新城·海澜半岛2008年营销推广方案
     
    1近期临平房地产市场总体运行情况
    1.1总体市场情况
    伴随着今年杭州楼市整体从回暖到爆涨历程，临平的房地产市场也得到快速上涨，销售量也迅速回升，特别是受3月份临平地铁站开工的影响，其周边几个楼盘销售形势比较好，价格上涨非常迅速，整个临平副城组团从6月份成交均价5441元/平方米上涨到目前7434元/平方米；临平楼市受到地铁效应的辐射颇为显著。
    今年3月份以前，临平在售的许多楼盘都处于销售停滞期，各个楼盘销售情况普遍较差，如天都城、水景城、风华苑、桂花城北区、东方俊园等楼盘，但3月份以后销售量迅速回升，到9月份时临平副城组团商品房成交量就达1270套，而随着房价快速上涨（特别10月份价格已涨到一定水平后），其销售量也明显得到回落，近几个月销售步入了冷淡期。
    近期临平副城组团商品房销售情况表
       从目前临平副城组团楼盘供销情况来看，临平及乔司在售楼盘有近20个，已纳入网上在售的房源只有2100余套，在售面积只有27万平方米，可售供应量相对较少。但后期整体供应量非常大，算上乔司，未来三年内整个临平副城组团存量及（已启动项目）可供应量将超过300万平方米。
     
     
    1.2临平典型楼盘调研
    临平·桂花城北区
    截止到目前，桂花城北区小高层、高层公寓已售出483套，整体预售率已达82%，可售房源多为桂花苑3#楼高层（有90套），且多为190-225平方米大面积户型；而紫桂苑1-5#、桂花鸳1-2#楼可售只剩下16套，且多为低楼层及大面积房源；可售均价在8500元/平方米左右，其在售最低售价为桂花苑3#楼102㎡户型二层售价也要6800元/平方米；其9月份时在售均价还只有7000元/平方米左右。
    该楼盘在5月份之前，整体销售形势非常差，以前销售甚至出现过“断档期”，但随着临平地铁热及自身品质，其近半年来销售形势较好，6月份至今就售出269套（占已售房源的近6成），目前其售价在临平当地楼盘也当属最高。
    从时间节点上看，其5-10月份销售情况较好，也较为平稳，月均在50套左右，成交均价多为6500-7000元/平方米之间；而随着房源数减少及价格提升，其销售进程有所减缓，主要是因为滞留着多为190-225平方米大面积户型，总价多为150万以上。（其6月份售出46套，7月份售出45套，8月份售出73套，9月份售出33套，10月份售出50套，11月份售出16套，12月至今日售出6套）
     
    毓秀家园
       目前，毓秀家园已推出6-8#、11-15#、17#、19-20#共11幢小高层及高层房源，共推出321套房源，已售出200套，预售率为62%，总体销售情况较好。该楼盘从5月份首期开盘价5320元/平方米上涨到目前在售均价8200元/平方米，其价格上涨幅度非常大，涨幅达60%左右。但购房者对其目前销售价格抗性非常大，特别是10月价格上调后其销售进程停滞不前，其已售房源成交价格绝大多数在6000元/平方米以下。
    从销售时间节点上看，其9月份及以前销售较好，但10月份后随着其价格大幅度上调，其销售明显滞缓。（ 5月份售出39套，6月份售出22套，7月份售出21套，8月份售出23套，9月份售出53套，10月份售出24套，11月份售出14套，12月至今日售出4套）
       其首期房源于5月18日开盘销售，推出的是6-8#、11-13#、19-20#这八幢楼共204套房源，主力面积110-130㎡，开盘均价5230元/平方米。其首批房源到目前已售出168套，预售率达83%，成交均价在5500元/平方米左右，可售只有30余套，多为底层及高楼层房源。
       其二批次房源于9月份推出的是14#、17#楼，共82套房源，当时开盘均价也只有6500元/平方米。到目前其只售出31套，预售出近38%。
       而11月份新推出的15#楼到目前只售出1套。
       另外，该楼盘将于明年5月前后推出东面的1-5#楼。
     
    理想四维·康城国际
    康城国际首期于5月12日开盘销售，首推的是康桥郡1-4#楼高层，共有282套房源，主力面积为130-140平方米的三房，开盘均价为5600元/平方米。
    其6月下旬又推出康桥郡5#楼，共有102套房源，开盘均价5900元/平方米，到11月份也已全部售完。
    该楼盘从首批次房源开盘以来销售形势一直较好，到11月份半年时间其一期所有房源就已全部清空。（其5月份售出149套，6月份售出82套，7月份售出49套，8月份售出35套，9月份售出36套，10月份售出31套，11月份售出2套）；其9月份时可售均价已达6500元/平方米。
    目前该楼盘处于“无房可售”状态，其二期房源也要到08年四五月份才能推出销售。
     
    绿城·风华苑
    目前风华苑在售的有1-6#楼，已推出住宅房源503套，主力户型面积为156-166㎡的四房，目前可售房源整体均价在8200元/平方米左右；到目前其已售出361套，预售率为72%；今年销售情况相对较好。
    该楼盘在今年3月份之前，其销售一直停滞，已推出近半年的1-4#楼年初时整体预售率也只在10%左右，但伴随着3月份后楼市回暖其销售形势迅速解冻，销售量回升，6-10月份就售出269套（占已售房源3/4），在量升的同时其价格也不断上涨，但在9月份及以前其价格涨幅还不大，当时可售房源均价6200元/平方米左右。
    而10月份以后，随着6#楼新房源推出，其将整个楼盘价格提升到8000元/平方米，两个月不到时间价格上涨近2000元/平方米，由此购房者产生对此价格抗性较大，致使其11月以后销售形势呈下降趋势。
    6月8日，其新推出5#楼高层公寓，共34套房源，户型面积为158平米的四房，开盘均价为5980元/平米。到目前其可售只剩下1套，已售均价6060元/平方米。
    10月11日，其又推出6#楼，共有84套房源，开盘均价8000元/平方米，到目前其只售出9套，已售均价8230元/平方米。
        从每月销售情况来看，10月之前销售较好，近几个月销售又处于滞销状态。（其6月份售出33套，7月份售出30套，8月份售出94套，9月份售出78套，10月份售出31套，11月份售出7套，12月至今日售出5套。）
     
    东海·水景城
    目前水景城已推出1771套，可售的还剩下681套，已推房源总预售率达62%，可售房源多为精装修非常A座小户型，可售住宅就有631套。总体而言，该楼盘销售情况还是比较好，其6月份至今已售出233套。（6月份售出22套，7月份售出13套，8月份售出13套，9月份售出97套，10月份售出11套，11月份售出62套，12月至今日售出15套。）
    水景城一期中央景观房6幢高层和3幢小高层（382套）已基本全部售馨，可售只剩下8套房源，目前其景观环境已完美呈现，已于今年10月份交付使用。
        而06年9-11月份推出的2-4#及13#楼小高层及高层公寓可售的也只剩下33套，预售率达95%。
     今年9月16日，二期5#楼景观王座开盘，共有112套住宅房源，户型面积为122㎡、142㎡的三房，开盘均价7380元/平方米，到目前其已售出103套。其中开盘当天就预售90余套。目前可售均价在8500元/平方米左右。
        11月18日，1#楼32层精装修的“非常A座”开盘销售，共有700余套房源，户型面积有48㎡和75㎡的两房，开盘均价9680元/平方米。到目前，其预售及预定出200余套房源，实际已成交只有69套，剩下房源可挑选房源比较多。
    其非常A座营销推广力度较大，在房交会上、报纸及户外广告上都做了大量推广，特别是在售楼中心设计了精装修样板房，对销售比较有利；在销售过程中其将地铁做为卖点，加上其一期的景观已形成，对其销售促进很大。
     
       小结：从临平在售的楼盘销售情况来看，许多楼盘销售都由“滞销”转变的到“热销”状态，整体楼市迅速回暖，价格得到大幅度上涨，相比年初价格来讲最大涨幅已超过3000元/平方米；但各个楼盘已销售的实际成交价格上涨不多，实际上成交的价格多在6000-7200元/平方米，月成交量在9月份之前相对较好，当时9月份价格南站片旁边几个楼盘还只有在6800-7200元/平方米；而在10月份价格上涨了近1000元/平方米，由此对销售者产生的价格抗性相对较大，加上新出台的房贷等金融措施影响，综合致使近几个月销售量明显回落。
     
     
    1.3乔司楼盘调研
    复地·连城国际
    连城国际位于乔司杭海路东面，农垦路以南，月牙山以西；总建筑面积52万平方米。
    其首批次房源于11月25日开盘销售，推出的是1#楼15层公寓共有135套房源，户型面积85㎡、91㎡的二房及95㎡的二房+可变空间，开盘均价8300元/平方米。
    该楼盘1#楼到目前已全部售完，其开盘当天基本上就被预定一空。11月份售出70套，12月至今日售出62套，另有三套被预定。其将于元旦房交会前推出2#楼，预计开盘价在8600-8800元/平方米左右。
     
    东冠逸家
    东冠逸家位于乔司镇上，老杭海路东面，总建筑面积近5万平方米，由16幢多层住宅及3幢9层小高层组成。
    该楼盘到目前其所有房源已分五次全部推出，可售的只剩下月初刚推出的最后一批次90余套房源；其自4月份首期开盘以来，其价格上涨近4000元/平方米，相比首期目前其售价翻了近一番。但由于其楼盘位置及周边环境较差、砖混结构整体品质较差等因素影响，其销售价格一直上不去。
    其首批次房源于4月20日开盘销售，推出的是2#、18-19#楼共74套房源，当时一期开盘价只有4500元/平方米，其一开盘就售完。
    5月14日，其推出9#、11#楼共有85套住宅房源，开盘均价5300元/平方米，其在开盘三天内就基本售完。
    5月28日，其推出1#、3#、5#楼共有51套住宅房源，开盘均价为5600元/平方米，其开盘一周就已基本售完。
    10月1日，其又推出4#、7#、10#、17#这四幢楼，共有120套住宅房源，当时开盘均价只有6600元/平方米，目前已全部售馨，其开盘时半个月时间就已去化。
    其最后一批房源也于12月6日开盘销售，推出的是6#、8#、12-16#这七幢楼中央景观多层，共有96套房源，户型面积96-130平方米不等，开盘均价8200元/平方米；其2、5层售价为8100元，3、4层价格为8300元，6层送阁楼为8600元，户型为98㎡两房和124㎡三房为主；到目前其只被预定出少量几套房源。该楼盘销售停滞不前，其后期将搞一些促销优惠活动。
    从销售时间上看，该楼盘前四批次房源基本上一开盘就销售一空，主要是因为其开盘价格相对较低；但最后一批次房源其实际定价。6月份售出30套，7-9月份处于无房可售状态；10月份售出117套， 11月份售出2套，12月至今日售出1套。
     
    东城丽景
    东城丽景位于乔司镇，杭海路东侧，乔司医院北侧，总建筑面积8.4万平方米，由20幢多层及3幢小高层组成。
    到目前为止该楼盘分五批次已推出13幢楼，共449套住宅房源，到目前可售只剩下53套（多为12月份新推出房源），预售率达88%，且在售房源价格较高，小高层在8100元/平方米左右，多层景观房在8700-8800元/平方米。（其6月份售出104套，7月份售出77套，8月份售出48套，9月份售出93套，10月份无房可售，11月份售出42套，12月至今日售出30套）。
    其首期于6月8日开盘销售，首推的是3-4#、8#楼，共有116套住宅房源，主力面积为82-86的二房，开盘均价为4900元/平方米左右，其开盘当天就预售一空。
     其二批次房源于7月10日推出的是1-2#楼，共68套房源，其当初开盘价为5300元/平方米，其开盘一周也已全部售完。
    8月27日，其又推出5#、9#、12#、