欧美老年住宅开发模式

1999年我国首次步入老年化国家的行列，伴随老年化而来的许多问题亟待我们解决，而其中最首要的问题之一就是这些数量庞大的老年人的住房问题。本文在比较分析了西方几个主要发达国家在开发老年住宅的模式和经验后，提出对我国开发老年住宅的一些建议。 
　　 
　　西方主要发达国家开发老年住宅的模式 
　　 
　　欧洲 
　　“福利制”是欧洲社会的一个重要特点。英国是西方实行福利政策最早的国家，她于1931年加入到老年型国家的行列。老年住宅的建设是英国社会保障体系的一个重要组成部分。1969年，英国住房建设部就制订了《老年居住建筑分类标准》。 
　　在法国，退休的老年人可以享受很好的福利待遇，其每个月的收入比如今一般的年轻人还要高。因此，法国的老年产业发展迅速，而其中最发达的是养老院，它们提供周到、完善的服务与照顾。在法国合法登记的养老院接近一万家，收容了约65万名老年人。而不论养老院是公营还是私营，都统一由社会福利部加以管理，并且纳入社会安全保障体系之中。养老院的医疗服务则由卫生部门进行管理，从而形成了社会福利和医疗保健相结合的体制。 
　　法国老年住房产业发达，其养老设施大体上分为四种，即收容所、老年公寓、护理院和中长期老年医院。收容所包括公立和私营两种，是为生活能够自理的老人而建的一种收费较低的住宅形式。其费用由老年人自理，国家也会为一些低收入的老年人提供住房补贴。收容所除了提供食宿外，通常还会提供一般医疗保健和文化生活服务。老年公寓通常具备完善的服务设施，包括膳食、淋浴、阅览、文化活动和医疗保健等项目。根据不同的收入和生活习惯等情况，老年公寓可以提供单间，也可以仅提供床位。护理院主要收住失去生活自理能力的患病老人，有较完善的医疗和生活服务设施。中长期老年医院则以治疗为主，属于康复医院性质。其收治对象为经过治疗后有希望恢复生活自理能力的老年患者。 
　　美国 
　　美国具有设施完善的老年住宅体系。目前，美国老年住宅模式主要有五种类型：独立式老年住宅、老年公寓、养老院、护理院和老年社区。独立式老年住宅主要满足有自理能力的老年人的需求，一般分为普通住宅和老年人专用住宅。普通住宅的费用一般较低，并且注意提供完善的社区功能。而老年人专用住宅则有专门的服务人员提供老年人所需服务（但一般不包括医疗和护理服务），住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。 
　　美国的老年公寓一般分为三类：自住型老年公寓、陪护型老年公寓和特护型老年公寓。自住型老年公寓通常不为老年人供任何与日常生活、药物服务有关的协助，但会提供完善的社区服务。陪护型老年公寓则向老年人提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、洗衣、体检及其他个人生活方面的服务。特护型老年公寓除了上面两种类型所提到的服务外，还提供全面的医疗服务。美国老年公寓及护理业项目投资中心（NIC）估计，美国的老年公寓设施每年平均增长幅度超过10％，现在有超过28000个老年公寓遍及全国。 
　　在美国，老年社区在近十多年来发展迅速，它们大多为私人投资并进行商业化运作，社区中提供各种专门为老年人服务的配套设施，逐渐形成了老年产业的发展基地。太阳城中心是美国较大的老年社区之一，于1961年开始建设，已经成为全美最好的老年社区之一。这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。社区提供货品齐全的购物场所，包括餐饮、邮政和宗教服务在内的完备服务，以及专业化的医疗服务和丰富的娱乐休闲服务。太阳城中心现有来自全美及世界各地的住户16000名，且一直处于持续增长的态势。 
　　 
　　西方主要发达国家老年住宅开发模式的特点 
　　 
　　完善的社会福利保障体系是开发老年住宅的有力保证 
　　西方国家政府对住老年公寓的老年人实行了个人支付与社会保障相结合的政策，并采取视老人收入的不同情况调整社会保障比例的办法。西方国家完善的社会福利保障体系重点解决了低收入老年人的住房问题。实际上，欧洲大多数国家已将老年住宅纳入整个社会保障体系中，如英国、法国、德国和瑞典等国家的福利政策中重点考虑的一个内容就是老年住宅问题。 
　　在美国，老年住宅的建设在质量和数量上都超过了其他国家，除了良好的市场运作之外，有力的社会保障体系也是重要原因。此外，政府会在老年住宅与老年社区的开发上提供优惠，重视吸引私人企业投资经营。政府在管理和配套政策措施方面为老年住宅的发展提供了坚实的基础。 
　　体现人性化的设计理念和区别对待的关怀模式 
　　在国外，专家认为理想的老年人居住建筑应该是允许老年人自由且独立的生活，并提供必要的协助，而不应该一切包办，否则反而会降低老年人的活动能力、加速老化进程。他们依据老年人所需社会服务支援的程度，来划分老年人居住建筑的模式。1986年，国际慈善机构（HTA）曾制定了老年人居住建筑的分类标准（即将老年居住建筑分为Ⅰ类住宅、Ⅱ类住宅、退休住宅、生活基本自理住宅、护理住宅、养老院和护理院等七类）。很多西方国家逐渐采纳或部分采纳了这一标准，英国则完全使用该标准。他们强调对不同的老年人提供不同形式和服务的住宅产品，使有能力自理的老年人尽可能自己多做一些力所能及的事情，而对于那些丧失了自理能力的老年人则提供全方位的服务。 
　　西方发达国家在老年住宅设计和管理上的人文关怀是其又一个突出的特点。在老年住宅的设计和建造等方面，充分考虑到了老年人的生理及心理特点，既方面其使用，又不至于使其感到孤独和无用。这里仅举一例来加以说明。在美国，有的养老院除房门有门外，卧室、卫生间都没有门，有的养老院则是室内房间有门但无锁。这样设计是未来节省有时老人在卧室或卫生间昏倒又锁上门时，需要破门而入费的时间。同时，如果老人昏倒在门旁，破门而入还可能发生伤害。 
　　老年住宅的“普通化”和“社区化”发展成为新的热点 
　　现在，有越来越多的国家开始鼓励老年人住在自己家里，而在一些西方国家，已经开始贯彻老年住宅设计和设施的“普通化”。即在普通住宅的设计和建设过程中，考虑老年住宅的设计，以便老人能在自己居住的住宅中安度晚年。在这种住宅中，从设计和建造时就将老年人的需要考虑进去，让老年人能自己照顾自己。 
　　同时，西方国家的老年社区也发展非常迅速。以美国为例，其老年社区十分普遍，它们分为赢利性和非赢利性两类，前者大多为私人公司所办，后者主要由教会兴办，美国政府则给予部分津贴。在美国环境好、规模大的老年社区一般都坐落于大城市的郊外，大多为私人投资并进行商业化运作，社区中包括各种专门为老年人服务的配套设施，形成老年产业的发展基地。可以说，老年住宅的“普通化”和“社区化”发展已经成为西方国家开发老年住宅的新的热点。 
　　 
　　西方老年住宅开发模式对我国的启示 
　　 
　　加快社会福利保障体系的建设 
　　老龄化已经成为我国目前不得不正视的一个社会问题。我国已经于1999年步入了老龄化国家的行列，并且老年人口的数量以较快的速度在增长，而农村很多老年人的收入还很低，如何保证这些数量庞大的老年人都有“安身之所”，是我们急需解决的问题。综观西方国家老年住宅的开发模式，福利体系的作用不容忽视。它为中低收入老年人的住房提供了可靠的保证。当然，我们不可能在短期内就能够建立起完善的社会福利保障体系，但老年人的安养问题则必须加紧解决。 
　　借鉴西方国家的经验，我们可以采取国家保障和私人投资相结合的模式。政府可以在多种政策上鼓励和扶植私人和企业开发老年住宅，比如在土地使用、税收等方面可以给予一定的优惠。但政府一定要做到管理有力，应加快出台和完善相关的法律和法规，使我国的老年住宅健康、有序的快速发展。并且应该特别重视规范养老院和护理院的建设和管理。 
　　积极推广老年住宅“普通化”并适度开发老年社区 
　　按照中国人的传统习惯，居家养老仍是大多数老年人的首选。家的观念在每一个中国人心目中的位置是无法取代的。同时，老年公寓成本较高，目前还不适合大力发展。积极推广老年住宅的“普通化”是我国当前切实可行的一个措施。在老年人原有住房的基础上实施老年住宅设计，既有利于家庭养老，又有利于解决资金问题。当然，在建设老年住宅时，我们应该既重视家庭养老的作用，还要注意积极推进社区养老服务，走家庭养老和社会养老相结合的道路。 
　　社区服务和养老服务是发展老年住宅的关键。我们应该注意加强开展三个方面的服务：一是生活服务，为老年人提供家庭保洁、代购生活用品等方面的服务；二是医疗保健服务，老年人由于年龄的原因，难免会对医疗和保健服务提出更多、更高的要求，上门为之提供一定的保健或简单的治疗服务显得非常必要；三是文体娱乐服务，为老年人的身心健康和社会交流提供条件。这样才能使多数老人放心地住在家里，安享晚年。 
　　国际上的老年社区体现了老年人养老与提高生活品质相结合，它与养老院和老年公寓有着本质的区别，它是为老年人寻求更健康更积极的生活提供的专门整体老年住所。我国可以在一些有条件的城市开展老年社区的试点建设和开发，但目前还不适合大力发展。 
　　完善老年公寓的建设和管理 
　　随着老年人观念的变化和社会上“空巢家庭”的逐渐增多，老年人独立居住的比重在不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万。另一项调查显示，目前武汉市65.2％与子女同住的老年人中，有47％的老人希望与子女共同生活，有52.4％的老人希望与子女分开居住。 
　　我国目前老年公寓的数量有限，并且规模都比较小。很多城市的老年公寓建设尚处于启动阶段，一些老年公寓品质层次较低，或者名不副实，没有专门根据老年人的特点进行设计和管理。建设老年公寓，除了配套服务要完善外，费用合适是其开发的关键。从西方国家的经验看，老年公寓主要是为中低收入者服务的。我国在开发老年公寓时也应该定位于广大中低收入的老年人群。目前我国中低收入老年人住房的需求量较大，国家在适度发展的同时，应该加强相关的法律法规和配套政策的出台和完善，规范对老年公寓的管理。 
　　参考资料： 
　　1.包宗华，《发展老年住宅的借鉴与建议》，中国房地产，2000 
　　2.高玲、王成景，《国外老年住宅什么样》，北京青年报，2001年 
　　3.孙亚洲，《美国的老年公寓市场现状分析》，中国房地信息，2001 
　　4.张志莹，《浅谈建设有中国特色的老年住宅》，中国房地产，2001