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    新疆红旗机械制造有限责任公司
    2010年棚户区改造项目
    可行性研究报告












    新疆新咨工程咨询有限责任公司
    二〇一〇年五月

    目  录

    第一章  总  论              1
    1.1 项目概况              1
    1.2 编制依据及研究范围              2
    1.3 研究结论与建议              3
    第二章  项目背景              4
    2.1 项目背景              4
    2.2 项目建设必要性              5
    2.3 项目建设可行性              6
    第三章  项目建设条件              7
    3.1 项目区概况              7
    3.2 社会经济条件              8
    3.3 项目实施有利条件              9
    3.4 主要阻碍因素及解决方案              10
    第四章  项目建设指导思想及原则              11
    4.1 指导思想              11
    4.2 基本原则              11
    第五章  建设方案              13
    5.1 项目建设规模              13
    5.2 工程设计依据              13
    5.3 拆迁、安置补偿原则和对象的确定              14
    5.4 棚户区改造建设的基本要求              14
    5.5 建筑工程设计              16
    5.6 基础设施              16
    5.7 其他公共服务设施              19
    5.8 工程建设汇总              20
    第六章  环境保护、消防与安全              21
    6.1 环境现状              21
    6.2 主要污染物及综合治理方案              21
    6.3 消防              21
    第七章  节  能              22
    7.1 设计依据              22
    7.2 建筑节能              22
    7.3 供热节能              23
    7.4 给水节能              23
    7.5 电气节能              23
    7.6 管理措施              24
    第八章  项目组织与管理              25
    8.1 项目组织              25
    8.2 项目管理              25
    7.3 技术服务              27
    第九章  项目实施进度安排              28
    9.1 建设工期              28
    9.2 项目实施进度安排              28
    9.3 项目实施进度表              28
    第十章  招标方案              29
    10.1 招标方案编制依据              29
    10.2 招标范围              29
    10.3 招标方式              29
    10.4 招标组织形式              29
    第十一章  投资估算及资金筹措              31
    11.1 投资估算              31
    11.2 资金筹措方案              33
    第十二章  效益分析              34
    12.1 社会效益评价              34
    12.2 经济效益评价              34
    12.3 环境效益评价              34
    第十三章  结论与建议              36
    13.1 研究结论              36
    13.2 建议              36

第一章总论

1.1 项目概况

    1.1.1 项目名称：
    新疆红旗机械制造有限责任公司2010年棚户区改造项目
    1.1.2 项目承办单位：库尔勒经济技术开发区建设开发中心
    1.1.3 建设地点：巴州西尼尔镇希希望路北侧、康盛路西侧
    1.1.4 建设性质：新建
    1.1.5 项目建设期：2010年5月～2011年5月
    1.1.6 主要工程内容及规模：
    规划棚户区改造总建筑面积为66756.7平方米。
    通过对新疆红旗机械制造有限公司棚户区进行入户登记，总户数为713户，2010年计划改造总户数为400户。建设节能省地型住宅。安置回迁居民的户型以中小套型为主，最低面积为50平方米，最大不超过90平方米。
    同时配套供排水、居住区道路、绿化等基础设施，将项目区建设成为具有现代气息的居民小区。
    1.1.7 项目投资及资金来源：
    项目总投资12650万元。其中建筑安装工程费11210.04万元（包括拆除棚户区费用108.59万元、新建住房8010.80万元、基础设施投资1933.20万元、公共服务设施投资1157.44万元），工程建设其他费用1104.96万元（其中搬迁费85.56万元，过渡费570.40万元），预备费335万元。

1.2 编制依据及研究范围

    1.2.1 编制依据
    本项目主要依据我国有关法律法规、行业发展规划及项目业主的委托合同编制，依据有：
    1、《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）；
    2、《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》（建保[2010]56号）；
    3、《关于编制2010年国有工矿棚户区改造中央投资补助建议计划的函》（建保综函[2010]9号）；
    4、《新疆维吾尔自治区实施〈中华人民共和国土地管理办法〉办法》、《新疆维吾尔自治区实施〈城市房屋拆迁管理条列〉细则》；
    5、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）；
    6、《廉租住房保障办法》（第162号）；
    7、《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）；
    8、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）；
    9、贯彻国务院关于《解决城市低收入家庭住房困难若干意见》实施意见（新政发〔2007〕73号）；
    10、《巴州城镇住房建设规划》（2008年--2012年）；
    11、项目建设单位提供的资料。
    1.2.2 研究范围
    根据国家对基本建设项目可行性研究的内容和深度要求，并结合有关规定，重点研究以下内容：
    1、分析研究项目建设背景、必要性、可行性；
    2、项目建设条件及地址；
    3、确定项目的建设内容、建设规模；
    4、确定项目设备配置及水、电、气供应等外部配套条件；
    5、环境保护及安全卫生措施；
    6、项目组织管理及实施进度；
    7、估算项目建设投资和安排资金使用计划；

1.3 研究结论与建议

    1.3.1 研究结论
    通过本项目实施，将迅速有效地从根本上改变现有住房硬件设施，完善社区服务功能，项目建设非常必要而且十分紧迫。
    1.3.2 建议
    项目所需资金巨大，应加强项目融资工作力度，采用多种渠道筹集资金。

第二章项目背景

2.1 项目背景

    棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。
    2007年国务院印发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，《意见》中提到要进行住房改造。2007年以来在国家政策支持下，各地率先推进了各地国有工矿棚户区的改造计划。2007年四季度提出了加快廉租住房和经济适用住房建设，同时推进林区、垦区工矿棚户区改造，还有游牧民定居工程等。
    2008年8月8日，李克强副总理主持召开了城市和国有工矿棚户区改造工作的座谈会，明确了指导思想研究了有关措施。在这些调查研究的基础上，经国务院第92次常务会议同意，五部委联合印发了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》。2008年12月份国务院办公厅131号文件明确提出今后3年的目标是要解决城市750万户城市低收入家庭的困难。解决240万户林区、垦区、煤矿棚户区居民住房改造问题。
    据调查，到2008年底，全国居住在各类棚户区中的家庭共1148万户，其中城市棚户区744万户，国有工矿棚户区238万户，林区和垦区棚户区166万户。这些家庭中，有681万户为低收入住房困难户，467万户为中等偏下收入住房困难户。
    新疆红旗机械制造有限责任公司位于库尔勒经济技术开发区南侧西尼尔镇，距库尔勒市中心18公里。前身为501厂，始建于1965年，属三线军工企业。1999年宣布破产，当时有在职职工644名，离退休人员544人。到目前为止，这些人员及其家属仍然居住在此，其住房都是上世纪70年代盖的老房屋，住房面积狭小，使用功能有限，有一部分已经是危旧房。
    为尽快改善项目区住房条件，为老军工企业的职工提供良好的生活环境，有必要对现有住房进行改造。

2.2 项目建设必要性

    1、是改善生存环境、加快居民生活质量改善的需要
    根据入户调查，棚户区居民的居住条件非常差，居住环境恶劣，房屋结构比较简单，使用功能不全，尤其是基础设施比较差，没有排水设施。房屋建筑密度大，道路狭窄，一旦发生突发事件，营救车辆难以进入。
    所以有必要进行住房改造，解决居民的居住安全问题，改善居住环境。
    2、是稳定职工队伍，促进企业发展的需要
    由于居住条件差等原因，原有职工子女只有少数留下来。改制后，企业效益虽有较大提高，但艰苦的环境条件仍然不能留住人才和年轻职工；现有环境下，新建住宅就要占用耕地。
    在此条件下，只有对现有棚户区进行改造，通过置换，在改善居住环境的同时，为新职工建设住房，稳定职工队伍，留住企业需要的人才。
    3、有利于促进经济社会的和谐稳定发展。
    项目区现有住户多为原501厂老职工及家属，他们年事已高，经常住院看病，生活较为困难，有些还是低保户。几十年来租住在此，没有条件在库尔勒市和其他地区购买住房，难免产生一些悲观情绪。通过项目建设，改善他们的居住环境，使他们安享晚年，可以体现党和政府对他们的关怀，也是当今社会和谐发展的体现。

2.3 项目建设可行性

    2.3.1 内部条件的可行性
    项目建设以原家属区为主，利用东北侧空地，采用滚动建设的方式，将棚户区改造成为符合现代居住条件的生活区。项目区现有土地属国有，不需要新征土地。同时，项目区内住户多为租住户，也有改变住房条件的需求。因此项目建设有着良好的内部条件。
    2.3.2 技术层面的可行性
    项目区供排水可以依托库尔勒市现有的供排水体系，建筑材料可以依托库尔勒市，在项目区西侧的西尼尔镇在近年来已经有了相当的发展，因此在项目区进行棚户区改造，建设多层建筑物是合理可行的。

第三章项目建设条件

3.1 项目区概况

    1、地形及地貌
    西尼尔镇地处塔里木盆地东北缘，主要地貌类型有侵蚀构造低、中山，剥蚀构造丘陵及堆积平原三大类。区域总地势自北向西南微倾斜，全镇海拔高度约在860—1040米之间。
    2、气候、气象
    西尼尔镇位于中纬度地区，属暖温带大陆性气候。其特点是光热资源丰富，气温的年变化大，日照充足，无霜期长，蒸发旺盛，空气干燥，风沙浮尘天气比较多。年平均降水量为59.7mm，年平均温度11.8℃，最高气温40℃，最低气温-28.1℃。冻土深度约75cm，最大冻土深度110cm。全年盛行风向为东北风。
    3、水文
    ⑴地表水：西尼尔镇境内在库鲁克山区有少量泉水形成的山沟水。境内的西尼尔水库水体源于孔雀河来水，由孔雀河第一分水枢纽沿库塔干渠总干渠进入水库。库塔干渠的主要任务是向库、尉、塔灌区和塔里木绿色走廊输水，库塔干渠总干渠设计流量30m3/s，渠长21.3km。西尼尔水库则是库塔干渠中段的一座年调节水库。
    ⑵地下水：西尼尔镇境内为松散岩类空隙水和承压水分布区，潜水含水层厚50—70m，再向深部全部为承压水，境内地下水除极少部分淡水外，均为微咸水。
    水库库存区域地下水有以下三种类型：
    ①基岩裂隙水：

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