Xx项目定位及规划建议报告
     
     
     
    2007/06
     
     
     
     
     
     
       第一部分  地产市场调研篇
     
     
    ?       宏观环境分析
    ?       宏观经济分析
    ?       房地产总体现状与预测
    ?       供应市场分析
    ?       典型案例分析
    ?       需求市场分析
     
     
     
    【第一章   宏观环境分析】
     
    地理位置：
    


    当涂县位于安徽省东部，钢城马鞍山南约二十公里，是马鞍山下辖的唯一一个县，介于南京与芜湖之间，地处长三角城市群顶端，与江苏江宁、高淳、溧水3县(区)接壤，与江苏边界线总长度为126.9公里，拥有长江岸线20公里，是安徽省重要的沿江、沿边县。
    人文环境：
    当涂全县总面积1346平方公里，总人口64.65万，辖10镇4乡，187个村，其中城区姑孰镇人口13万，面积110平方公里。
    自然环境：
    当涂县地处亚热带，气候温和，四季分明，年均降雨量约1100毫米，年平均气温15.7度。
    当涂山水自然资源丰富。全县耕地面积65万亩，林地面积12万亩，水面47万亩，其中可养水面27万亩，“一山四水五分田”， 典型的江南鱼米之乡，是全国粮棉生产大县，全省水产大县，全国河蟹生产强县。“石臼湖”大闸蟹金脚红毛，为古代皇室贡品。
    地下矿产资源丰富，探明有开采价值的金、银、铜、锡、铁等矿产共20多种，铁的储量为华东之最。
    历史文化：
　　当涂历史悠久，秦代称丹阳，是全国最早建置县。隋初易称当涂，当涂县名源自大禹妻家涂山古氏国。当涂地居襟要，县治姑孰城先后成为南朝南豫州、宋太平州、元太平路、明清太平府和清安徽学政、长江水师提督驻地，直至辛亥革命爆发。当涂素有金陵第一门户之称。诗仙李白晚年曾居于此并卒于此处，当涂县内至今仍保留太白墓及李白遗迹。
    旅游资源：
    当涂境内旅游资源丰富，不仅有纪念大诗人李白和谢眺的诗仙胜境、谢公祠，还有人称“三塔两浮桥”的旅游胜地，其中三塔是指黄山塔、凌云塔、金柱塔，两浮桥指横跨姑溪河的南津桥和彩虹桥。左天门、右牛渚，大江涛翻，雄关屏立，其险自古甲于东南。有所谓“吴头楚尾”，“南北津渡”，夺天下者必夺姑孰！更有北拱群山，百峰巉岩之阳刚；东抱石臼，三湖碧水之阴柔；西濒长江，扬子如带千里奔泻之飘逸；南怀熟地，公圩若盘万顷良田之敦厚。如此既形成了当涂自然风光秀美而奇险的特色，又孕育出当涂文化丰富多彩、兼容并蓄的风格。
     
    交通条件：
    当涂县自古就是交通要道、军事要地，现在，正逐渐发展成为长三角地区的交通枢纽，长江黄金水道、皖赣铁路、205国道、314省道和马芜高速公路穿境而过，县城40公里半径范围内有两座机场即南京禄口机场和芜湖湾里机场，县城80公里半径范围内有6座长江大桥(其中马鞍山长江大桥即将建设)，水、陆、空交通运输十分便捷。
     
     
    【第二章   宏观经济分析】
    近年来，马鞍山市不断加大对当涂县的扶持力度，使得当涂的经济得以迅速发展，人均GDP连年跃上新台阶，居民生活水平也不断提高。
    特色经济逐步形成，吸引众多外来资金
    由于当涂综合投资成本较低（包括劳动力素质和成本），土地等各类生产要素价格低廉，工业配套条件也在不断改善，吸引了大批企业前来投资，据多家企业测算，当涂综合投资成本只相当于沿海地区的三分之一左右，具有发展加工制造业和服务业的优越条件。外来资金拉动了当涂经济的发展，使当涂基本形成了特色明显的块状工业经济：以博望地区刃模具和机床制造为主体的金属制造业；以安徽长江钢铁有限责任公司、马钢公司姑山铁矿为主体的冶金压延业；以黄池食品公司、安徽雪润公司为主体的绿色食品加工业；以金姿台布、棉纺企业为主体的纺织服装业。
    经济发展迅速，名列全省前列
    近年来，当涂县紧紧围绕“全省创三强、全国争百强”奋斗目标，以工业化统揽经济工作全局，全力以赴招商引资，全力以赴发展民营经济，全力以赴推进工业化、城镇化和农业产业化，全力以赴办好工业园区，全县经济保持较快发展态势。
    2003年：
    自2003年开始连续3年位居全省经济十强县前列。
    2005年：
    “十五”期间，全县生产总值年均增长12.5%，2005年当涂县实现52亿元，比2000年翻一番；全社会固定资产投资年均增长39.7%，总量完成87亿元，是“九五”期间的7.2倍；全县财政收入年均增长27.9%，2005年实现5.3亿元，是“九五”末的3.4倍。与此同时，经济结构发生了很大变化，一、二、三产业结构由2000年的44：24：32调整为2005年的32：39：29，以工业为主体的第二产业比重在三大产业中首次处于领先地位。“十五”期间，全县城镇在岗职工年平均工资由6595元提高到15553元，年均增长18.7%；农民人均纯收入由2552元提高到4235元，年均增长10.7%。2005年综合考评跃居全省第一。
    2006年：
    2006年，当涂县首次进入全国中部百强县，当涂县还被评为安徽首座国家卫生县城、全国科技工作先进县、全国“两基”教育先进地区、全国村民自治模范县，连续三次荣获“全国双拥模范县”称号。2006年，全县的国民生产总值（GDP）72亿元，增长15.6％；财政一般预算收入7.66亿元，增长44.5％；固定资产投资50.88亿元，增长53%。工业总产值130亿元，增长44％；工业增加值28亿元，其中规模工业增加值15.7亿元，增长40％；招商引资实际到位资金22亿元，增长30.2％；利用外资2000万美元。在岗职工年平均工资17648元，增长12％；农民人均纯收入5066元，增长15.2％。以太白墓为代表的旅游产业在国民生产总值中所占的比重逐渐加大，成为带动当涂经济发展的又一驾马车。
    2007年：
    2007年5月30日—31日在杭州举办的浙商投资博览会暨浙商大会期间，当涂县被大会（组委会）评为“2007浙商(中国)投资潜力城市”。
     

    从中不难看出，当涂县的国民生产总值、人均国民生产总值以及财政收入以年均两位数的速度增长，尤其是第二产业已经取代第一产业成为拉动当涂经济发展的主要因素，三大产业在国民经济中的比重变为32：39：29。伴随居民收入增加而来的是居民可支配收入同步提高，并有可能将其富余资金转向股票、地产、基金等投资领域。
    未来几年内经济发展强劲
    根据当涂县对十一五工作的规划，未来四年内，当涂的各项经济和建设指标目标如下：
    ——经济总量。全县生产总值年均增长20%以上，到2010年，总量达到150亿元。其中第一产业增加值24亿元，年均增长5%以上；第二产业增加值90亿元，年均增长30%以上；第三产业增加值36亿元，年均增长16%以上。三大产业比例调整到16：60：24。全县人均GDP近2800美元，位居全省县级前列。工业总产值、工业增加值年均增长30%以上，到2010年工业总产值达到400亿元，工业增加值达到82亿元，均比“十五”末翻两番。
        ——财政收入。全县财政收入年均增长30%以上，2010年超过18亿元，是“十五”末的3.4倍。财政收入占GDP比重上升到12%以上，其中地方财政收入超过9亿元，占GDP比重6%以上。
        ——资金投入。全县固定资产投资年均增长20%，2010年达到82亿元，五年累计投资300亿元以上，是“十五”期间的3倍，其中工业投资200亿元，较“十五”期间翻两番。
        ——外资利用。全县利用县外资金年均增长30%， 2010年为52亿元，五年累计利用县外资金170亿元；其中，全县利用境外资金年均增长35%以上， 2010年为6000万美元，争取突破1亿美元。全县各工业园区招商引资五年累计100亿元以上。
        ——城镇化水平。城镇化率达到45%左右，县城总人口达到18万人。城镇居民人均住房面积28平方米，农村居民人均住房面积32平方米，初步形成布局合理的城镇体系新格局。
        ——劳动就业。全县新增就业岗位5万个，平均每年新增1万个，城镇登记失业率控制在4%以内；农村富余劳力县内转移和县外输出8万人，平均每年新增1.6万人，到“十一五”末，全县农村富余劳力转移和输出达到22万人。
        ——社会事业。巩固城乡义务教育发展成果，高中阶段入学率达到85%。卫生事业水平不断提高，每万人拥有卫生技术人员数30人。人口自然增长率控制在4.5‰以内，出生人口政策符合率95%以上，达到省、市下达的考核目标。
        ——人民生活。在岗职工年平均工资年均增长10%以上，2010年实现25000元；农民人均纯收入年均增长9%以上，2010年实现6400元。城镇养老、失业、医疗、工伤、生育保险参保率均达到90%；农村养老保险参保率达到15%。
    结论：
    根据《当涂县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》所显示的数据，在未来四年内，当涂县将大力推进城镇化建设，县城城区总人口将达到18万人，按人均居住面积28平方米计算，总居住面积将达到504万平方米，而目前当涂新建小区的总面积不过百万平方米，尚有近四百万平方米的市场亟待开发，这也为广大有实力的开发商提供了机会。
     
     
     
    【第三章   房地产总体现状与预测】
    宏观分析 ：
    根据当涂市场的特点，整个市场可划分为城中、城南、城北、城东、城西五大区域，具体分布情况如下：
    城中区：
    以姑孰新城为代表，该区域位于老城区，市政配套设施、周边商业等均比较成熟，属于居民比较倾向的居住区域，商品房销售价格较高，但现有供应土地稀缺。
     
    城南区：
    城南区包括居民安置工程和合花园、东城水岸以及正在筹建的东城蓝湾项目，该区域紧靠县城南侧的姑溪河，处于城区南侧，受河流阻挡，城区向南发展潜力较小。
    城东区：
    县城振兴路以东可为城东区域，该区域内主要有天泽园和九韵国际两个项目，此处属于县城最东侧，虽然县政府有意大力推进城市化建设，但是根据中国城市发展的特点，人们的居住、生活等全部围绕行政中心展开，由于县政府北迁，因此由此向外扩展的可能性也不大，同时此处面临的主要问题为市政配套不完整。
    城西区：
    青莲路向南、姑孰路向西可列入该区域，该区域内主要有飞达·阳光花园和姑孰鑫苑两个项目，县城西侧有国道和铁路线，受其影响，县城的向西发展受到阻碍。
    城北区：
    以青莲路向北、振兴路向西，可列为城北区域，这一区域全部为新开发项目，包括襄城明珠、襄河湾等，发展前景极为广阔，县政府、行政中心、广电局、供电局等单位已经搬迁完毕，还有部分单位正在建设中，伴随着马鞍山市区的南扩和当涂县城的北拓，该区域将成为新的城市中心，目前该区域的问题是市政配套设施如交通、医院等和商业配套设施不甚完备，但是随着县政府的北迁这一问题会很快得到解决。
     
    结论：
    通过分析