淮安市新城区某国际项目商业策划方案81DOC2007年WORD文档营销投标提案免费下载WORD文档

淮安市新城区某国际项目商业策划方案81DOC2007年WORD文档

    淮安市新城区**国际项目商业策划报告






    2007年6月
    目  录


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    壹  基础篇
    一、城市概况                     3
    二、经济概况分析                 9
    贰  项目篇
    一、项目基础概况                14
    二、项目SWOT分析               18
    叁  市场篇
    一、商业市场分析                22
    二、住宅市场                    31
    肆  定位篇
    一、地块价值分析                          38
    二、项目核心价值体系的建立                40
    三、定位思路                              43
    四、产品定位及规划建议                    45
    伍  营销篇
    一、营销理念                              58
    二、本项目商业招商方案                    59
    三、推广策略                               64

    壹、基础篇
    一、城市概况
    （一）、城市基础概况










    1、基本概况
    淮安市地处江苏省北部中心地域,淮河下游。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。南距省会南京市188公里，东北距亚欧大陆桥桥头堡连云港市135公里。
    淮安市是一代伟人周恩来的故里。市跨古淮河两岸，相传大禹曾至境内治水“使淮水永安”，市名即淮水安澜之意。现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县，清河、清浦、楚州、淮阴4区，总面积1.01万平方公里，东西最大直线距离132公里，南北最大直线距离150公里。淮安市总人口527万，其中市区面积80平方公里，市区人口85万。
    2、城市规划
    （1）、淮安城市的特点
    概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城”。
    一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。
    两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。
    三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。
    四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。

    （2）、城市规划主旨
    “加快苏北振兴”的战略部署，全面贯彻科学发展观，加快城市工业化和城市化进程，实现淮安经济社会的跨越式发展。

    （3）、城市规划内容
    城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。
    城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。城市建设用地规模：规划远期（2020年）城市建设用地约120平方公里，城市化水平为55%。远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里。

    （4）、城市规划图册
























    （二）、开发区概况--新城区

    开发区位置图
        淮安经济开发区成立于1992年，1993年10月经江苏省人民政府批准成为省级开发区。现辖钵池、徐杨两个乡和东湖、广州路、新港、枚乘路四个办事处，行政管辖面积85 平方公里，常住人口8万人，规划常住人口将达到35万以上。
    开发区紧依老市区东侧，清河区主城区东延部分，位于淮安城区未来发展的中心区域。东接楚州区，西邻清河区，南与清浦区隔河相望，北与淮阴区接壤；京沪高速公路与京杭大运河把开发区相挟，同三高速、宁连高速在开发区内交汇；沿海交通大动脉新长铁路淮安站和淮安新港码头均在开发区境内。
        作为产业转移的集聚区、综合开发的先导区、机制创新的试验区，近几年来，开发区经济社会持续快速发展，综合实力显著增强，人民生活明显改善。吸引了来自美国、澳大利亚、日本、韩国、新西兰、比利时、新加坡和香港、台湾等15个国家和地区的客商在区内投资兴业，2006年，世界500强台湾鸿海集团旗下的富士康科技集团正式与我区签订投资协议，投资不少于10亿美元，计划用5年时间在淮安经济开发区建设富士康淮安科技城。同时，开发区基础设施建设投入力度加大，如道路基础设施建设、重点场馆建设（会展中心、展览馆等）、大型的居住社区不断涌现（香格里拉居住社区100万平米以上、河畔花城45万平米以上等等）。开发区正在建设成为经济实力较强、人居环境优美、人民生活殷实的现代化工业园区和新城区。
    二、经济概况分析
    （一）、淮安市2001年-2006年全市国民生产总值（GDP）走势图

    综合评述：1、2006年全市国民生产总值突破600亿元之大关，显示出淮安市经济发展速度逐年增长平稳。
    2、从上图看出，2001年-2006年淮安市经济呈现稳步增长的态势，经济运行稳定，趋于理性化的增长。
    （二）、淮安市2001年-2006年全市社会固定资产投资图

    综合评述：全市投资结构继续优化，产业项目增长较快，各产业投入比重继续增长，其中房地产行业更是拉动了淮安市社会固定资产投入的中坚。

    （三）、淮安市2001年-2006年全市居民收入与支出图

    综合评述：可以看到，淮安近几年城镇居民的收入有所提高，淮安城镇居民2005年人均收入达到9115元，预计2006年，淮安城镇居民人均收入超万元，达到10447元，居民生活水平稳步提高。


    （四）、淮安市2001年-2006年全市社会消费品零售总额图

    综合评述：淮安市通过采取提高城乡居民收入、完善社会保障体系、整顿市场秩序等有力措施,积极推动扩大内需政策，为消费品市场发展营造了良好的环境。全市消费品市场继续保持较快发展，销售规模得到了进一步扩大。2006年全市社会消费品零售总额突破200亿元，反映了强劲的市场消费实力。

    （五）、淮安市2001年-2006年全市房地产产业总产值图

    综合评述：以上数据可以看出，淮安市房地产行业产值以两位数递进，递增幅度达到20%以上，说明淮安市房地产行业正处于高速发展阶段。
    贰、项目篇
    一、项目基础概况
    项目位于翔宇大道与深圳路交叉口（见下图），是新城规划中的中心地域，地理位置得天独厚。










    （一）、项目主要技术经济指标
    项目开发主要以大型商业和现代化商务办公用房建设为主。
    总用地面积：28679平方米（约43亩）
    容积率：3.16
    建筑密度：41.4%
    绿化覆盖率：35.6%
    地下建筑面积：16199平方米（停车位设置361个，加地上95个停车位，总计454个停车位）
    可售建筑面积：89899平方米
    商业用房建筑面积：24592平方米（超市23578平方米、底商1014平方米）
    商务办公用房建筑面积：65307平方米
    其他用房面积：806平方米（物业等用房，不计入销售面积）
    商业规划建设以大型超市为主，辅助以商业街区建设，从而衔接二期主要商业开发。商务办公区规划建设以多层为主。二期开发69亩，预期将以商业型态为主。
    （二）、项目地块图片：












    （三）

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