诸暨宏磊·城南住区（暂名）项目市场调研策划书
    （初稿）
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    上海禾土机构
    2009-6-28 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    本报告系上海禾土机构为诸暨市宏磊东南房地产开发有限公司城南区块50亩新项目进行的专项市场调查，报告内容仅代表禾土机构对目前市场和本项目之看法。本报告知识产权归诸暨市宏磊东南房地产开发有限公司和禾土机构共有，双方不得以其他目的为理由，泄露报告内容给他方。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    Contents  目 录
     
     
    【第一部分·诸暨宏观经济态势研究】
    一、诸暨概况
    二、2008年诸暨市国民经济和城市发展统计公报（摘要）
    三、诸暨市主要建成区基本概况
     
    【第二部分·诸暨房地产市场研究】
    一、诸暨市近年来房地产市场运行情况
    二、政府相关政策、法规
    三、诸暨房地产市场近期态势分析
    四、诸暨房地产市场发展趋势
    五、诸暨市房产市场主要楼盘情况
     
    【第三部分·项目基地研究】
    一、项目土地及产品性质
    二、项目SWOT分析
     
    【第四部分·本案竞争点搜寻及目标客群分析】
    一、对本案有直接竞争项目现状简析
    二、深度访谈示例
    三、目标客户群定位
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分  诸暨宏观经济态势研究
     
    一、诸暨概况
    1.诸暨市城市级别、位置、面积、行政区划、气候、交通、物产资源等
    A．城市级别
    诸暨位于浙江省中部，与绍兴、义乌、东阳等7个县（市）接壤，总面积2318平方公里（全省第8位），辖28个镇乡(街道)，106万人口(全省第7位)。建成区面积21.8平方公里，人口逾16万，规划建成区面积35平方公里，人口35万。诸暨地形以丘陵为主，素有“七山一水二分田”之称。1989年9月撤县设市。诸暨历来俊贤咸集，人才辈出，古代有西施、王冕、杨维桢、陈洪绶、良价等名人，现代有俞秀松、张秋人、宣侠父等中共早期革命家，当代有赵忠尧、金善宝、毛汉礼等著名科学家。
    　　改革开放以来，诸暨坚持“工业立市，开放兴市”的发展战略,经济建设和各项社会事业取得了巨大成就，连续三届跻身“全国农村综合实力百强县（市）”，经济总量进入“浙江省十强县(市)”行列。2002年实现国内生产总值200.23亿元，居全省第5位。诸暨经济以民营经济为主体，块状特色产业与大企业大集团交互辉映，已形成了袜业、五金、珍珠、服装、贡缎等在全国知名度的区域性特色产业。诸暨是“中国优秀旅游城市”，西施传奇故事和五泄秀美景色闻名遐迩。
    　　诸暨大力实施“科教兴市”战略，获省级科技进步奖总数连年居浙江省县（市）前茅，荣获“全国科技实力百强县（市）”。积极实施教育优先发展战略，“耕读传家”的优良传统进一步得到弘扬，社会力量办学方兴未艾，被命名为浙江省首批“教育强市”。“枫桥经验”历久弥新，已成为全国政法战线的一面旗帜。文化、体育、卫生等各项事业取得显著成绩，先后荣获“全国环境综合整治优秀城市”、“全国卫生城市”、“全国文化先进县市”、“全国体育先进县市”等称号。　 
          诸暨市位于浙江省中部偏北，距杭州98公里。钱塘江流域中段，介于东经119°53′～120°32′，北纬29°21′～29°59′之间，属上海经济开发区。全境处于浙东南、浙西北丘陵山区两大地貌单元的交接地带，由东部会稽山低山丘陵、西部龙门山低山丘陵、中部浦阳江河谷盆地和北部河网平原组成。四周群山环抱，地势由南向北渐次倾斜，形成北向开口通道式断陷盆地。境内东、西部为低山丘陵，富有林木、矿藏。东部会稽山脉，主峰东白山太白尖海拔1194．6米，为境内最高峰；西部龙门山脉，主峰三界尖海拔1015．2米，为境西部最高峰。中部为河谷盆地，多沃土良田，北部为河网平原，水资源充沛。浦阳江纵贯南北，境内干流长67．6公里，东西8条支流呈叶脉形展开。
    　　市境地处浙中内陆，属亚热带季风气候区，四季分明，雨水较多，光照充足，年温差大于同纬度邻县，小气候差距显著，具有典型的丘陵山地气候特征。2001年年平均气温17.4°C，降水天数158天，总降水量1393毫米，蒸发量1235．3毫米，日照时间1666．7小时。
         诸暨，为我国古越民族聚居地之一。史传：禹至大越，上苗山大集诸侯，驻跸于此，爵有德、封有功，因定此境为"诸暨"，意即天下诸侯到达驻留议事之所。
         夏朝中期，夏帝少康封庶子无余于越，诸暨属越。至春秋时，越国先后建都于境内埠中、大部、色乘等地。吴越之争中，越王勾践曾以境内勾乘山为休养生息、图谋复国之所。
         秦王政二十五年(公元前222年)，以越地置会稽郡，设诸暨县。西汉时，属扬州刺史部会稽郡。新始建国年间，更名疏虏。东汉建武初，复原名。东汉兴平二年(公元195年)，分部分地入丰安、汉宁二县。三国吴时，改汉宁为吴宁。西晋属会稽郡。东晋属会稽国。南朝复属会稽郡。隋文帝开皇中，属吴州。九年(公元589年)，吴宁县废，原诸暨地复归诸暨。大业中，仍属会稽郡。唐时，属会稽郡及越州。高宗仪凤二年(公元677年)，划诸暨、会稽部分地置永兴县。武后垂拱二年(公元686年)，复分诸暨县之吴宁故地入东阳县。光启三年(公元887年)，诸暨改称暨阳。五代属吴越国越州东府。吴越王天宝三年(公元910年)，复名诸暨。宋初，属两浙东路越州。南宋绍兴元年(公元1131年)，属绍兴府。孝宗乾道八年(公元1172年)，分东北10乡置义安县，治今枫桥。淳熙元年(公元1174年)，废义安，其地复入诸暨。元属江浙等处行中书省绍兴路。成宗元贞元年(公元1295年)，升为诸暨州。至正十九年(公元1359年)，改名诸全州。二十六年，降州为县，仍复旧名。明、清时，均属绍兴府。
         民国元年(公元1912年)废府，直属浙江省。民国3年省下设道，诸暨属会稽道。16年废道，直属浙江省。民国24年9月至37年4月，属浙江省第三行政督察区；37年4月至38年，属浙江省第二行政督察区。
    　　1949年5月6日诸暨解放，至6月22日，诸暨属中共萧绍诸杭临时委员会管辖。6月13日～11月16日，归第十专署管辖。其后，诸暨属绍兴专区。1952年1月，绍兴专区撤销，直属浙江省。1953年2月，划归金华专区。1957年9月，划归宁波专区。1964年9月，复属绍兴专区。1968年5月，属绍兴地区。1983年7月起，属绍兴市。1989年9月，经国务院批准，撤销诸暨县，设立诸暨市。
      近年来，在区域经济竞争日益激烈的态势下，诸暨市经济建设和各项社会事业赢得了新一轮发展优势，财政收入增势强劲。2001年全市实现财政收入110123万元，比上年增长44.5%，实现地方财政收入64802万元，比上年增长56.6%。
    　　诸暨素有农业大县市之称，传统的粮食、生猪、茶叶、蚕茧、香榧五大豢头产品，总量居全省前列，新兴优高农业如珍珠、板栗、草莓等发展十分迅速。特别是诸暨的水利建设一直处在全省前列，获浙江省首届“大禹杯”金奖。
      块状经济是诸暨的特色经济。自改革开放以来，诸暨市委、市政府因地制宜，正确决策，引导、扶持个体私营经济发展，形成了大唐袜业、店口五金、山下湖珍珠、枫桥衬衫、陶朱贡缎、草塔弹簧、暨阳电瓶灯、直埠鞋业、璜山螺帽和次坞包装等十大区域性专业块状经济，成为诸暨农村经济和社会发展的重要支柱，其优势和特征十分明显。
      诸暨的城市建设日新月异，交通邮电迅捷方便，环境保护日益加强，生态环境极大改善，一个崭新的中等城市已初具雏形。
     
    B.人文历史
    诸暨历史悠久，远在新石器时代，就有先民在此生息繁衍，是古越文化发祥地之一，越王曾先后在境内埤中、大部、勾乘建都。秦始皇二十五年（公元前222年）设县，历代未废。1989年经国务院批准，撤县设市。
          诸暨旧城，筑于何年无考。唐开元中罗元开建东、北门。唐天宝中郭密之建西、南门。嘉泰《会稽志》引《旧经》：“城周二里四十八步，高一丈六尺，厚一丈。”天祐初，吴越王钱镠遣裨将王永重修。元至正十九年（1359）明兵取诸暨州，将军胡大海筑州城；围九里三十步；为门五：东迎恩，南迎薰，北朝京，西西施，而水门不名。成化以后，旧城渐圮，多据为宫室，惟门存。嘉靖三十四年（1555）冬，林富春重建，城周九里，长一千三十丈有奇，高一丈八尺。楼门四：东“禹封玉帛”，南“勾乘云物”，西“蠡湖烟月”，北“概浦桑麻”，水门三。顺治十五年（1658），雉堞增高六尺，并二为一，数堞增一炮台，乾隆三十一年、三十四年（1766、1769）再修。民国28年（1939），日寇据杭州，威胁浙东，县长夏高阳恐有城反资敌用，发动民夫，逐段拆除，仅留东南一隅，为障水之用。1985年9月，城墙列为县级重点文物保护单位，时城残长440米，残高3.5米，宽3.8米。
          诸暨县衙历代屡有兴毁变迁。宋时县衙在中城稍近东北。元升为州治，至正十九年毁于兵。明洪武三年（1370）复为县治。民国初，县署在今城关体育路东南、半爿街西、红旗路北之地，即宋至清时之旧址。县署东侧为参事会、监狱、商会、茧业公会、诸暨民报社；县署西侧为参议会、警察局、教育局。农会在城西南大雄寺旁，暨阳日报社在学前湖南执笏街西侧，图书馆（分部）在县署北节孝祠内，汽轮公司在中水门南，城隍庙在县署西玉簪山脚，天主堂在四眼井头。1942年，日军侵犯诸暨，旧署大部被飞机炸毁，县政府迁署吴子里（今属孝四乡），县署遂由日伪政权从旧署迁至文庙西侧、香店弄东侧之地，即今址（红旗路26号）。警察局仍设于文庙之东。37年，县政府在文庙西侧，即今址；田粮处设于县政府内；县党部、警察局、总工会设于文庙东侧，即县署旧址；参议会、县农会、训练所、救济院、电讯局均在西直路西侧；地方法院在警察局北；新兵征集所在万寿街西北；城区镇公所在北门；县商会在城北路；县联合祖、直接税局在执笏街；卫生院在上大街楼家弄南侧；农民银行在登仕桥西；邮政局在青年路西侧、南司道地北；城区镇中心小学设文庙内。1987年底，诸暨县主要机关设在红旗路26号，部分分布于城关各处。
          诸暨人才辈出，古有雄才大略的允常、勾践，绝代佳人西施、郑旦，佛教曹洞宗鼻祖良价，梅竹宗师王冕，文坛奇才杨维桢，画苑巨擘陈洪绶；今有赵忠尧、金善宝、斯行健等一批科技英才。诸暨文物古迹众多，到目前为止，共有县级以上文物保护单位36处，其中省级以上保护单位4处，新建的诸暨博物馆的内存文物，为诸暨悠久历史的缩影。
     
    C．西施故里
    诸暨是西施故里，曾为越国古都，是古越文化的发祥地之一，历史悠久，文化灿烂。自古地灵人杰，绝代佳人西施，临危受命，以身许国；勾践、范蠡雄才大略，兴越灭吴；唐高僧良价，创立佛教曹洞宗，教义远播海内外；文化名人王冕、杨维桢、陈洪绶等，留下了宝贵的文化遗产；太平天国后期重要将领何文庆战功卓著。现代名人更是层出不穷，中国共产党早期革命先驱俞秀松、张秋人、宣中华、宣侠父、汪寿华、郑复他等功垂青史，著名科学家赵忠尧、金善宝、斯行健、何增禄、毛汉礼、吴中伦、陈兼善、冯绥安等科技精英，蜚声中外。
         “西施越溪女，出自苎萝山”，唐大诗人李白诗句中所说的苎萝山，位于诸暨城南的浣纱江畔。早在唐代，当地乡人为纪念忍辱负重、以身许国的西施