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    目录
     
    市场篇
     
    1.宏观市场态势分析              4
    1.1简述大北京及环渤海经济圈对区域发展的影响              4
    1.2城市概况              6
    1.2.1城市历史              6
    1.2.2县区规模及人口情况              7
    1.2.3县城分区              7
    1.2.4交通区位              7
    1.2.5旅游资源              9
    1.2.6宏观经济分析              14
    1.3小结              16
    2*县房地产市场整体发展              18
    2.1*县房地产市场成交情况              18
    2.1.1*县房地产近两年成交情况              18
    2.1.2近期*县商品房及二手房成交情况分析              18
    2.1.3*县近期土地成交情况              21
    2.2*县现有房地产项目分析              22
    2.2.1各项目分析              22
    2.2.2个案深度研究              24
    2.2.3*县房地产市场的主要特点              29
    2.3客户群分析              30
    2.3.1第一类客户:养老型              30
    2.3.2第二类客户:休闲度假型              31
    2.3.3第三类客户:投资型              31
    2.3.4第四类客户:体现身份型              32
    3.总结              33
     
    策划
     
    1.市场定位              34
    1.1 SWOT分析              34
    1.1.1优势(S              34
    1.1.2劣势(W)              35
    1.1.3机会(O)              37
    1.1.4威胁(T              39
    1.2目标客户描摹              39
    1.2.1总体潜在客户分类              39
    1.2.2共性及差异性分析              40
    1.3项目定位              42
    1.4主题定位              42
    1.4.1 项目主题              42
    1.4.2 项目形象              43
    2.规划设计建议              43
    2.1规划设计构想              43
    2.2产品构想              44
    2.2.1项目整体规划设想              44
    2.2.2生态环境营造设想              44
    2.2.3宗地划分              46
    2.2.4产品建议户型及面积配比              48
    2.2.5面积区间及比例              48
    2.2.6户型建议              49
    2.2.7外立面设计              54
    2.2.8景观设计              55
    2.2.9特色配套设计              58
    2.2.10智能化设计              62
    2.2.11对细节的雕琢              63
    3.价格建议              64
    3.1周边项目价格比较              65
    3.2价格策略              66
    3.3.1定价原则              66
    3.3.2价格策略建议              67
    3.3.3价格测算              67
    3.3.4成本测算              68
    4.营销执行              70
    4.1整体营销策略原则              70
    4.2推广策略              71
    4.3营销策略              71
    4.3.1体验营销              71
    4.3.2饥饿营销              71
    4.3.3拉进来、走出去              72
    4.3.4CS营销服务              72
    4.4策略创新              72
    4.4.1活动营销              72
    4.4.2网络营销              72
    4.4.3直效营销              73
    4.4.4 体验式营销              73
    4.5销售策略              73
    4.5.1高开高走              73
    4.5.2小步快跑              73
    4.6总体推广费用及费用分布              74
    4.7推广策略              77
    4.7.1广告推广策略              77
    4.7.2创意策略              77
    4.7.3媒体策略              78
    4.7.4广告风格              79
    4.8执行部署              80
    4.8.1宣传推广启动期(068-0612月)              80
    4.8.2引导认购期(071-075月)              83
    4.8.3项目热销期(076-0712月)              89
    4.8.4 形象提升期(081-089月)              91
    4.8.5正常发售期(200810-200912月)              94
    4.8.6品牌延续期(20101-20111月)              96
    4.8.7余房平稳销售期(20112-20119月)              99
    5.大盘个案及专题研究              102
    5.1案例一、凤凰城(别墅城市)              102
    5.2案例二、万科四季花城(有一个美丽的地方)              107
    5.3案例三、京津新城(100万别墅   65亿配套)              111
    附件:公司简介              115
    经营理念              120
    曾获奖项              120
    
     
     
     
     
     
     
     
     
    市场篇
     

1宏观市场态势分析

1.1简述大北京及环渤海经济圈对区域发展的影响

    

环渤海经济圈定义
    

中国经济快速发展始于20世纪70年代的改革开放,珠三角经济圈发展拉开了经济快速发展的大幕。90年代以后,以上海为龙头的长江经济发展圈成为中国经济发展的强力引擎,带动了90年代到21世纪这一阶段的经济发展。两个经济圈在中国经济发展中都起到了引擎作用,并且两个经济圈都有一个共同的特点就是国家政策对区域的倾斜和扶持作用。环渤海经济圈区域未来将成为中国经济发展的第三引擎。
    环渤海经济圈狭义上是指辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带,同时延伸辐射到辽宁、山东、山西以及内蒙古中东部,其范围占我国国土面积的12%和人口的20%。环渤海经济圈在我国经济发展中的作用举足轻重,经济总量约占全国的1/5,它的发展既是区域发展问题,更是关联全国的战略问题。
     
    

“大北京”定义
    所谓“大北京”,是指京津冀地区,是环渤海经济带中重要的一环,包括由北京、天津、唐山、保定、廊坊等城市所统辖的京津唐和京津保两个三角形地区,以及周边的承德、秦皇岛、张家口、沧州以及石家庄等城市部分地区形成的城市群发展空间,中心区面积近7万平方公里,人口约4000万。
     
     
     
    天津在其发展中的战略位置
    其中天津是中国的四大直辖市之一,2006年5月份又被国家定位为中国“北方经济中心”,其城市发展潜力非常大。
    天津已渐渐成为拉动全国第三个区域经济发展的龙头型城市这其中*县在天津的整体发展规划中将成为天津市的北部生态环境建设区。
       而在北京市的整体发展战略上现在一直向东南方向(通州、顺义、亦庄)发展,也就是向天津方向靠拢。
     
    *县发展的影响
    如图所示“大北京”在其环渤海经济圈中在其中心位置,*县做为第三经济圈龙头城市天津的后花园,地处在大北京城市群北京市、天津市、唐山市以及秦皇岛等大中型城市的中心位置,可谓地理位置优越。
    环渤海、“大北京”概念早在80年代中期就已提出但是一晃二十年过去了,这个概念看起来只是一句空口号,而在这期间珠三角、长三角相继崛起,环渤海地区尤其是京津冀地区被远远的抛在了后面。而这次这个宏观规划又被国家再一次摆到了台前,并且出台了一系列相关政策,十一五规划,打造滨海新区等投入之大,关注之强可谓空前,至使此地区成为了全国乃至世界关注的焦点。*县以其优越的区位优势,丰富的自身资源,致力于发展二、三产业使其经济飞速发展,发挥其自身竞争力,从而与大北京城市群产生联动,共同迈上发展创新的快速路。

1.2城市概况

1.2.1城市历史

    *县,古称渔阳,春秋时期称为无终子国,战国时称无终邑,秦代属右北平郡,唐朝设蓟州 。新中国成立后,属河北省辖县,1973年9月划归天津市,相沿至今。

1.2.2县区规模及人口情况

    *县全区现有26个乡镇,949个村、 20个居委会、一个城区街道办事处。总人口82万人,其中县城居民25万,城区户籍人口16万。全境面积1590平方公里,其中北部山区面积775平方公里,南部平原面积315平方公里,洼地面积500平方公里。

1.2.3县城分区

    *县政府位于城关镇,县城主要以城关镇为基础,以人民路为东西轴线,中昌路为南北轴线划分为四个区域。西北区域为政治、经济、文化教育区;西南区域划为商业用地;东部区域目前以集资建房的住区为主,整体居住品质不高;北部区域位于府君山脚下,规划为中高档住宅区和旅游度假区。

1.2.4交通区位

    *县位于天津市最北部地处京、津、唐、承、秦等城市的中间,距北京88公里,距天津115公里,距承德220

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