一、地方行业政策金融跟踪
     
    楼市政策近期倾向“维稳”

    上市房企扎堆抛再融资预案 涉及项目扩展至商品住宅
    8月1日抛出近三年来首单房企再融资方案以来，又有多家房企已在谋划甚至正式争相抛出再融资方案，涉及投资项目也从旧城改造项目扩展至商品住宅和商业地产项目。不过业内专家表示，虽然市场将房企再融资开闸解读为重大利好消息，其实际意义可能被高估。
    再融资出现开闸曙光
    2010年年初，为配合房地产调控政策，相关部门宣布暂停批准房地产企业上市、再融资和重大资产重组。被禁三年之后，再融资出现开闸曙光。
    8月1日，新湖中宝发布再融资预案，拟以每股不低于3.07元的价格非公开发行不超过17.91亿股，融资总额不超过55亿元。除了新湖中宝以外，还包括北京城建、金科股份、卧龙地产、三湘股份、宋都股份、海印股份、冠城大通、信达地产、铁岭新城和阳光股份。此外，招商地产、新华联、金丰投资、国兴地产、迪马股份与荣丰控股等6家上市房企因筹划重大事项停牌，也被认为是为再融资或资产重组做准备。
    新湖中宝再融资方案显示，其所募集的不超过55亿元的资金，将用于上海两个棚户区改造项目。这被市场理解成房地产再融资只是有条件放开，即只对募集资金用于旧城改造、棚户区改造或保障房建设的房企“开闸”。然而，宋都股份定向增发预案所募集的不超过15亿元资金，将投入位于南京与杭州的中小户型商品房项目。如果这一增发方案获得批准，将意味着房地产业再融资条件进一步放宽，市场对此反响强烈。
    业内专家表示，此轮房企集体发布再融资方案，更主要的目的在于试探政策口径。中原集团研究中心表示，房企融资能力的优劣直接影响了行业的分化进程。此次的再融资若能成功开闸，将有助于提振整个房地产行业。
    不宜过度乐观
    2010年以来，已有40家上市房企抛出再融资计划，其中30家公司被迫停止实施，其中保利地产曾于2010年推出再融资方案，计划募集资金净额不超过96亿元，投入到公司十余个地产开发项目，但公司于2011年年底时撤回了非公开发行的申请。招商地产也曾在2010年推出过再融资方案，融资规模均在50亿元左右，但也“无疾而终”。
    从目前宣布再融资方案的房企来看，多为中小房企，业内专家表示，包括万科、绿地、恒大等大型房企已经建立了较好的融资渠道，而境外的融资成本相对国内更低。8月7日，万科发布半年报时，万科总裁郁亮表示：“这几年国内银根紧缩，迫使我们通过其他渠道来解决战略资金问题，比如我们的海外债券融资，还有合作开发，所以目前我们没有资金问题，没有A股再融资计划。”
    此外，从融资企业规模与内容上看，最小规模的卧龙地产去年总营收不过7.67亿元，最大的新湖中宝去年营收不足百亿。业内专家表示，大型房企财务状况、销售业绩、偿债能力、信用情况四项指标都很优良，进行再融资不存在障碍。相反，不少中小房企业绩下滑甚至亏损，资金链紧张，负债率高企，这些都增加了企业再融资的变数。虽融资大门打开，但从资金面、政策面的角度来看，房企最缺的并不是融资渠道，而是国家政策的导向。
     
    各地暂未跟进松绑限购 调控效应部分被抵消
    在温州首现限购松动迹象后，其他限购城市是否也会跟进，成为房地产业近期一大话题。
    昨日，上海证券报记者调查了十个限购城市，各地均未出现放松限购的迹象。不过，包括假离婚、假证明、阴阳合同等多种规避限购的擦边球做法，仍不同程度地存在于这些城市的房地产市场，在一定程度上抵消了限购效力。
    值得注意的是，在许多被调查的内地城市，开发商反映，限购效力降低是导致上半年商品房成交量上升的原因之一，加上刚性需求和改善性需求的大量释放，共同推动了成交量回暖。而由于部分地方政府对土地财政的高度依赖，和一些地方楼市下半年可能出现的销售回落，限购进一步松绑的可能性仍然存在。
    多地未见限购政策松动
    记者调研的十个城市分别是：济南、青岛、郑州石家庄、佛山、珠海、南京、长春、哈尔滨、贵阳等地。在46个限购城市中，这些城市属于房价上涨较慢的三四线市场，以及因供给过大存在库存消化压力的城市。根据年初确定的本轮调控基调，这些城市很可能就是限购松绑的首批可选城市。
    根据2月底公布的“国五条”细则，本轮调控重点是“住房供不应求、房价上涨过快的热点城市”，而对于存在供过于求等情况的城市，则要采取有效措施保持市场稳定。直到近日，温州被曝松绑限购，原本无法购买第二套商品房的本地及外地户籍人士，均可购买二套房。市场似乎听到了房地产限购政策实质性松绑的前奏。此外，市场也有传言：限购政策的退出时间表或在10月份初露端倪，限购退出，配合房产税全面铺开，将成为房地产健康发展长效机制的重头戏。
    但截至目前，据记者调查，限购政策的普遍性松动尚未出现。多家南京地产中介表示，从政策层面来看，当地房地产限购政策未有松动迹象，反而趋严，连房地产贷款也受到影响。“由于上半年放款过多，银行资金紧张，南京首套房贷利率折扣已从8.5折提高到9折。甚至还出现贷款审批完成，银行却放不出款的情况。”世茂地产南京分公司一位销售负责人告诉记者。与此同时，郑州、石家庄等地也出现了类似的情况。
    限购在“灰色地带”效力渐微
    虽然政策未见普遍性松动，但实际上，限购效力在很多地方似有还无，因为“擦边球”仍比较普遍。长春克而瑞高层告诉记者，在长春市场，通过办理假纳税凭证等达到购房标准的情况一直存在。南京某中介也表示，虽然政府已经大力整治假完税证明的做法，但假离婚，假社保等依然可以通过中介机构操作。也就是说，只要真心想买房，很少有人因为限购而被拒之门外。
    更明目张胆的擦边球存在于珠海。根据珠海限购限价政策，商品房价格超过11285元/平方米则不能完成备案。而珠海市中心目前房价多在16000元/平方米左右。于是大量开发商将房价分为两个合同，一个是单价低于11285元的销售合同，另一个是真实单价高于11285元的部分，冠以装修合同的名目。一些商品房因此出现高达10000元/平方米的装修合同。这种双合同的操作方式至今被广泛使用。
    “据我们了解，除北上广深等一线城市外，很多地方限购的灰色地带普遍存在。地方政府迫于高层压力无法全面放松限购，但对灰色地带的默许，其实反映了其对房地产业的依赖。”珠海某房地产开发商表示。
    专家：调控应因地制宜分类决策
    其实，各区域经济发展情况不同，房地产供需形势，投资趋势不同，都决定了房地产调控政策应具备一定的灵活性。这种观点正在被中央及地方政府普遍认同。
    昨天，在海南举行的博鳌房地产论坛上，中国房地产业协会副会长朱中一表示：房地产市场是地域差异性很大的市场，中央应允许地方在原则性政策的指导下，因地制宜、分类决策；中央应要求各地加强城市产业发展、城镇化发展与人口流动趋势的研究，并结合城镇原居民的住房状况，制定符合当地实际的房地产发展规划和住房保障发展规划。
    针对近期“房地产调控长效机制已形成草案，具体方案或在10月份出炉”的市场消息，朱中一说：“长效机制的草案肯定有了，是由国家发改委牵头，住建部、国土部及财政部等部门参与。”他指出，长效机制的内容应包括如何完善住房制度、调控的机制等问题。而房产税将是长效机制的重要组成部分之一。
     
    “去行政化“趋势显现 下半年房价上涨压力犹存
    7月30日，中央政治局会议对房地产市场提出“促进房地产市场平稳健康发展”要求，业内认为，这是中央给下半年政策定下了“平稳”基调。　
    随着调控“去行政化”趋势逐渐显现，上海下半年楼市走势如何？房价是涨是跌？沪上业内人士从不同角度作了分析和预测。他们认为，整体上下半年房价稳中有升，上涨幅度5%—10%，个别楼盘有下行可能。
    财经学者提醒，畸高房价会拉大贫富差距。
    从政策层面看——调控淡化房企销售再增
    政策“平稳”引发股市震动，在7月最后一个交易日，地产股表现出色，开盘涨幅达4%，最终收于1.51%，从个股看，上市房企全线上涨，百余家飘红。“这说明，现行房地产政策受到资本市场认同和支持。”业内人士表示，政策层面正在对“调控”进行战略性淡化。
    业内人士表示，中央政治局会议不讲房价，不谈调控，不提限购，只提促进市场平稳健康发展，说明政府重点向保障房建设和分配、刚需首套的金融支持等方面倾斜，而调整的第一步，就是多次指示将开闸放松房企的融资，这意味着下半年政策面将基本保持平稳。
    机构分析师分析，下半年调控加码的可能性极小。政府针对首套房贷款的放松政策成为大概率事件，尽管首套房利率较难继续放松，但也不会再度收紧。他认为，下半年楼市喜忧参半，喜的是“去行政化”趋势显现；忧的是上半年宽松的融资环境一去不复返，房企不能过度依赖海外融资和信托，筹集资金将是个亟待解决的问题。对于房企来说，提高周转速度，向运营要利润仍是制胜的不二法宝。
    业内认为，结合当下政策环境与市场走势，下半年房企有望迎来新的销售增长期。
    从市场走势看——供需两旺成交稳步上扬
    黄志坚分析，上半年上海楼市量价齐升，创调控以来新高。目前房地产利空政策已基本出尽，但鉴于高企的房价，政策大幅放松的可能性很小，微调的概率偏大。他认为，下半年市场活跃度会继续向好，成交量预计高于上半年，由于刚需产品供不应求以及品质的相对改善，房价会上行，部分改善型产品供不应求，加上豪宅的成交量可能上升，有助于推高成交均价。
    业内人士分析，自去年年底楼市回暖后，新供房源有了充足保障。从需求来看，上半年刚需客入市，带动了市场回暖，优质新盘合理价格上市，带来市场热销；下半年在充足的供应下，会使低价新盘价格稳步上升，促使供需两旺，房价稳步上升。
    同策房产公司研究部总监王巍立分析，随着配套建设和教育等资源到位，下半年房价会出现补涨，即使下半年GDP存在下行风险，预计年平均涨幅稳定在15%左右。某地产研究总监陆骑麟表示：在上半年大量购房需求被消耗后，剩下的市场需求在数量、购房迫切性、经济承受能力等都已大打折扣，房价的高企将影响其入市积极性。下半年，信贷政策收紧、限价等政策措施都会影响楼市。
    某中介机构分析师罗寅申看好下半年本市四大板块：大虹桥、外高桥、唐镇和临港新城，这些板块多为价值洼地，又有重大利好，发展前景看好。
    从土地热拍看——供需矛盾地价催高房价
    上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩分析，有三大因素支撑下半年房价稳中有升：一是住宅用地长期供应不足，今年上半年600万平方米的商品住宅成交量，使供求出现倒挂，若下半年依然保持这个量，则会出现供应缺口。二是住宅用地成交价格上升。近年来商品住宅用地供应减少，加上知名房企在沪大幅拿地，使地价节节攀升。上半年楼板均价已达1.1万元/平方米，占一手房销售均价的40%-50%，土地价格所占比例明显过高。三是近期地王频出造成心理预期。虽然地王多在商办土地市场，但项目建成后，会使周边配套升级，从而带动房价上涨。
    林波则认为，融资成本上升，加上下半年国内货币政策宽松有限，预计下半年的土地市场趋于理性。
    从业内分析看——下半年涨幅5%-10%之间
    业内人士认为，下半年上海楼市仍将保持供需两旺，价格稳步上升，优质房源上市会拉高房价，预计房价上涨10%以内。
    罗寅申预计，下半年整体房价呈向上走势，但成交量和房价上升幅度均不如上半年，不排除个别楼盘有回落的可能，总体涨幅在10%以内。　　
    陆骑麟分析，“去行政化”后，房价不会飞上天，