THE REAL ESTATE MARKET OF XIAN SEE THROUGH AND ANALYTICAL
     
     
     
     
     

2006西安房地产市场透视与分析

    年度报告
    Year stocktaking
     
     
     
     
     
     
     
     
    目    录
     
    一、2006年西安楼市大盘点之规划建设
    二、2006年西安楼市大盘点之经济适用房与廉租房
    三、2006年西安楼市大盘点之商品房市场
    四、2006年西安楼市大盘点之政策法规
    五、2006年3季度西安商品房市场购买(意向)调查报告
    六、2007年西安房地产市场预警报告
    七、2007中国房地产宏观政策环境展望
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

2006年西安楼市大盘点

                          之规划建设

        作为我国西部地区的窗口，西安市近年来不断加大城建投入，完善城市功能，完成了一系列重点建设项目规划，并快速付诸于实施建设，着力将西安构建为西部开发的桥头堡。
        多年来，西安市不断优化区域发展布局，高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、沪灞生态区、阎良国家航空高技术产业基地建设成效显著，成为西安科技成果转化的中心基地、对外开放的窗口和促进经济发展新的增长点。2006年，航天科技产业基地的落户西安，则使西安城市战略构架从“四区一基地”升级为“四区两基地”，对提升西安城市核心竞争力，实现西安以产业布局，调整引领构建新的城市功能分区，引导区域内产业梯度布局和集群发展，形成分工合理、相互促进的区域产业结构新格局具有重要意义。
        近几年西安城市诸多大型规划均已得到落实，城市建设的全面升级让我们目不暇接-让我们对西安城市的未来充满欣喜，本文将从部分市场关注的热点区域或项目的规划建设情况，把握2006年西安城市建设的脉搏，追寻西安城市的未来发展之路。
        一、曲江新区加速建设
        规划面积15．88平方公里的曲江新城，是未来西安城市中心区的重要组成部分，也是今后几年西安城市建设的重点区域。2006年元月，继中国房地产第一品牌——香港中海外集团投资“曲江名都”、澳大利亚骏业集团投资“大唐爱情谷”后，曲江新区又迎来招商引资又一重大成果——香港连捷国际投资公司与曲江新区合作投·资曲江南湖丝路风情园综合开发。该项目涉及基础设施和整地迁移费用达42亿元。丝路风情园项目位于曲江东南部，规划面积6225亩，是以曲江南湖为核心，集旅游、休闲、居住、办公、商贸等为一体的大型文化旅游开发项目，总投资约160亿元人民币，总建筑面积达320万平方米。曲江南湖丝路风情园以“千亩南湖”为中心，以‘丝路花带’为纽带，全面展示丝绸之路沿线主要城市和地区文化的旅游长廊，古丝绸之路沿途城市的繁华盛景将在曲江集中再现。
        “十一五”期问曲江新区还将建成高层次、全方位、大容量的文化产业核心区。其中包含中国最大的唐文化展示区；西部最大的海洋文化展示区：西部著名的影视产业示范区：中国少有的都市休闲文化区；整体规划建设西安国展中心和曲江行政商务区，并以西安国际会议中心为依托，建成展览面积10万平方米、年接纳300万人次，形成月月有展览、周周有会议的西部最大的娱乐文化区等。未来五年问，曲江新区投资规模将达到320亿元人民币；财政收入4．6亿元：固定资产投资90亿元；文化旅游投资80亿元；其他相关产业投资150亿元。
        今年，在深圳举办的“首届中国旅游精品推广峰会”上，曲江新区以其丰富的旅游资源和巨大的发展潜力，并且能够充分展现盛唐文化的丰富内涵和深厚的文化底蕴，经组委会专家组综合审核，被授予“中国最具活力文化旅游区”荣誉称号。如今，曲江新城将形成一个规模宏大、配套完整、辐射力强、带动明显的旅游文化产业集群，一张用盛唐文化打造的中国名片已经初步形成。
        曲江城市建设所带来的翻天覆地的变化，也带动了西安市南线房地产市场的快速发展。曲江新区已经成为地产商的主要投资地域，并吸引来众多地产巨头纷纷抢滩城南。如今曲江及周边城南板块成为西安楼市寸土寸金之地，商务旅游地产和高端房地产开发也逐渐成为这一板块的龙头项目。随着一批重点项目的开工建设和旅游配套设施、房地产项目的建成，曲江度假区集“行、游、住、食、购、娱”等要素齐全的产业体系已经初见雏形。
        二、地铁助推城市化进程
        2006年．在西安的交通建设史上将是值得纪念的一年。规划已久的西安城市地铁轨道建设终于得到了国家的批准，并于9月29日正是开工兴建。据西安市城市快速轨道交通线网规划，西安轨道交通线网远期规划由6条线组成。据预测，线网形成后，轨道交通方式的出行量将占居民总出行量的25％，占公交出行量的50％。按照最新提出的建设时序，西安市城市快速轨道交通线网建设将分四个阶段进行。
        第一阶段(2006—2010年)：建设二号线(铁路北客站一韦曲，26．4公里)
        第二阶段(2010—2015年)：建设一号线(后围寨一纺织城，23．9公里)
        第三阶段(2016—2020年，远期)：建设三号线(44．3公里)
        第四阶段(2020年一2050年，远景)：建设四、五、六号线和一号线东、西延伸段及二号线北延伸段(157．2公里)
        线网中一、二、三号线为骨干线，既满足了城市东西向、南北向主轴线上的客运交通需求，又向外拓展了城市发展空问；四、五、六号线是轨道交通网的辅助线，主要满足城市功能组团之间的交通需求，对线网进行加密善。
        地铁作为一个城市现代化、国际化的标志，是现代都市文明的一种象征。纽约因为地铁而成为举世瞩目的国际性金融大都市，香港因为地铁而拒绝拥堵的交通，上海因为地铁而成就“东方明珠”的梦想。在任何一个可以号称国际化大都市的城市，地铁必然是其最发达的交通体系。而且无数事实证明，地铁对房产开发的影响是不可小视的。据调查，在上海，一般情况下在同一区域内，靠近地铁站口的楼盘均价要高出非地铁站口的楼盘一两千元左右。西安地铁开建，必将成为一条点石成金的金线，把西安城市价值和土地价值放大，把社会财富向城市热点区域集中，“地铁经济”的巨大潜力也必定成为西安房地产增值和城市运营新的增长点，从而为西安楼市末来5年、甚至20年的发展提供了更广阔的空间。地铁改变西安城市格局时，也将影响整个城市的生活方式，将为西安的房价带来根本性的结构化调整。而正处崛起态势的西安地产，也将因地铁的开建而再度提速。
        三、新规划构筑新北城
        今年是北城建设高速发展的一年，一批大型重点项目相继落户于此。渭河综合治理，投资逾200亿元，重要工程多在西安北城；规划选址新北城的西安火车新客站建设，投资近i00亿元；郑州西安高速铁路陕西段投资130亿元，目前正在紧张筹备之中；西安地铁南北主干线，投资数十亿元，目前已经正式开建；未央大道拆迁改造总投资80亿元，目前拆迁已经基本完成，部分改造项目正在实施，大西安中央商务区呼之欲出；西安行政中心北迁，规划面积8．3平方公里；投资数亿元的西安空港建设如火如荼……这些特大项目的建设，将带动一大批资金融进北城的开发建设当中，促进北城大西安新的中心市区的发展进程。
        面对历史机遇，北城对区域总体规划及时进行调整和衔接，进一步加大投资力度，着重解决城市重要设施的合理布点和有序建设，汇聚建设城市新中心的必要元素。相继完成风城六路、啤酒路等4．2公里道路及其配套管网、照明、绿化一次性建成到位，集绿化、景观、照明、导视系统为一体的文景路示范段景观改造己全面完成．为连接未来铁路新客站的城市景观道路形成示范；投资1．8亿元、占地800亩的西安城市运动公园建成开放；西安中学、交大经发中小学、未央大学城建成并全面招生：总投资i．5亿元的经发国际会馆建成营业等，一座国际化、现代化城市新中心呼之欲出。
        现代化进程必然伴随着城市化，而城市化一般分三个阶段：即单个城市发展阶段、都市圈发展阶段及城市带发展阶段。就关中城市化进展而言，现正进入第二阶段．即正在形成以西安为中心的都市圈阶段。“西成一体化”正是体现这一规律的结果，咸阳位于渭河以北，西安在渭河以南。西安与成阳的交通联系均在西安北半部。陇海线从城北通过，未来陇海新线将从西安城北跨渭河而过。“西成一体化”的加速发展，使城北的区位优势日益凸现，促进城北确立地区交通枢纽的地位。此外，西安火车新客运站定点草滩区域，铁道部决定建设西安铁路枢纽，国内第一条高速铁路郑(州)西(安)段开工建设，西安站也定址城北。所有这些规划已经确立了城北作为交通枢纽的地位，此地位的确立必将促使城北成为地区物流中心。
        未来的新北城，将成为大西安的城市新中心、西安制造业新基地以及生态居住新区。依托完善的基础设施和浓厚的文化气息，一个西连成阳、东接临潼的大西安都市圈正在快速形成。
       四、长安区迎势而上
       过去，由于长安区地处城乡结合部，无论在地价还是其他的发展成本上都较城南其他区域明显低廉，再加上区域经济的发展也还不到位，使得城区规划不很理想。面对城市的高速发展，如何更有效的发挥城南独一无二的地缘魅力，配合自身区域经济得天独厚的优势，将其建设成为拥有独特的区域特色的一方宝地，是一个艰巨的任务。
        年初，长安区国民经济和社会发展第十一个五年规划对外公布，在描绘出了20 l 0年的长安新蓝图的同时，也为长安楼市发展定下了清晰的基调。“十一五规划”将会进一步改变长安的城市发展格局，特别是对楼市新板块的崛起，起到“破局”的作用。“两区四板块”建设是促进区域协调快速发展的战略举措，是实施“新长安战略”的有力支撑。
        作为一个年轻的都市新区，长安要实现城市建设的快速发展，还必须保证城市修边改造、基础建设、绿化亮化配套等系统工程的整体性、稳定性和长远性。近几年来，长安区在区域道路建设上有了飞跃性的发展，城市综合改造中已累计投入了数亿元的资金，相继完成了南北西长安街、风栖路、杜陵路等大街的提标改造。今年又确定了子午大道北段道路工程、长安步行街建设工程、东长安街延伸段道路工程、长安西街商业街五0四段道路工程以及大学路东段道路建设工程等六个项目．如今，阡陌纵横的道路已经初步构架超长安区发展的骨架，成为城市中物流、信息流的主要载体。西万路、子午大道、长鸣路等轴线与长安路挥袖长舞，南三环、韦郭大道恰如“金腰带”环绕，开辟出大学城、新郭杜、南三环等开发板块。沿线开发商机顺路延伸，房地产市场因路增值升值。
        教育经济是长安区发展的另一重点。从陕西师范大学、西北大学、西北政法学院、西安电子科技大学等学校进驻西安市长安区开始，目前已有l 8所高等学府在此“安营扎寨”，入驻师生10多万人，长安“大学城”已初具规模。近几年来，几乎每个大学的入驻都带来 l 0亿元的建设投资。2002年9月长安撤县设区后，区政府确定了“新长安战略”。在未来10年乃至更长的时间内，打造具有国际竞争力的生态长安、科教长安、文化长安。要实施好这一长远规划，未来长安区将着力做好两件事。一是为“大学城”做好各项服务：二是通过一系列措施以及“五横十纵”等道路建设规划全面对接西安，真正打造西安“新南城”。
       五、浐灞一营造西安“第三代新城”
        作为西安市重点建设的“四区一基地”之一浐灞生态区。是在新世纪充分依托区域自然与人文条件．体现“科学发展观与和谐社会理念”的“后工业城市”，是充满高度经济活力、稳定居住社区和健康生态环境的“宜居宜创业”的多样性城市区域，是一个集服务产业、生态居住、特色文化为一体，可以吸引不同阶层人群混合居住的全新城市体系。
        如今，经过两年的建设，当我们走到浐灞之滨时，昔日的一片荒滩，今天变成了一个充满生机、年年新模样、基础设施日趋齐备的现代化生态城市新区。目前，浐灞河两岸滨河路已经