长沙市房地产市场
    运行状况监测报告
    【2011年上半年】
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     2011年7月
     
     
     
    

    目  录
     
    1．2011年上半年市场导读              4
    1.1 市场重点资讯及政策导读              4
    1.2 长沙内五区供应与成交情况导读              4
    1.3 长沙市场导读              4
    2．市场资讯及政策动态              6
    2.1中国政策动态              7
    2.1.1 金融信贷层面              7
    2.1.2 土地开发层面              7
    2.2长沙政策动态              11
    2.3长沙市政建设动态              13
    2.4地方政策与市场动态              17
    2.5解读              22
    2.5.1 中国政策层面解读              22
    2.5.2 长沙市政策层面解读              22
    2.5.3 市政建设层面解读              23
    2.5.4 地方政策与市场动态解读              23
    3.长沙市一级土地市场运行监测              25
    3.1长沙全市土地市场监测              25
    3.1.1 长沙市一级土地供应情况              25
    3.1.2 长沙市一级土地成交情况              25
    3.2长沙市（五区）土地市场监测              27
    3.2.1长沙市（五区）商住用地供应情况              27
    3.2. 2长沙市（五区）土地成交情况              27
    3.3解读              29
    4.长沙市二级商品房市场运行监测              30
    4.1长沙市商品房市场监测              30
    4.2长沙市（五区）商品房市场监测              33
    4.3长沙市（五区）楼盘市场监测              38
    4.4解读              48
    5.长沙市房地产营销动态监测              50
    5.1长沙房企2011年上半年销售情况监测              50
    5.2长沙楼市2011年上半年销售前十监测              52
    5.3长沙典型高密度豪宅个案              53
    5.3.1 开福万达广场              53
    5.3.2 北辰三角洲              55
    5.3.3 保利国际广场              56
    5.3.4 运达中央广场              57
    5.3.5 藏珑湖上国际花园              59
    5.3.6 华远华中心              60
    5.3.7 绿地中央广场              61
     

1．2011年上半年市场导读

1.1 市场重点资讯及政策导读

    ?      2011上半年央行6次上调存款准备金率，每次上调0.5%，至6月达21.5%历史高位
    ?      上半年两次加息，分别上调存贷款基准利率0.25%，一年期存贷款利率分别已达3.25%、6.31%
    ?      2011年1月26日，国务院出台“新国八条”；1月27日同意房产税试点
    ?      五年内建保障房3600万套，其中2011年任务1000万套
    ?      5月1日，“一房一价”正式实施
    ?      3月4日长沙出台限购令；3月31日长沙出台限价令
    ?      望城正式成为长沙第六区

1.2 长沙内五区供应与成交情况导读

    ?      新增供应与成交雨花区为五区热点，均价方面开福区居首位
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

1.3 长沙市场导读                        

    注：红色数据为同比下降

解读：

长沙2011年上半年商品房成交面积同比减少26.2%。年初受翘尾效应与契税提高的影响成交量维持高位，二月为春节长假成交清淡。3月4日长沙限购令出台，令传统的金三银四旺季萎靡不振，甚至让一度延后推盘放量的开发商，寄希望于“红五月”，房交会惨淡的成交量，令市场愿景也落空。进入6月之后，房地产调控政策的集合效应开始显现，开发商优惠幅度加大，市场进入僵持阶段的敏感期。

    从土地成交看政府层面。手里有粮，心里不慌。2011年上半年长沙土地成交量同比减少22.41%，但市内五区土地成交量同比增加101.43%，成交金额增加83%。新峰认为，2011年上半年的长沙土地市场在市内五区，而非四县。土地供应重心由原来的芙蓉路与五一路城市主干道两厢地块，已经转移至湘江两岸区域。

    从成交量看开发企业层面。销量下降，扩张谨慎。2011年上半年长沙五区成交量同比下降30.16%，跌幅高于全市水平。结合全市新开工量同比增加14.55%，市内五区则同比下降13.82%的情况，从数据反映，在销售量下降的2011上半年，开发商普通放慢推盘节奏或用“以销定产”的策略来应对市场的冲击。2011年上半年的土地市场成交集中在一季度，例如九龙仓拿下56亿的东牌楼地块，二季度土地成交量较少。新峰认为，开发企业谨慎扩张策略显露。

    从量价关系看购房者层面。量跌价升，限购观望。2011年上半年全市住宅均价5677元/平方米，同比上涨43.58%，同期销量下降22.41%。受限购令及银根收紧，将部分投资住宅的需求挡在门外，加上受政策影响消费者降价预期影响，观望态度浓厚；而新房市场价格上涨幅度较大，因此造成上半年购房需求整体减少。新峰认为，在通货膨胀的强烈预期之下，长沙房价的大幅上涨；与房地产政策调控下购房者的观望态度并不矛盾。

预测

2011年下半年：结合长沙中化方兴梅溪湖地块开始布局，可以预计在三季度中后期、四季度（与2010年第四季度类比推论）有可能成为今年长沙土地供应的主要阶段，在相对宽松的环境 下，土地溢价率也将相对较高。

    商品房销售成交量价关系上，新峰综合各方因素，尤其是长沙供大于求的背景之下认为：成交量将持续维持上半年低迷走势；房价方面，在通货膨胀的强烈预期之下，新峰认为长沙房价上涨之势悬念不大。其涨幅则取决于整体经济走势压力，造成对房地产调整政策的放松程度。目前的金融环境与房地产政策，并不利于企业做长期规划，企业应当根据政策与市场情况调整开发销售节奏。 

2．市场资讯及政策动态

2.1中国政策动态

2.1.1 金融信贷层面

    ?      2011年1月至6月间，央行两次上调存贷款基准利率，一年期存款基准利率达到3.25%。
    2011年2月9日与4月6日，央行两次上调金融机构存贷款基准利率。调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。
    2010年至2011年6月以来央行连续四次上调利率。央行曾于2010年10月份和12月份两次上调利率。
    ?      2011年1月至6月间，存款准备金率六次上调，达到21.5%的历史高位
    2011年1至6月间，央行以每月一次的频率，每次上调0.5个百分点的幅度，6次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，中国大型银行的存准达到创历史纪录的21.5%，而小型银行的存准也将达19.5%。

2.1.2 土地开发层面

    ?      限购令与新国八条 
    国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定的相关政策措施，简称“新国八条”。
    ?      国务院试点征收房产税
    2011年1月27日，国务院常务会议上同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省（自治区、直辖市）人民政府从实际出发制定。当天晚些时候，上海市和重庆市的试点方案同时亮相。根据方案，两地均于1月28日开始正式施行实行征收办法。
    ?      住建部问责保障房，问责机制已基本成型
    2011年初始，住建部专门针对地方政府保障性住房的问责机制，已经基本成型。2011年，住建部将依据这份文件，陆续展