一、天津市具有极佳的地理区位优势

1、地理位置优越，经济、行政地位重要

天津市地处华北平原东北部、环渤海湾的中心，东临渤海，北依燕山，距北京120公里，是拱卫京畿的要地和门户。天津对内腹地辽阔，辐射华北、东北、西北13个省市自治区，对外面向东北亚，是中国北方最大的沿海开放城市，也是连接亚欧大陆桥距离最近的东部起点。天津是环渤海地区的经济中心、中国北方最大的综合性港口城市以及全国四个直辖市之一，地理位置优越，经济、行政地位重要。

2、已形成了立体交通网络，区位条件优越

天津港是我国北方第一大港，也是我国沿海港口码头功能最齐全的港口之一，并跻身于世界港口10强，2005年港口货物吞吐量达2.41亿吨，集装箱达480.1万国际标箱；天津已基本形成以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络，铁路和公路辐射华北、西北、东北广大地区。对内拥有200万平方公里的辽阔腹地，对外与160多个国家和地区的300多个港口有贸易往来；天津滨海国际机场是目前北方最大的货物空运中心，已开通国内外航线65条，通航城市54个。天津目前已形成了立体交通网络，海陆空交通便捷，铁路、公路四通八达，区位条件优越。

3、天津在我国经济中的地位日益突出

天津市是中央直辖市、环渤海地区经济中心和我国北方最大的沿海开放城市。2006年3月22日，由国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议，审议并原则通过了《天津市城市总体规划（2005-2020年）》，会议指出要努力把天津市建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。4月26日，国务院常务会议，决定批准天津滨海新区进行综合配套改革试点，继2005年上海浦东新区获批后，天津成为我国第二个“综合配套改革试点区。”根据天津市的“十一五”发展规划，到2010年，天津市人均国内生产总值将达到6000美元。随着海河经济、海洋经济、优势产业、区县经济、中小企业和个体私营经济五大战略举措的实施，天津市的现代化建设能力和水平将不断提高，天津在我国经济中的地位也将日益突出。

4、天津经济持续保持高速增长

    近年来，天津经济持续保持高速增长。全市国内生产总值（GDP）从2002年的2022.6亿元，增加到2006年的4337.73亿元，年均增长率达到21.01%。经济增长速度高于北京、上海和重庆三个直辖市。

    图1：2002年—2006年，四个直辖市GDP年均增长率对比

二、天津市房地产市场面临极佳的宏观经济发展机遇，需求旺盛

截止2006年底，世界500强跨国公司中，已有121家在天津投资。2006年，天津市国内生产总值中，外资经济增加值达到1193亿元，所占比重为27.5%；外商及港澳台投资企业共完成总产值4308.3亿元，同比增长30.6%。随着外资企业的大量涌入，外向型经济已逐渐形成。2002年—2006年，天津市城镇居民人均可支配收入从9338元增加到14283元，年均增长率达到11.2%。外向型经济的带动和城市居民收入的大幅提高，将为天津市房地产市场带来巨大的需求。

1、天津市甲级写字楼市场供需分析

    （1）天津市甲级写字楼供给状况分析
    第一，现有甲级写字楼档次不高，国际级甲级少
    目前，天津市现有甲级写字楼大部分是与百货、卖场相结合的综合性办公楼，与纯商务办公用写字楼相比，车位紧缺，人员混乱和管理松懈等问题都会影响正常的办公效率。另一方面，现有写字楼大部分容积率高、外形不够国际化，且大部分是租、售并举方式，物业管理水平较差，项目建筑材料、配套设施、层高等软、硬件条件都不能满足现代办公需求，智能化、人性化服务水平不足。与北京、上海相比，写字楼整体品质和档次不高。除了刚进入市场的津汇广场外（90年建成的国际大厦地理位置和服务水平均较优，但硬件设施较陈旧），市场上缺乏真正意义的国际甲级写字楼。
    第二，已有写字楼区域位置较为集中
    目前，天津市已经投放市场的甲级写字楼（绝大部分都只是本市甲级，不是真正意义上的国际甲级）共有17座，从路段看，主要分布在内环线南京路南面（共有甲级写字楼10座）和中环线的围堤道路段（共有甲级写字楼4座）；从行政区划上看，主要分布在和平区（共有甲级写字楼5座，面积11.8万平方米）和河西区（共有甲级写字楼9座，面积27.3万平方米）。区域位置较为集中。
    第三，未来供给量较大，但真正达到国际标准的较少
    根据城市发展规划，“十一五”期间，天津市将开发二十座大型写字楼，总建筑面积为265.02万平米。这些写字楼除位于南京路上的和黄项目（建筑面积10万平米，09年入市）和位于天津南站的嘉里中心（不在核心商业区）外，大部分建在海河各桥的桥头，大都档次较低，无法达到国际甲级标准。例如，由上海复地集团投资建设的天津中心，尽管位于南京路上，但由于是收购的烂尾楼，原有的层高、管道设置等都无法改变，无法达到国际甲级。
    表1：“十一五”期间，海河两岸规划建设的20座大型写字楼分布
    （部分项目已经启动）

序号	项目名称	所在位置	序号	项目名称	所在位置
1	北安桥南商务写字楼	北安桥海河西路	11	远洋大厦二期	海河东路大沽桥桥头
2	北安桥北商务写字楼	北安桥海河西路	12	泰达运河商务楼	红桥区泰达城地块内
3	津塔	北安桥海河西路	13	华侨大厦	河西区解放南路与香江花园交口
4	天保大厦	北安桥与海河东路交口处	14	仁恒大厦	南开区水阁南地块内
5	滨海大厦	海河东路北安桥桥头	15	津源里写字楼	金钢桥海河东路一侧
6	海贸港湾中心	和平区紫竹林地区	16	水上运动世界高级商务写字楼	河西区光华桥桥头一侧
7	德泰大厦	解放南路，与42中相邻	17	风情区办公中心	河北区博爱道
8	天一大厦	河西区绍兴道	18	新华世纪广场大厦	和平区承德道与大沽北路交口
9	太平广场写字楼	河西区新围堤道三角地内	19	上海陆家嘴商务中心	红桥区原小伙巷地块内
10	香港嘉里商务中心	河东区南站地块内	20	鑫春大厦	河北区平安街与进步道交口商务区地块内

    （2）天津甲级写字楼需求状况分析
    第一，甲级写字楼市场目前整体供需合理
    甲级写字楼出租率较高，整体供需较合理，但不同区域存在差异。数据显示，目前，天津市甲级写字楼平均租售率为87．3%，近60%的楼盘出租率超过90%。和平区、河西区和其他三个市区的平均租售率分别为85%、89%和84%。国际大厦和津汇广场两个国际标准甲级写字楼出租率达到95%～99%。
    第二，未来需求量大，需求标准不断提高
    天津目前写字楼保有量基数较低，据估算，大约相当于北京的1/5到1/4左右，且市场上原有的写字楼和现代企业的办公需求存在一定差距。随着国家宏观经济的持续、健康发展，天津经济在环渤海经济圈中地位的日益突出，天津社会经济发展速度将继续加快，天津甲级写字楼市场需求将保持持续增长的态势。
    2006年国务院将天津定位为环渤海经济中心以后，天津正在被越来越多的跨国企业、国有重点企业和大型民营企业所关注，随着这些企业业务的大量扩展、员工队伍不断扩大、办公面积不断增加将有效的促进天津写字楼市场的发展。甲级写字楼市场需求标准将不断提高。
    表2：2007年第二季度，天津国际标准甲级写字楼新增租户信息

租户名称	写字楼项目	租用面积（平方米）	行业
恒安标准人寿	津汇广场2座	4,227	保险
三菱汽车公司	津汇广场2座	537	贸易
金鹰国际货运代理有限公司（DHL）	津汇广场2座	800	物流
美国国际集团	天津国际大厦	300	保险
汇丰银行	天津国际大厦	388	银行

    （3）天津市甲级写字楼市场供需分析结论
    第一，随着高档次写字楼空置率的进一步下降，租金将不断增加
    尽管目前天津的写字楼市场需求规模不如北京、上海等城市，但是跨国公司的需求对甲级写字楼市场影响较大，成为推动写字楼租金上涨的一个关键性因素。2006年以来，甲级写字楼空置率进一步下降，租金范围持续缩小。
    表3：2006年第四季度——2007年第二季度，天津甲级写字楼租金和空置率变化

	2007年第二季度	2007年第一季度	2006年第四季度
甲级写字楼租金（元/平方米·月）	165—180	160—180	150—180
甲级写字楼空置率	4%	5%	6%

    天津经济的高速发展给天津写字楼市场带来新的变化。由于天津经济地位的提升产生的对高端物业的需求，天津写字楼市场将会大幅度的升级。随着大量跨国企业、大型国有企业和知名民营企业在天津业务的发展，甲级写字楼的需求将逐渐趋向规模大、功能全和档次高的项目。客户对写字楼的人性化设计、舒适度和软、硬件设施的要求更高。高档次写字楼的租金将不断增加。
    第二，竞争将更加激烈，市场逐渐分化
    随着天津经济地位的日益突出，许多外资开发企业和国内大型房地产企业都开始在天津开发写字楼。写字楼市场将更加注重品质和服务，竞争将更加激烈，在整体水平不断提升的同时，市场将逐渐分化，部分现有的甲级写字楼，将逐渐被市场淘汰。
    第三，甲级写字楼市场蕴含巨大的市场机会
    2006年以后，天津市甲级写字楼市场呈现出大力发展阶段。现有甲级写字楼供需较为合理，但整体档次不高。随着天津经济的高速发展和区域经济地位的不断提升，天津市甲级写字楼市场需求较为旺盛。“十一五”期间，市场供给较多，竞争较为激烈，但真正符合国际标准的甲级写字楼较少。甲级写字楼市场的竞争将更多体现在区域商务氛围、交通地理位置、品牌优势、内部空间设计和管理服务水平等多个方面，蕴含巨大的市场机会。

2、天津市住宅市场供需分析

    （1）价格涨幅相对合理
    2007年1—6月，天津市新建商品住宅价格同比增长6.8%，不但远远低于北海、深圳、南京、北京等城市，也低于7.1%的全国70个大中城市商品住宅平均涨幅水平。商品住宅价格涨幅相对较合理。
    （2）土地开发面积大幅增加，主城区地块供应较少。
    　　2007年1—6月，全市房地产企业完成土地开发面积达到461.68万平米，同比增长率高达65.8%，位居全国首位。但是，在土地供应中，主城区地块供应较少。2007年上半年，中心城区成交的地块只有7宗，成交土地面积仅占全市总成交量的