天津国际商贸物流城（住宅部分）项目定位调研报告
    
     
     
    
    睿盛行投资顾问有限公司
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    天津国际商贸物流城（住宅部分）
    项目定位调研报告
     
     
     
     
     
    谨  呈：                        公司            
     
     
     
     
    泉州市睿盛行投资顾问有限公司
    执  笔：杨国永  杨志明  林启贤  李翠红  吴毅贵 
    指  导：季  艳
     
    二零零七年四月
     
     
     
    不谋万世，不足谋一时；
    不谋全局，不足谋一域。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    目   录
    前言
    摘要
    第一章  环渤海经济圈发展趋向分析
    第二章  宝坻区宏观环境分析
    第三章  天津市商品住宅市场发展态势
    第四章  宝坻区房地产市场供给分析
    第五章  京津新城专题分析
    第六章  区域房地产市场需求分析
    第七章  项目地块竞争力分析
    第八章  项目定位建议
    第九章  项目产品规划建议
     
     
     
     
     
    前  言
    一、调研概况
    二、调研思路
    三、调研执行组织
    四、报告说明
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    摘  要
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一章  环渤海经济圈发展趋向分析
    第一节  环渤海经济圈——中国经济增长第三极
    中国东部沿海地区20多年的增长积淀已为经济发展奠定坚实基础。继长江三角洲、珠江三角洲经济圈大展活力之后，环渤海经济圈正加速崛起，尤其是京津冀北地区，有望在2010年左右，成为中国经济板块中乃至东北亚地区极具影响力的经济隆起地带。
    
    [核心提示]
     
    
    图1-1  中国三大经济圈发展演变图
    环渤海经济圈狭义上指中国辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带，同时延伸可辐射到山西、辽宁、山东及内蒙古中、东部盟市，整个大的范围占据中国国土的12%和人口的20%。
    
    图1-2  环渤海经济圈
    位于太平洋西岸的环渤海地区是日益活跃东北亚经济区的中心部分，也是中国欧亚大陆桥东部起点之一，处于中国东来西往、南联北开的地位。此地区作为中国政治文化和国际交往中心，在亚太地区国际经济分工协作中具有重要地位，同时将带动中国西部大开发及东北发展，这对于解决中国经济南北差距也具有特殊作用。
    伴随近二十余年我国经济的快速发展，环渤海地区已成为继珠江三角洲、长江三角洲之后的我国第三个大规模区域制造中心。依托原有工业基础，环渤海地区不仅保持了诸如钢铁、原油、原盐等资源依托型产品优势，同时新兴的电子信息、生物制药、新材料等高新技术产业也发展迅猛。
    此外，外商在我国北方投资最密集的地区集中在此，且走势渐强。目前全球80多家跨国公司在华设立的研发机构40％以上在北京，而天津目前拥有外商投资企业１万余家，其中全球500强企业在此设有200余家生产性投资企业，大连的外商投资企业也近8000家，是东北地区利用外资最多的城市。
    环渤海湾经济的总量占到现在全国经济的大约20％左右，所以它应该是拉动中国经济增长第三极。该区域是中国最大的工业密集区，还有200多所高等院校，拥有一大批世界知名、全国一流的机构和学府，有40多万科研人员，在2008年北京奥运的带动下，将具有巨大的发展潜力。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第二节  京津冀经济联盟领跑环渤海经济圈
    京津冀经济圈按照国家有关部门的划分标准，包括北京、天津和河北省的石家庄、廊坊、保定、唐山、秦皇岛、张家口和承德以及沧州八市。
    
    [核心提示]
     
    
    图1-3  京津冀“一轴三带”发展布局
    京津冀区域合作由来已久，京津冀区域经济关系可以概括为“区域发展的点面性”。北京和天津是渤海湾区域的两大直辖市，相距137公里，呈现特有的“双子星座”态势，是这一区域经济高度发展的集合点。与之相对应的是以广阔空间将京津两点包围，在经济生长点和生产要素布局上以“面”的形式存在的河北省。不论从经济地理的自然属性上看，还是从区域经济的生产力布局上看，京津冀关系首先是一种点和面的关系，加上地域上的并列环绕性、经济上的相互依存性、三方关系的交叉性和多重性等，使得三方的合作显得尤为必要。
    京津冀联合发展有成为环渤海区域发展核心的几大优势。一是优越的区位和便利的交通通信为京津冀联合发展提供了有利条件；二是京津冀地区有较强的经济基础和丰富的资源；三是京津冀地区具有一批高水平的科研机构和掌握先进技术的管理人才；四是京津冀地区是我国对外开放最活跃的地区之一；五是京津冀联合发展具有首都概念这一其他地区无法具备的政治优势；六是京津冀地区具备发展旅游等第三产业的资源优势。这六大优势集合在一起，为京津冀地区联合发展，带动整个环渤海经济腾飞创造了条件。
    2006年3月国家“十一五”规划将天津滨海新区列入国家战略及8月份国务院明确天津市将逐步建设成为北方经济中心，京津冀合作进入新的阶段。
    “十一五规划”纲要提出，通过开发滨海新区，从而带动环渤海区域经济发展。国家发改委也发布消息，作为国家“十一五”规划的一个新亮点，国家正式启动长三角和京津冀地区的区域规划编制。
    2006年8月8日，国务院批复了《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》，明确天津市将逐步建设成为北方经济中心。国务院还要求天津市与北京市协调发展。《天津市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》对天津滨海新区的新定位是：“立足天津、依托京冀、服务环渤海、辐射‘三北'、面向东北亚，努力建设成为高水平的现代制造和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心、宜居的生态城区。”
    在北京“十一五”规划中，明确提出了以科学发展观统领首都经济社会发展的各项工作，即通过创新、产业结构调整来提升北京的经济竞争能力；以人为本，通过解决就业难题、完善社会保障等来构建和谐社会，将北京建设成为宜居城市。
    河北省“十一五”规划中提出，坚持立足实际、以我为主、互惠互利、共同发展，推动京津冀区域经济一体化。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第三节  天津——北方经济中心
    2006年8月8日，中国政府网转发了《国务院关于天津市总体规划的批复》。国务院在批复中将天津定位为环渤海地区的经济中心。国务院在批复中希望天津市以滨海新区的发展为重点，将天津市逐步建设成为经济繁荣、社会文明、科教发达、设施完善、环境优美的国际港口城市，北方经济中心和生态城市。
    纵览中国的经济布局，珠三角、长三角已无可争辩地成为南中国最具活力的区域，而它们各有广州、上海这样的核心城市领军。京津冀虽在北中国的经济地位显赫，但长期以来各大城市各唱各调，缺乏“主力队员”。显然，核心经济城市的缺位，使京津冀区域内的城市难以实现差异化发展，区域难以产生聚合效应，也难以构成强大的经济辐射力。现在，国家明确了“北方经济中心”，这无疑有利于催生中国经济增长的“第三极”。
    
    [核心提示]
     
    2007年1月18日，天津市市长戴相龙在“中国经济论坛”上表示，天津规划建设的北方经济中心，主要是制造和研发中心、贸易中心、国际航运中心和金融创新中心。 
    一是制造和研发中心。天津是中国传统的工商业城市，工业基础好，门类齐全，并且在用先进技术改造传统制造业方面，走在全国前列。目前，天津已形成电子通信、汽车和机械制造、生物医药、现代冶金、石化、食品饮料等支柱产业。２００６年，天津生产的手机超过１亿部，中国每４部手机、世界每１０部手机中，就有一部是在天津生产的。随着空客Ａ３２０总装厂落户，天津每个月将组装四架飞机，航空制造业将得到迅速发展。随着天津１００万吨乙烯的建设，天津的石化产业将再上规模。 
    二是贸易中心。天津商贸发达，目前在农产品、汽车、钢材、水产品、棉花、建筑材料等领域，正在成为北方的交易和批发中心。而且，国务院确定滨海新区是“中国北方对外开放的门户”，因此，天津将更多参与日本、韩国和东北亚区域的贸易。 
    三是北方国际航运中心。中国已经赋予天津“北方国际航运中心和物流中心”的定位。天津港是北方国际航运中心的依托，是中国北方最大的综合性港口，将在今后５年投入３６０多亿元进行港口设施建设。同时，国务院已经批准在天津港设立面积达１０平方公里的东疆保税港区，这是中国目前批准的最大保税区，将主要发展国际中转、国际配送、国际采购、国际转口贸易和出口加工等业务，今后将逐步发展为自由贸易区。 
    四是金融创新中心。８０多年前，中国第一家证券交易所是在天津创建的，天津曾经是中国北方的金融创新中心，现在，中国又批准在滨海新区进行金融改革和试点，建设金融创新基地、金融研发中心。
     
     
    第四节  环渤海经济圈地产空间优于珠三角、长三角
    所谓三大经济圈，是指以上海为中心、苏浙沪为重点的长三角经济圈，以广东为代表的南方九省区加上港澳地区整合而形成的珠三角经济圈，以及以北京、天津两个世界级城市带动两侧20多个城市组成的环渤海经济圈。中国城市运营战略专家王志纲把三大经济圈形容成一个巨人，长三角是一个腿，珠三角是一个腿，环渤海是一个脑袋。
    从空间上看，长江三角洲、环渤海湾地区要大于珠江三角洲。长江三角洲以上海为龙头，浙江、安徽、江西、山东都可以纳入；环渤海地区，以北京为中心，腹地可以延伸到河北，往上可以延伸到辽