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第一篇背景篇

第一章政策环境分析

一、综述

    2010年被誉为房地产政策调控年，宏观调控政策一浪高过一浪，旨在抑制投资投机炒房，缓解通胀压力，可以说房地产业经历了凤凰涅槃、浴火重生般的发展轨迹。相比而言，2011年房地产调控可谓是有过之而无不及。
    传言已久的楼市第三轮调控终于亮相，2011年中国楼市迎来了新的“国八条”。二套房贷首付提至60%，保障性住房等用地不低于总量70%，要求房价过高城市限购，制定房价控制目标，落实住房保障和稳定房价约谈问责机制等。3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起正式开始执行。截至3月31日，全国657个城市中，已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标。不管是中央还是地方，楼市调控政策可谓是层出不穷。
    2011年，存款准备金率一直保持着“一月一调”的提升节奏。6月20日央行今年以来第六次上调存款准备金率，自去年以来央行更是先后十三次上调准备金率。大中型金融机构存款准备金率达到了21．5%的高位，再一次冻结银行资金3700多亿元。
    而目前对楼市影响最大的政策应该是加息。加息对房地产业的影响主要在两个方面：一是银行贷款利息的增长，提高了开发企业的成本；二是连续四次加息之后，购房者需要支付的房贷总利息已经大大增加，购房成本也在提高。央行自2010年10月20日起已连续四次加息，年内第二次加息，存款基准利率为3.25%，贷款基准利率为6.31%。目前来看加息还不会停止脚步，预计下一个窗口期将会在7月份。
    今年房地产市场可以大致分为观望、转暖和稳定三个阶段，目前楼市处于第二个阶段。楼市调控政策处于全面贯彻落实的过程中，限购政策短期内不但不会取消，相反如果房价还在继续上涨，那么限购范围有可能会扩大，或将波及全国。
    2011年，面对复杂多变的市场行情及政策环境，房企应及时调整自身的发展战略，力求在弱市中赶超、突破，进而保持、扩大市场份额。

二、政策盘点

1。土地政策方面

时间	来源	政策名称	主要内容	简评
3月11日	国土资源部	《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》	今年的重点工作及基本要求是： “稳供应、保民生”，以保障性安居工程建设所需用地为重点，同时确保城市住房用地供应计划总量不低于前2年年均实际供应总量； “控价格、防‘地王’”，坚持招标拍卖挂牌出让制度； “严监管、促开发”，加强住房建设用地全程监管。	此通知将有效保障住房用地的供应，同时确保保障性安居工程的建设。
5月6日	国土资源部	《2011年全国土地利用计划》	要求优先安排民生建设用地，对保障性安居工程用地实行计划指标单列，确保今年全国1000万套保障性住房和棚户区改造住房建设、150万户农村危房改造用地，增加公租房和中小套型的限价普通商品房用地，保障文化教育、医疗卫生和公共服务用地。	该计划明确提出地方清理批而未征、征而未用的土地，允许依法调整使用。
5月12日	国土资源部	《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》	积极发挥招拍挂在市场配置土地资源中的作用，完善商品住房用地预申请制度、土地交易平台、土地出让合同，积极探索招拍挂出让方式创新，保持地价平稳合理调整。	旨在完善土地招拍挂制度，土地交易规范化程度进一步提高。
5月12日	国土资源部办公厅	《关于建立公开通报和挂牌督办国土资源违法违规案件上报工作制度的通知》	五大类违法违规案件必须上报：一是违反国家产业政策、供地政策供地用地，违反产业政策勘查、开采矿产资源，地方政府违法批地、供地，违法占用耕地特别是基本农田等方面的案件；二是隐瞒不报、压案不查的案件；三是遇到阻力，查不下去或查处不到位的案件；四是公众反映强烈、社会影响大、性质恶劣的案件；五是其他造成耕地大量毁坏、矿产资源严重破坏、国家和人民群众利益严重受损等案件。	严厉打击土地违法违规案件，规范土地交易流程。
5月15日	国土资源部	坚决查处强征强拆行为	国土资源部强调，各级国土资源部门要建立应急预案，对征地拆迁中发生的突发事件，及时分析原因，采取措施妥善解决，防止简单粗暴压制群众，引发恶性和群体性事件发生。要积极探索创新土地征收拆迁中化解不同意见的途径，改进工作。对发现存在程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障或违法违规强制征地拆迁等行为的，立即予以制止，进行整改。对违法违规征地拆迁行为，依法依规严肃查处。	要求各地严格规范征地拆迁管理，坚决防范查处强征强拆行为，切实维护群众合法权益。

2．财政金融政策

时间	来源	政策名称	主要内容	简评
1月14日	央行	2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。	中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。	这是中国人民银行2011年的首次货币政策动作。此次上调后，我国大型金融机构存款准备金率将高达19％的历史高位，中小金融机构的存款准备金率也将高达15.5％。粗略估算，此次上调后，央行可一次性冻结银行体系流动性3500亿元左右。
2月8日	央行	自2011年2月9日其上调金融机构人民币存贷款基准利率0．25个百分点。	中国人民银行决定，自2011年2月9日其上调金融机构人民币存贷款基准利率0．25个百分点。	此次加息后一年期存贷款利率分别达到3.0％和6.06％。这是央行今年来首次加息。加息主要是针对当前愈来愈大的通胀压力，本次加息对于调控市场心理、引导通胀预期会有明显作用。
2月18日	央行	24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。	中国人民银行宣布，将于24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。	这是央行今年以来第二次统一上调存款准备金率，也是去年以来第八次上调存款准备金率。上调之后，大中型存款类金融机构存款准备金率达到19.5％的历史高位。粗略估算，此次上调后，央行可一次性冻结银行体系流动性3500亿元左右。
3月18日	央行	3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。	3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。	这是央行年内第三次上调存款准备金率，也是去年以来第9次上调存款准备金率。此次上调后，大型商业银行存款准备金率已达到20%的历史高位。此次上调存款准备金率可大致“冻结”商业银行资金逾3600亿元。
4月5日	央行	4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。	4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。	这是央行今年以来第二次加息，也是去年以来第四次加息。央行在这样一个时点作出加息决定，是意在应对可能再度创出新高的物价压力。
4月17日	央行	从21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。	中国人民银行17日宣布，从21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。	这是央行今年以来第四次上调存款准备金率。今年以来，央行以每月一次的频率，在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。同时，这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达20.5％的历史高位。
5月12日	央行	从5月18日起，上调存款准备金率0.5个百分点。	从5月18日起，上调存款准备金率0.5个百分点。	这是央行年内第五次上调存款准备金率，也是去年以来第十一次上调。本次上调大约可锁定商业银行3700亿元资金。
6月16日	央行	6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。	央行宣布，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，冻结银行资金约3800亿元。	这是今年以来，央行第六次上调存款准备金率，至此，大型银行存款准备金率高达21.5%，再创历史新高。

    3．房地产行业政策

时间	来源	政策名称	主要内容	简评
1月 5日	郑州市房管局	郑州限购令	1月6日起，在本市建成区内对人口过密区域（结合我市当前实际，人口过密区域暂定为农业路以南、桐柏路以东、航海路以北、未来路以西区域）和其他区域实施差异化的限购政策。无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭暂停在人口过密区域购房，只能在其他区域新购1套商品