；西面紧临网球场和停车场；东面与半山尊城别墅群为邻。 商业街一层商铺约32间，其中最大的商铺8间，建筑面积为216M2；最小面积商铺8间，建筑面积为108M2；其余16间每间建筑面积为135M2。二层和三层为中空式大开间，可以任意分隔。是大型超市、休闲茶房、美容健身房、其它餐饮娱乐的理想卖场。 二、周边商业市场及环境 以酒都温泉为中心点，向东西方向作2000米横向辐射，基本无规范化商业市场和大型、中档以上商业卖场。基本上是以川云中路为中心，以小型临街铺面为主。具典型的路边农贸市场特征；经营类别主要以日常消费性生活用品、小家电、医药用品、农业生产资料、小餐馆等为主。 由于本项目商业街业态定位主要是满足旅游消费者需求，故本项目周边商业市场和商业环境对本商业街区的生存环境不具竞争性和挑战性。本地街村居民的一般性消费也对本商业街无实质性影响。 项目SWOT分析 1项目优势（S） A、本项目是与中国酒都温泉度假中心配套的休闲商业步行街，占地面积1000多亩，属旅游商业地产项目，有相关旅游产品（温泉冲浪馆、高档商务酒店、私家别墅、网球场等）作人气支撑； B、交通便捷，离尘不离城； C、绝版别墅，升值潜力空间大；2、项目劣势（W） A、远离城市核心商圈和次商圈，缺少足够的人气支撑； B、前期运作成为“夹生饭”，重新启动困难重重； C、旅游项目的商业，由于其定位特殊，对商家的选择有其局限性； D、命运不在其商业本身，而在于温泉旅游效益对商业街的牵引力；3、项目机会（O） A、新公司的实力和企业品牌、资本运作模式、战略思路的前瞻性，给本项目注入了新的活力； B、三江厂至大麦坝的80米景观大道的改造，观斗山外环线遂道的开通，使本项目在交通上更加便捷，对招徕游人和消费者增添了动力； C、随着温泉项目的全面启动，周边环境的改善，本项目将有新的起色； D、新农村建设项目的启动，农业生态观光旅游的展开，对整个温泉项目注入了新的活力，也可能同时拉动商业街的商业发展。 E、酒都温泉的全面重新规划、设计、调整、使温泉项目有了新的生机和活力。4、项目威胁（T） A、中国酒都温泉旅游产品（游人接待中心，温泉冲浪馆等）的游人流量、定价体系、经营效益等的好坏，将直接影响商业街的商铺招商、入住率、持续性、商业效益和商业街的商业气氛，也决定着商业街成败关键。 B、资本运作的失败，资金链条的断裂。5、项目关键不利因素及应对策略 项目关键不利因素是商业街的生存和发展，从一定程度讲，是处于“不由自主”角度，即受整体温泉项目可持续稳定地增长和发展的影响。因此，从战略决策看，应紧紧抓住中国酒都温泉旅游品牌定位，从旅游产品项目，旅游招徕人数，入住率等具体指标上策划出新的亮点，使商业街与其他温泉项目互为拉动，形成旺场经营态势。二、项目定位（一）、项目总体定位 项目总体定位是项目的运作方向，系统性的进行市场调查后，根据测算和鼎业新寓苑公司积累的丰富经验及商业资源得出项目总体定位，之后的所有运作思路都根据总体定位来研究和制定。 项目总体定位为： 以餐饮娱乐为主体，以旅游休闲为目的，高雅、有品味的旅游风情度假商业街。（二）、形象定位 欧式风格、异域风情、恬静而高雅、时尚而浪漫的对内对外的“窗口”。（三）、功能定位本项目商业街展示的主要功能为 1、满足中国酒都温泉旅游品牌中的旅游产品“六要素”：吃、住、行、娱、游、购的主体配套； 2、别墅小区业主的高雅生活配套实施； 3、闲情悠雅的小恬之处。 4、购物功能：体现于商业街商品品种、档次上，购物功能是商业街最基本功能；5、休闲功能：在现代商业街中休闲功能往往被当作商业街的附加功能加以设置；6、娱乐功能：体现于各类游玩活动，如电玩、电影城、KTV、儿童游玩区等等；7、服务功能：主要体现于商业街物管和商业街客户经营主体服务两方面。（四）、档次定位中高档次、中高品位（五）、 业态定位1、本项目业态定位理念 本项目定位是关键，位置地处城北郊边缘地带，离城市商业市场核心区域超过8000米，所以绝对不能以核心商圈和次商圈传统商业场定位，而应以人为本，突出项目温泉旅游品牌特征，突出环境与功能，以消费引导而定位，否则，必将导致招商的失败和后期经营的极大困难。2、本项目业态定位规划的原则⑴ 有利于商家互补性的原则⑵ 有利于商家共荣性的原则⑶ 有利于商家竞争性的原则⑷ 有利于物业可持续性发展的原则⑸ 有利于物业升级的原则⑹ 预留新业态的原则⑺ 有利于降低工程费用的原则⑻ 有利于资产增值的原则⑼ 有利于降低公摊率的原则3、本项目业态规划定位建议根据定位原则进行规划定位为：以酒都温泉旅游为主题、以住宅业主和旅游者为稳定客户群、以餐饮娱乐为主体的中国酒都温泉风情商业步行街。 4、招商业态类别 A、餐饮类： 海鲜餐厅、西餐厅、品牌中餐、中西式结合的快餐厅、品牌火锅、特色餐饮、韩式烧烤、河鲜、本土特色餐饮、 B、吧类： 咖啡吧、酒吧、冷热饮、网吧、书吧、水果店 C、地方小吃： 宜宾燃面、宜宾炖鸡面、宜宾、红桥猪儿粑、双河凉糕、筠连水粉等地方名优小吃； D、休闲娱乐类： 休闲观景茶房、美容美发、疗养健身房、量贩KTV、 E、旅游小商品类： 地方旅游产品、纪念品、小饰品、宜宾土特产品、化妆品、奇石展品 F、生活类： 大型超市、连锁店、药品店 G、服务类： 商业银行、电信、邮政代办、干洗店、洗车场、公用电话 5、商业街业态分布： 方案一：根据业主需要进行商业门面分割。 由公司负责出图，完善梯间交通流线设计，并对二三楼进行分割。 一层分布图（约4857㎡） B4 ‘‘’‘。‘‘’ B1 ‘‘’‘。‘‘’ A4 A1 B3 ‘‘’‘。‘‘’ B2 ‘‘’‘。‘‘’ A3 A2 B8‘‘’‘。‘‘’ B7‘‘’‘。‘‘’ B6‘‘’‘。‘‘’ B5‘‘’‘。‘‘’ A8 A7 A6 A5 B12 ‘‘’‘。‘‘’ B11 ‘‘’‘。‘‘’ B10 ‘‘’‘。‘‘’ B9‘‘’‘。‘‘’ A12‘‘’‘。‘‘’ A11‘‘’‘。‘‘’ A10‘‘’‘。‘‘’ A9‘‘’‘。‘‘’ B16 ‘‘’‘。‘‘’ B15 ‘‘’‘。‘‘’ B14 ‘‘’‘。‘‘’ B13‘‘’‘。‘‘’ A16‘‘’‘。‘‘’ A15‘‘’‘。‘‘’ A14‘‘’‘。‘‘’ A13‘‘’‘。‘‘’ 商业街一层面积统计表及业态分布建议
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编号
| 面积
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| 业态分布建议
| 编号
| 面积
|
| 业态分布建议
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A1
| 108
| 108
| 特色餐饮
| B1
| 108
| 108
| 棋牌、茶楼
|
A2
| 54
| 54
| 吧类
| B2
| 54
| 54
| 吧类
|
A3
| 54
| 54
| 吧类
| B3
| 54
| 54
| 吧类
|
A4
| 108
| 108
| 特色餐饮
| B4
| 108
| 108
| 超市
|
A5
| 54
| 54
| 旅游小商品
| B5
| 54
| 54
| 餐饮、小吃
|
A6
| 54
| 54
| 旅游小商品
| B6
| 54
| 54
| 餐饮、小吃
|
A7
| 54
| 54
| 餐饮、小吃
| B7
| 54
| 54
| 美容美法、水果店
|
A8
| 54
| 54
| 餐饮、小吃
| B8
| 54
| 54
| 美容美法、水果店
|
A9
| 54
| 54
| 旅游小商品
| B9
| 54
| 54
| 餐饮、小吃
|
A10
| 54
| 54
| 旅游小商品
| B10
| 54
| 54
| 餐饮、小吃
|
A11
| 54
| 54
| 餐饮、小吃
| B11
| 54
| 54
| 干洗店、通讯、药房
|
A12
| 54
| 54
| 餐饮、小吃
| B12
| 54
| 54
| 干洗店、通讯、药房
|
A13
| 108
| 108
| KTV歌城
| B13
| 108
| 108
| 特色餐饮
|
A14
| 54
| 54
| KTV歌城
| B14
| 54
| 54
| 餐饮、小吃
|
A15
| 54
| 54
| KTV歌城
| B15
| 54
| 54
| 餐饮、小吃
|
A16
| 108
| 108
| KTV歌城
| B16
| 108
| 108
| 特色餐饮
|
二层、三层商业业态布局建议（二层面积约3502㎡，三层面积约1850㎡） 特色餐饮、KTV歌城、棋牌、茶楼、休闲吧 备注：由于该种方案需要二、三层重新进行梯间交通流线设计，并进行门面分割，因此，无法具体对业态进行分解。 方案二： 不进行门面分割，根据目前建筑现状进行招商，一、二、三层整体招商。 B4 ‘‘’‘。‘‘’ B1 ‘‘’‘。‘‘’ A4 A1 B3 ‘‘’‘。‘‘’ B2 ‘‘’‘。‘‘’ A3 A2 B8‘‘’‘。‘‘’ B7‘‘’‘。‘‘’ B6‘‘’‘。‘‘’ B5‘‘’‘。‘‘’ A8 A7 A6 A5 B12 ‘‘’‘。‘‘’ B11 ‘‘’‘。‘‘’ B10 ‘‘’‘。‘‘’ B9‘‘’‘。‘‘’ A12‘‘’‘。‘‘’ A11‘‘’‘。‘‘’ A10‘‘’‘。‘‘’ A9‘‘’‘。‘‘’ B16 ‘‘’‘。‘‘’ B15 ‘‘’‘。‘‘’ B14 ‘‘’‘。‘‘’ B13‘‘’‘。‘‘’ A16‘‘’‘。‘‘’ A15‘‘’‘。‘‘’ A14‘‘’‘。‘‘’ A13‘‘’‘。‘‘’ 商业街面积统计表及业态分布建议
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编号
| 面积
| 业态分布建议
| 编号
| 面积
| 业态分布建议
|
A1
| 641
| 特色餐饮
| B1
| 216
| 棋牌、茶楼
|
A2
| 279
| 吧类
| B2
| 279
| 吧类
|
A3
| 280
| 吧类
| B3
| 280
| 吧类
|
A4
| 216
| 特色餐饮
| B4
| 641
| 超市
|
A5
| 108
| 旅游小商品
| B5
| 108
| 美容美法、水果店
|
A6
| 351
| 棋牌、茶楼
| B6
| 351
| 餐饮、小吃
|
A7
| 280
| 餐饮、小吃
| B7
| 280
| 餐饮、小吃
|
A8
| 108
| 旅游小商品
| B8
| 108
| 美容美法、水果店
|
A9
| 108
| 旅游小商品
| B9
| 108
| 干洗店、通讯、药房
|
A10
| 387
| 餐饮、小吃
| B10
| 387
| 餐饮、小吃
|
A11
| 426
| 餐饮、小吃
| B11
| 426
| 餐饮、小吃
|
A12
| 108
| 旅游小商品
| B12
| 108
| 干洗店、通讯、药房
|
A13
| 377
| KTV歌城
| B13
| 216
| 特色餐饮
|
A14
| 369
| KTV歌城
| B14
| 426
| 餐饮、小吃
|
A15
| 426
| KTV歌城
| B15
| 369
| 餐饮、小吃
|
A16
| 216
| KTV歌城
| B16
| 377
| 特色餐饮
|
为了有利于招商工作的开展，建议采用方案一。 商业街招商中存在的问题： 1、根据原方案，不进行门面分割，根据目前建筑现状进行招商，一、二、三层整体招商。因此，楼梯全为室内楼梯，不能对外连通，必须统一招商；而根据市场需要，该方式不利于招商工作的开展，建议，调整梯间，将交通流线完善，能适合小商铺分割的需要。 2、目前商业街未预埋卫生间管线，同时也未预埋排烟管道。 三、本项目招商运作计划商业街项目招商流程： 1、招商目标运作4个月以内使招商率达到80%以上，形成旺场的局面。 注：由于本项目是与酒都温泉组合在一起经营的非典型性综合商业街，其对应的商业划分会很大程度受到酒都温泉旅游项目（游人接待中心、冲浪馆）的影响。故要满足以上招商指标，很大程度上取决于中国酒都温泉内周边环境的美化、景观、道路的到位；游人接待中心和温泉冲浪馆的投入使用； 2、招商策划的核心――招商计划 准备：为保障商家利益，要做好细致的准备工作。确定招商时间安排、主要招商场所、主要招商骨干、主要招商活动、招商费用。开展实际招商工作之前，首先确定招商条件，然后确定商家档次、规模。 商家招商条件 条 件 名 称
| 具体内容
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租金
| 进场后从第四年开始收租，按面积收保证金。
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税收
| 争取政府对商业街商家的优惠政策，免工商管理费
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卖场
| 保证三年以上的经营期，装修费自理。
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支持与服务
| 后期物业的跟进和管理
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招商时间安排 由于招商任务较重，我们对招商时间提前安排，其中商家招商要事先做好相关工作，在项目策划方案出来后正式按业态分布确定商家主力店，根据商家的具体要求进行方案策划的修改与完善，避免方案被迫修改所造成的损失。 招商计划 招 商 工 作 名 称
| 内 容
| 目 的
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重点商家招商
| 专题研究对口商家，确定完成招商的时间和谈判；
| 引进、完成商家的最终落户；
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名店招商
| 主要面向省内和宜宾名店，要提前了解消费人群对知名品牌的购买力与消费文化方面的接受程度；
| 掌握品牌资源，做好后续商家的补位和预留；
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| 一般商 |
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