昆明星耀集团实业有限公司
     
    房地产公司
    （GMS）管理文件
     
     
     
    二○○七年七月
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
GMS管理流程说明
     
    星耀集团房地产开发有限公司GMS管理流程文件（以下简称文件），是基于房地产开发全过程的管理程序文件，结合了兰德公司GMS管理体系要求，突出了星耀房地产项目运作特点，同时，对房地产开发过程中集团公司与开发公司的工作责任与方法进行了规定。
    1、本文件是星耀集团房地产公司推进和实施项目制的纲领性文件，适用于公司所有房地产开发项目的行政管理、人力资源管理、采供管理、项目工程管理、营销管理。各部门、项目部均要严格执行。
    2、本文件对管理控制流程进行了说明，对相对复杂的控制阶段或者结点配合以流程图解，追求文字的简明扼要和流程图示的关键结点识别，确保使用者能够在最短时间内获得管理要求和工作方法的相关知识。
    3、每个管理文件的制作都运用过程方法的原则（PDCA循环），识别管理及过程控制的关键点，保持与公司其他管理体系文件的一致性。
    4、文件的制作充分结合星耀集团房地产公司人力资源配置和项目工程管理的实际状况，以“简洁实用、控制有效”为文件设计主导思想，避免文件数量和内容上的冗长繁复。
    5、本文件为公司受控文件，所有相关事宜由公司行政人事部统一负责。
    6、文件持有者应妥善保管，不得损坏、丢失、随意修改。未经批准，任何人不得将文件提供给公司以外人员。
    7、文件持有者调离工作岗位时，应交还行政办公室，并办理核收登记。
    8、在文件使用期间，如有修改建议，各部门、项目部都应及时反馈到行政人事部。由行政人事部组织评审，并对文件进行必要的修改，以确保项目管理体系的持续改进。
    9、本文件由公司讨论通过，总经理批准颁布后施行。
    ＊注：GMS——兰德公司设计的房地产开发企业“全面管理体系”的英文缩写。
目    录
     
    第一部分 行政管理              6
    1-1工作环境              7
    1-2考勤管理              9
    1-3固定资产与办公用品管理              13
    1-4办公网络系统管理              15
    1-5行政办公费用管理              17
    1-6文书管理办法              18
    1-7档案管理              20
    1-8会议管理              23
    1-9工作督办管理              25
    1-10法律事务管理              27
    第二部分 人力资源管理              28
    2-1劳动合同管理              29
    2-2人员招聘、录用              31
    2-3员工离职管理              33
    2-4劳资纠纷处理              35
    2-5培训管理              36
    第三部分 财务管理              38
    3-1开发成本核算              39
    3-2资金计划预算管理              47
    3-3财务付款管理              49
    3-4支票管理              53
    3-5现金管理              55
    3-6会计档案              56
    3-7财务分析报告              58
    第四部分项目手续办理              61
    与设计管理              61
    4-1项目证照手续办理              62
    4-2设计管理              64
    4-3设计委托与设计评审              65
    4-4设计变更管理              68
    第五部分采购管理              71
    5-1供方资源库建立              72
    5-2招标管理              73
    5-3设计单位评定              75
    5-4工程施工单位评选准则              76
    5-5工程监理单位评选准则              77
    5-6材料、设备供应商评选准则              78
    5-7工程造价咨询（审计）供方评选准则              79
    5-8市场调查/可行性研究咨询单位评选准则              80
    5-9办公用品/设备供应商评选准则              81
    5-10工程结算委托审计工作流程              82
    5-11经济合同管理办法              83
    第六部分项目工程管理              90
    6-1项目目标              91
    6-2施工图设计交底              93
    6-3施工图纸管理              95
    6-4施工组织设计审查              97
    6-5项目部例会              100
    6-6施工现场临时水电管理              102
    6-7项目进度控制              103
    6-8工程质量管理              105
    6-9安全生产文明施工管理规定              107
    6-10监理单位管理              111
    6-11工程核价及现场签证管理              113
    6-12配套工程成本控制办法              117
    6-13工程结算管理              119
    6-14分部、分项、隐蔽工程及竣工验收管理              122
    6-15工程交接验收管理办法              123
    6-16项目应急事件处理办法              125
    第七部分项目销售管理              127
    7-1市场调查管理              128
    7-2销售管理办法              132
    7-3广告推广管理              137
    7-4销售报表编制办法              140
    7-5建筑面积测绘              142
    7-6配合销售技术交底管理规程              144
    7-7案名与地名门牌申报              145
    7-8房屋销售价格管理规程              146
    7-9签约流程              148
    7-10客户房款收缴、退款管理              150
    7-11商品房买卖合同管理规程              154
    7-12按揭贷款管理规程              160
    7-13回款跟踪管理              162
    7-14客户档案管理              163
    7-15房屋交付管理              165
    7-16客户投诉处理规程              173
    7-17客户满意度调查管理规程              175
    
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