房地产中介实务全本(1)

    房地产基础知识 
                                                            
                   第一章
    
1、  什么是房地产市场?
  狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。
  广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发，房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。
2、房地产市场有什么特点?
(1)经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权．而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性：    三
(2)流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法：城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。
(3)市场的统一性：指房产市场和地产市场的融合性。在房地产交易中．任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。
(4)市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的：由于其性质和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。
(5)供给的稀缺性：指房地产市场是一个供给稀缺的市场：一方面是人口的不断增加，需求也相应增长；另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。
(6)不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。
(7)市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差甚远，因而房地产市场只是一个不充分市场。
(8)房地产市场投机的巨大可能性：房地产市场与其他市场相比具有更大的投机性。房地产商品供给的有限性和需求的无限性，由于对房地产的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。
3、房地产市场包括哪些种类?
(1)房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流市场，由政府直接控制和垄断经营。
(2)房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。
(3)房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。
4、建筑材料包括哪些?
  建筑材料主要包括水泥、钢筋、木材、普通混凝土、黏土砖等。
5、水泥有哪些种类和技术特性?
(1)常见水泥的种类：硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、火山灰质硅酸盐水泥及粉煤灰硅酸盐水泥五种。
(2)水泥标号：水泥标号是表示水泥硬化后的抗压能力：常用水泥编号，例如：325、425、525、625等。
(3)常用水泥的技术特性
    ·凝结时效性：水泥的凝结时间分为初凝与终凝：初凝为水泥加水拌和到水泥浆开始失去可塑性的时间。终凝为水泥浆开始拌和时到水泥完全失去可塑性开始产生强度的时间。
   体积安定性：是指水泥在硬化过程中，体积变化是否均匀的性质=水泥硬化后产生不均匀的体积变化，称为体积安定性不良．不能使用 静水热化性：水泥的水化反应为放热反应：随着水化过程的进行，不断放出热量，称为水热化。其水热化释放热量的多少和放热速度的快慢主要与水泥标号、矿物组成和细度有关。
     细度：指水泥颗粒的粗细程度。颗粒越细．早期强麦越高：但颗粒越细，其制作成本越高，并容易受潮失效。
     标准稠度用水量：指水泥砂浆达到标准稠度时的用水量=标准稠度是测定水泥的安定性和凝结时间时，国家标准规定的稠度=
6、钢筋有哪些种类和技术特性?
(1)建筑钢筋的种类：钢筋是钢锭经热轧而成，故又称热轧钢筋，是建筑工程中用量最大的钢材品种：
    按外形可分为：光圆钢筋、带肋钢筋：
    按钢种可分为：碳素钢钢筋和普通低合金钢钢筋：
    按强度可分为：I、Ⅱ、Ⅲ、I、l四个级别=其中I级钢筋为低碳钢钢筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ级为低合金钢钢筋：
(2)建筑用钢筋的技术特性
·I级钢筋为热轧光圆钢筋，其强度较低，塑性及焊接性能较好，广泛应用于普通钢筋混凝土结构中受力较小部位。
    ·变形钢筋中Ⅱ级、Ⅲ级钢筋的强度、塑性、焊接性能等综合使用指标较好，是普通钢筋混凝土结构中用量最大的钢筋品种，也可经冷拉后做预应力筋使用。
  ·冷加工钢筋
  冷拉钢筋：冷拉钢筋的屈服程度会提高，而塑性降低。冷拉I级钢筋适用于普通钢筋混凝土中的受力部位，冷拉Ⅱ级、Ⅲ级、Ⅳ级钢筋均可作为预应力筋使用。冷拔低碳钢筋：其有较高的抗拉强度，是小型构件的主要预应力钢材。
    8什么是普通混凝土，它的主要性能如何?
(1)普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、沙和水配置而成的混凝土。其中石子和沙子起骨架作用，称为骨料。石子为粗骨料，沙为细骨料。水泥加水后形成水泥浆，包裹在骨料表面并填满骨料问的空隙，作为骨料之间的润滑材料，使混凝土混合物具有适于施_T的和易性，水泥水化硬化后将骨料胶结在一起形成坚固整体。
(2)混凝土的性能
   混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否适于操作，是否具有能使
所浇筑的构件质量均匀、成型密实的性能。
     混凝土的强度：抗压强度是混凝土的主要强度指标，它比混凝土的其他强度高得多，工程中主要是利用其抗压强度，也是进行结构设计的主要依据。
    ·混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各种自然环境的侵蚀而不被破坏的能力称为耐久性。对混凝土除要求具有一定的强度安全承受荷载外，还应具有耐久性，如抗渗、抗冻、耐磨、耐风化等。
9什么是黏土砖。它有哪些特性?
  黏土砖是以黏土为主要原料，经搅拌成可塑性材料，用机械挤压成型的：挤压成型的土块称为砖坯，经风干后送入窑内，在900℃～1000％的高温下煅烧即成砖。
(1)黏土砖的种类
     标准砖：标准砖是建筑工程中最常用的砖，它广泛使用于砖承重的墙体中，也用于非承重的填充墙。黏土砖的尺寸为240毫米×115毫米×53毫米。每块砖干燥时约重2．5千克，吸水后约重3千克。
     空心砖和多孔砖：空心砖的规格为190毫米×190毫米×90毫米，每立方米约重1100千克。多孔砖的规格为240毫米×115毫米×90毫米，每立方米约重1400千克。
(2)黏土砖的强度：黏土砖的特点是抗压强度高，可以承受较大的外力。反映砖承受外力的能力叫做强度；而反映的强度大小称为强度等级。一个建筑物选用哪一个强度等级的砖，应由设计单位通过计算确定。
(3)黏土砖的吸水率：黏土砖都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的多少可以用吸水率来表示。吸水率一般允许在8％～10％的范围内。
(4)黏土砖的抗冻性：是指砖抵抗冻害的能力。抗冻性由实验作出。
(5)黏土砖的外观质量：普通黏土砖的外形应该平整、方正，外观无明显弯曲、缺棱、掉角、裂缝等缺陷，敲击时发出清脆的金属声，色泽均匀一致。
10房屋由哪几部分构成?
  房屋由地基与基础、墙或柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。
(1)地基和基础
  地基：系建筑物下面的土层。它承受基础传来的整个建筑物的荷载，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人与设备的重量及风雪荷载等。
    基础：位于墙柱下部，是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全部荷载并把它传给地基。
    (2)墙和柱：承重墙和柱是建筑物垂直承重构件，它承受屋顶、楼板层传一来的荷载，连同自重一起传给基础。此外，外墙还能抵御风、霜、雨、雪对建筑物的侵袭，使室内具有良好的生活与工作条件，即起围护作用；内墙还把建  ：筑物内部分割成若干空间，起分割作用。
(3)楼板和地面：楼板是水平承重构件，主要承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重一起传给墙或柱；同时将建筑物分为若干层。楼板对墙身还起着水平支撑的作用。底层房间的地面贴近地基土，承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重直接传给地基。
(4)楼梯：是指楼层间垂直交通通道。
(5)屋顶：是建筑物最上层的覆盖构造层，它既是承重构件又是围护构件。它承受作用在其上的各种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱；同时又起到保温、防水等作用。
(6)门和窗
    门：是供人们进出房屋或房间以及搬运家具、设备等的建筑配件。有的门兼有采光、通风的作用。
    窗：其主要作用是通风采光。
    一般来说，基础、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是建筑物的主要部分；门、窗、楼梯等则是建筑物的附属部件。

房地产中介实务全本(3)

    1 1基础有哪些类型?
按使用的材料分为：灰土基础、砖基础、毛石基础、混凝土基础、钢筋混凝土基础。按埋置深度可分为：浅基础、深基础。埋置深度不超过5米者称为浅基础，大于5米者称为深基础。按受力性能可分为：刚性基础和柔性基础。按构造形式可分为条形基础、独立基础、满堂基础和桩基础。
    12什么是条形基础?
当建筑物采用砖墙承重时，墙下基础常连续设置，形成通长的条形基础。刚性基础：是指用抗压强度较高，而抗弯和抗拉强度较低的材料建造的基础。所用材料有混凝土、砖、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六层及其以下的民用建筑和墙承重的轻型厂房。
柔性基础：用抗拉和抗弯强度都很高的材料建造的基础称为柔性基础：一般用钢筋混凝土制作。这种基础适用于上部结构荷载比较大、地基比较柔软、用刚性基础不能满足要求的情况。
13什么是独立基础?
当建筑物上部为框架结构或单独柱子时，常采用独立基础；若柱子为预制时，则采用杯形基础形式。
14什么是满堂基础?
当上部结构传下的荷载很大、地基承载力很低、独立基础不能满足地基要求时，常将这个建筑物的下部做成整块钢筋混凝土基础，称为满堂基础。按构造又分为伐形基础和箱形基础两种。
伐形基础：是埋在地下的连片基础，适用于有地下室或地基承载力较小、上部传来的荷载较大的情况。
箱形基础：当伐形基础埋深较大，并设有地卜。室时，为J，。增加基础的刚度，将地下室的底板、顶板和墙浇制成整体箱形基础。箱形的内部空间构成地下室，具有较大的强度和刚度，多用于高层建筑。
15什么是桩基础?
当建造比较大的工业与民用建筑时，若地基的软弱土层较厚，采用浅埋基础不能满足地基强度和变形要求，常采用桩基。桩基的作用是将荷载通过桩传给埋藏较深的坚硬土层，或通过桩周围的摩擦力传给地基。按照施工方法可分为钢筋混凝土预制桩和灌注桩。
(1)钢筋混凝土预制桩：这种桩在施工现场或构件场预制，用打桩机打人土中，然后再在桩顶浇注钢筋混凝土承台。其承载力大，不受地下水位变化的影响，耐久性好。但自重大，运输和吊装比较困难。打桩时震动较大，对周围屋有一定影响。
(2)钢筋混凝土灌注桩：分为套管成孔灌注桩、钻孑L灌注桩、爆扩成孔灌注桩三类。
    1 6决定建筑物基础埋置深度的因素有哪些?
由室外设计地面到基础底面的距离称为基础的埋