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    青岛国际贸易中心
    （济南军区青岛第一疗养院第二疗养区改造一期工程）
    可行性研究报告








    二零零七年


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    目  录

    第1章      总论 ……………………………………………………………………………1
      第一节  项目概况 …………………………………………………………………… 1
      第二节  可行性研究报告编制依据 ………………………………………………… 4
      第三节  项目建设的背景和必要性 ………………………………………………… 4
    第二章  市场需求分析 ………………………………………………………………… 7
    第1节      青岛市概况 ………………………………………………………………… 7
    第2节      青岛市房地产综合分析 ……………………………………………………7
    第3节      青岛市住宅市场分 …………………………………………………………15
    第4节      青岛市写字楼市场分析 ……………………………………………………21
    第5节      青岛市酒店式公寓市场分析 ………………………………………………27
    第6节      青岛市酒店供需市场分析 …………………………………………………30
    第7节      青岛市商业零售市场分析 …………………………………………………32
    第8节      国内外代表城市房地产市场分析 …………………………………………34
    第9节      项目的优劣势分析 …………………………………………………………39
    第三章  项目建设规模 …………………………………………………………………44
    第四章  建设场址及条件 ………………………………………………………………46
    第1节       建设场址 …………………………………………………………………… 46
    第2节       建设条件 …………………………………………………………………… 47
    第五章  总体规划建设方案 ……………………………………………………………52
    第1节       设计依据 …………………………………………………………………… 52
    第2节       设计指导思想与原则 ……………………………………………………… 52
    第3节       规划建设方案 ……………………………………………………………… 53
    第4节       公用工程 …………………………………………………………………… 58
    第六章  环境保护、节能与节水 ……………………………………………………… 64
    第1节       环境保护 ……………………………………………………………………64
    第2节       节能 …………………………………………………………………………65
    第3节       节水措施 ……………………………………………………………………66
    第七章  劳动安全、卫生和消防 ………………………………………………………68
    第1节      劳动安全与卫生 ……………………………………………………………69
    第2节      消防设施 ……………………………………………………………………65
    第八章  组织机构与人力资源配置 ……………………………………………………69
    第九章  项目进度计划安排 ……………………………………………………………70
    第十章  投资估算和资金筹措 …………………………………………………………71
    第1节      投资估算 ……………………………………………………………………71
    第2节      资金筹措及使用计划 ………………………………………………………73
    第十一章  经济效益评价 ………………………………………………………………74
    第1节      评价说明及财务基础数据 …………………………………………………74
    第2节      项目财务分析与评价 ………………………………………………………76
    第十二章  结论 …………………………………………………………………………81



    附图：
    1、总平面布置图
    2、沿山东路透视图
    3、沿东海路透视图
    4、沿海岸鸟瞰图
    附件一：
    1、青岛国际贸易中心A区投资与经济分析报告
    2、青岛国际贸易中心B区投资与经济分析报告
    3、青岛国际贸易中心C区投资与经济分析报告
    附件二：
    1、青岛中金渝能置业有限公司营业执照
    2、青岛中金渝能置业有限公司房地产开发资质证书
    3、青岛市发展和改革委员会《关于青岛国际贸易中心项目核准的批复》（青发改财贸[2006]311号）
    4、《中华人民共和国建设用地规划许可证》（青规用地字[2006]22号）
    5、《中华人民共和国房地产权证》（青房地权市字第20062670号、第20062672号、第20062671号）
        6、《中华人民共和国建设工程规划许可证》（青规建管字[2007]27号）

第一章总论

第一节项目概况

    一、项目名称：青岛国际贸易中心（济南军区青岛第一疗养院第二疗养区改造一期工程）
    二、建设地址：青岛市市南区香港中路8号
    三、开发商：青岛中金渝能置业有限公司
    四、开发单位基本情况
    青岛中金渝能置业有限公司注册成立于2005年9月22日，是由青岛中金实业股份有限公司和重庆渝能产业（集团）有限公司共同出资组建的房地产公司，注册地址位于青岛市香港中路52号时代广场10层，法定代表人为司荣彬，注册资本1亿元人民币。公司可控资金雄厚并涉足多个行业领域，拥有大批房地产行业的精英人才，具备极其丰富的房地产操盘和控盘的经验……
    五、项目建设规模及主要内容
    青岛国际贸易中心（济南军区青岛第一疗养院第二疗养区改造一期工程）总占地面积18229.2平方米，规划总建筑面积327449平方米，其中：地上建筑面积264995平方米，地下建筑面积62454平方米。
    青岛国际贸易中心由A区、B区、C区三组建筑构成，其中：
    1、A区：位于山东路6号，占地面积5067.7平方米，规划建筑面积113141平方米，其中：商业裙房19178平方米（1～6层），五星级酒店式公寓76615平方米（7～50层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等17348平方米。
    2、B区：位于香港中路8号，占地面积6494.8平方米，规划建筑面积119094平方米，其中：商业裙房20921平方米（1～6层），甲级写字楼28298平方米（7～22层），五星级产权式酒店47669平方米（23～48层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等22206平方米。
    3、C区：位于东海西路31号，占地面积6666.7方米，规划建筑面积95214平方米，其中：商业裙房20921平方米（1～6层），高级公寓51393平方米（7～43层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等22900平方米。
    六、项目总投资及资金来源
    1、项目总投资
    初步测算，项目建设总投资为288281.36万元，其中：土地成本95568万元，建筑安装工程费用153115.72万元，其他费用21576.86万元，预备费用5240.78万元，建设期利息12780万元。
    分区计算投资，A区建设投资为92250.6万元，B区建设投资为113260.55万元，C区建设投资为82770.21万元。
    2、资金来源
    项目建设所需资金288281.36万元，拟通过以下渠道筹集：
    （1）建设单位青岛中金渝能置业有限公司自筹资金110000万元；
    （2）申请银行贷款或信托贷款100000万元；
    （3）采取预售、招商引资、滚动开发、购房者按揭贷款、VIP认购等方式筹集资金78281.36万元。
    七、经济技术指标
    主要经济技术指标汇总表

序号	项目	单位	总指标	A区指标	B区指标	C区指标
1	占地面积	平方米	18229.2	5067.7	6494.8	6666.7
2	建筑面积	平方米	327449	113141	119094	95214
3	建设总投资	万元	288218.36	92250.6	113260.55	82770.21
4	销售收入	万元	851845	283448.4	319455.8	248940.8
5	销售税金及附加	万元	46851.48	15589.66	17570.07	13691.78
6	土地增值税	万元	185938.18	64258.37	66382.15	55297.67
7	销售利润（税前）	万元	296700.18	100011.83	109464.8	87223.54
8	税后利润	万元	198789.12	67007.93	73341.42	58439.77
9	投资利润率	%	102.92	108.41	96.65	105.38
10	投资利税率	%	183.67	194.97	170.77	188.73
11	所得税后财务内部收益率	%	59.62	45.92	44.28	60.22
12	所得税后投资回收期	年	2.54	3.15	3.15	2.87
13	所得税后财务净现值（IC=10%）	万元	156637	39663	44570	64177
14	所得税前财务内部收益率	%	85.65	66.32	63.84	86.11
15	所得税前投资回收期	年	2.31	2.84	2.85	2.42
16	所得税前财务净现值（IC=10%）	万元	247719	64148	72329	101273

第二节可行性研究报告编制依据

    一、《投资项目可行性研究指南》（试用版）
    二、《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）
    三、《房地产开发项目经济评价方法》
    四、《山东半岛城市群总体规划》
    五、《青岛市城市总体规划》
    六、青岛市发展和改革委员会《关于青岛国际贸易中心项目核准的批复》（青发改财贸[2006]311号）
    七、《中华人民共和国建设用地规划许可证》（青规用地字[2006]22号）
    八、《中华人民共和国房地产权证》（青房地权市字第20062670号、第20062671号、第20062672号）
    九、《中华人民共和国建设工程规划许可证》（青规建管字[2007]27号）
    十、建设单位提供的其他资料

第三节项目建设的背景和必要性

    一、项目建设的背景
    按照总后勤部的通知精神，济南军区青岛第一疗养院将第二疗养区内约2公顷土地进行公开招标挂牌拍卖，青岛中金渝能置业有限公司以9.1亿元中标，2005年9月26日，济南军区联勤部与青岛中金渝能置业有限公司签定了“军用土地使用权转让合同”，将该宗土地使用权转让给青岛中金渝能置业有限公司。2006年3月9日，青岛市规划局以青规函业字[2006]155号文，下达了该地块的地上总建筑面积、层数、层高等规划条件和指标。
    2006年7月

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